北京

全国首例保障房6.03亿拍出 公房资产网上处置成趋势

2017年10月18日来源:21世纪经济报道行业动态责任编辑:yaomei

10月15日,青岛市四方区广昌路5号昌盛花园二期(国隆幸福城)在建工程(简称“青岛昌盛花园二期”)二次拍卖结果出炉——最终以6.03亿元的起拍价格,由青岛市政府直属国有投资集团青岛市北城市建设投资有限公司(简称“青岛市北城投”)拍下。

此前的9月25日,该项目在山东省青岛市市北区人民法院阿里巴巴司法拍卖网络平台(简称“阿里拍卖”)上公开拍卖。第一轮拍卖以没有一位竞买人报名竞价而流拍。

记者试图联系青岛市北城投了解接盘后续计划,未获回复。

此次保障房通过司法拍卖程序成交,是司法网拍盘活不良资产的又一案例。其实,除了已经上线运行五年的司法网拍,作为全国最大的在线拍卖平台,阿里拍卖也在其他的政府类资产领域“复制”这种阳光高效的资产处置模式。

据阿里拍卖政府资产负责人杨智力透露,目前在去化能力比较差的三四五线城市,其实有大量闲置公房待处置。

以此前嘉兴经投集团在阿里拍卖处置闲置房变现1亿为例,杨智力指出阿里拍卖平台的这种线上处置方式能够获得全国范围推广,盘活的将是千亿级别的存量资产。“我们可以帮助政府阳光高效地处置闲置的保障房,为政府处置公房赋能。”

据其透露,目前杭州、宁波、嘉兴、南通等城市都有拍品,重庆、烟台、常熟、吉林等城市也入驻了该平台,近年内预计房源积累有过千套、成交过十亿。

保障房项目

国隆幸福城是青岛市政府主导建设的重点保障房工程,土地总面积39570.2平方米,共有七栋高层1053户,其中包括510套商品房和543套限价房。根据竞买公告,国隆幸福城已网签限价房542套、未网签限价房1套、已网签商品房252套及未网签已收定金及工程抵账房60套。

2014年11月,由于国隆幸福城开发商资金链断裂,项目开始停工。根据《齐鲁晚报》的报道,国隆幸福城开发商青岛国隆房地产有限责任公司及青岛国隆昌盛投资置业有限公司高息融资,先后从青岛海宜林投资控股有限公司、中国东方资产管理公司青岛办事处融资近6.4亿元,逾期未还款,被两公司起诉。2014年9月,山东省高院审理案件后,将青岛国隆房地产有限责任公司及青岛国隆昌盛投资置业有限公司的所有账户及财产冻结,其中包括用于幸福城建设的政府资金监管账户。

项目停工后,青岛市主管部门曾成立工作协调领导小组解决烂尾楼问题。2015年8月,国隆幸福城一度复工,但不久后由于资金缺口过大再次停工。

首次拍卖

借鉴济南“彩石山庄”的处理模式,国隆幸福城计划通过司法渠道在网络平台公开拍卖,成为全国首个网络司法拍卖的保障房项目。

2017年8月2日下午,青岛市市北区人民法院发布拍卖公告:法院定于2017年9月11日10时至2017年9月12日10时,在阿里巴巴司法拍卖平台上将青岛市市北区广昌路5号昌盛花园二期项目(国隆幸福城)整体拍卖,起拍价格为6.88亿元,保证金为1.37亿元,加价幅度300万。

8月18日,青岛市市北区人民法院更新拍卖公告,将拍卖开始时间延迟至9月25日10时,起拍价提升至7.17亿元,保证金为1.43亿元,增加幅度变更为358万元。

国隆幸福城以整体形式拍卖,具备二级或二级以上房地产开发资质的房地产开发经营企业可以参加竞拍,接盘的开发商享有对项目投资、建设和开发的权益。但此次拍卖不包含业主的违约金,根据界面新闻的报道,负责此次司法拍卖的青岛市市北区人民法院执行一庭庭长梁鹏法官表示,业主后期应通过司法途径向相关责任方追讨。

与首次网拍不同的是,其二次的标的额由7.17亿降至6.03亿,保证金由1.43亿降至1.21亿,加价幅度由358万降至300万。此外,竞拍企业的资质要求也有所放宽,一拍时要求必须是具有房地产二级以上资质的企业,二拍时则全面放开,“只要有资金实力且能够保证完成项目建设的企业,均可参与竞拍”。

青岛市北法院负责此次拍卖的梁法官介绍,此次拍卖符合预期,竞拍成功的企业将会负责项目下一步的续建工作,而拍卖申请人即原债权人——青岛浩成投资有限公司将不负责参与续建。

法院相关人士指出,通过此次司法拍卖,不仅可以及时偿付债权人,还能推动新的买受人尽快完成项目续建,从而保障广大购房者的利益。青岛国隆幸福城作为保障房项目,此次通过网络司法拍卖的形式将保障房项目整体拍卖,这在全国尚属首例,这或许可以为后续的保障房项目提供一定借鉴经验。

二次成交

9月25日上午10时,国隆幸福城在阿里巴巴司法拍卖网络平台公开拍卖,到26日上午10时,超过14500人围观此次拍卖活动,但无一竞买人报名,昌盛花园二期第一次拍卖以流拍告终。

一拍结束后,国隆幸福城向业主发布公告,称由于各大开发商进行收益测算后认为此次公开拍卖定价偏高,没有意向参与。

9月26日下午,青岛市北区法院的经办法官与幸福城相关债权人开展了紧急磋商,债权人提出申请“以物抵债”,法院在不违反法律规定的情况下给出裁定,债权人接受后寻找合作的开发商联合一起开发直至交付,同时向法院承诺50天内开工建设。但青岛市北区政府不同意法院将此项目以“以物抵债”的方式给到债权人,强烈要求法院赶快挂出二拍。

最终,债权人放弃“以物抵债”联合开发的方式,同意青岛市北区法院按照法律规定的比例重新降价,于10月14日重新在网上挂牌进行二拍,二拍法定公示期为十五天。

9月28日,阿里巴巴司法拍卖平台挂出新公告,国隆幸福城项目起拍价改为6亿元,保证金1.2亿元,增价幅度300万元,并且开放了报名门槛,不对参与竞拍的开发商限定资质。

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