北京

葛洲坝两年仅盖三栋楼 “北京单价最贵地王”解套无期

2017年10月14日来源:华夏时报行业动态责任编辑:yaomei

编者按

国土资源部13日消息,9月下旬部署对全国70个大中城市

开展住宅用地出让合同执行情况检查,目的是促进已供应住宅用地尽快形成住房有效供给。

限价时代被套牢的地王们,会不会成为被击中的最后一批“勇者”,

在长效机制的风口,地王困局何解?

拿地两年、施工一年,却只有三栋楼盖了四层,在新盘限价的北京楼市面前,葛洲坝两年前以高价竞得的樊家村项目进度极为缓慢。由于这宗地楼面单价高达7.5万元每平米,直到现在仍为“北京单价最高地块保持者。”

10月11日,《华夏时报》记者在葛洲坝樊家村项目现场看到,项目大部分还是大坑,只有项目北部有三栋楼体,项目整体工期何时完工还未可知。

业内人士认为,今年北京楼市坚持限价政策、并多次出台楼市调控政策,结合国家对全国楼市的整体调控趋势,未来的楼市很可能改变以往大涨大落的周期,进入长期平稳的态势,以前靠拖字诀来对赌市场的经验可能不再适用于樊家村项目这种高价地,拖的越久其付出的资金成本、时间成本可能越高。

“拖字诀”难敌全面限价

10月11日午间,葛洲坝樊家村项目上的建筑工人陆续走出工地去休息,他们告诉记者,“再过几天北京要开会,就不能施工了,以后的几个月政府还让不让施工也不知道,还要等通知。”

《华夏时报》记者在现场了解到,樊家村项目从2015年拿地到现在,已经过去了两年,项目从2016年底开工,计划建造15栋楼,到目前只有3栋楼开工,其余区域还在进行地基平整的工作。

据了解,随着行业集中度提高和数次调控,目前行业内房企从拿地到开盘的速度普遍在加快,即使是豪宅项目也打出了“高周转”的旗号。

对比来看,葛洲坝樊家村项目的进度已经很慢,按照北京住建委对预售证的管理要求,7层以上高层建筑要完成一半且不少于7层才能申请预售证,而目前葛洲坝樊家村项目工程加上北京会议期间的影响,要完成施工进度上的要求至少要等到明年年初,而更关键的在于届时预售价格能否获批。

葛洲坝地产方面回应《华夏时报》记者称,“樊家村项目案名为北京中国府,是我们最高级别的项目,所以对设计、理念一直在精雕细琢;另外,受北京雾霾天气及会议影响,算起来应该有两个月的停工时间,现在正在按部就班地进行,预计到今年年底、明年初,这个项目应该会亮相。”至于竣工和入市销售时间尚未回复。

行业内多数人士认为,葛洲坝竞得樊家村项目时的单价高达7.5万元/平米,预计未来均价15万元,而葛洲坝集团对这个项目的预期可能更高,因此一直没有着急入市。

但目前的市场环境更加不乐观,首先是去年开始执行的“限房价、竞地价”试点模式已成为北京主要供地模式,设置土地价格上限后,彻底打断了高价地“击鼓传花”的游戏模式,其次是今年3月份调控升级之后,北京对预售证的审批尤为严格,高价盘很难获得预售证。

10月11日土拍的三个地块中,限价上限最高的是位于二、三环之间的海淀四道口地块,该地块周边二手房价已经普遍超过9万元/平米,而给出的限价标准仅为89624元/平米。而葛洲坝樊家村地块所在区域的二手房价水平目前约在6-7万元/平米,尚不及葛洲坝地王两年前拿地的楼面价。

通过半年左右的升级调控,北京在预售价格上的管控进行了有限度的放宽,”亚豪机构市场总监郭毅分析指出:“一些核心区的二手房均价都已经超过了8万元/平米,这时如果新盘还一直被限制在单价8万元以下,对楼盘价值也是一种折损;第二,如果开发商在产品上注入了更多额外的成本,在审批时也会给予考量。”郭毅还提示到,如果这些条件不太具备,还想以较高价格获取预售证就比较困难了。

百亿投资入不敷出?

葛洲坝集团2017年半年财报显示,葛洲坝樊家村项目的案名为北京中国府,其累积投资总额已经达到56.31亿元,财报显示该项目预计投资总额将超过108亿元,是所列项目投资额中最高的,截至报告期末,投资余额约为54.47亿元。

据葛洲坝集团历年财报数据统计,葛洲坝地产在北京五个项目的总投资约为213.78亿元。而截至今年上半年,葛洲坝地产在北京的三个项目北京中国府、北京西宸原著、北京紫郡府累计投资总额已经达到139.28亿元,但中国府项目仍处于在建状态,尚未有收益,因此按已售货值来算这三个项目尚未能平衡支出。

业内人士指出,高价地项目对房企资金链的挑战历来存在,资金成本会随着时间的延长而不断增加,这又反过来压迫房企提升项目价格。

虽然有着强大的母公司输血,但葛洲坝地产在北京的投入中显示仍有融资需求,早在2010年葛洲坝就曾向中融信托进行过3年期15亿元的信托融资,并在中融信托退出后找到平安信托以同样方式、同样额度再次进行了融资。

而据财报披露,樊家村项目在2015年拿地时的49.5亿元资金来源,显示全部为贷款,不过从2016年开始,其投资资金来源中加入了自有资金。

独立操盘能力仍受诟病

截至8月底,中原地产统计了50家在土地市场上积极拿地的房企情况,其中,葛洲坝是拿地楼面单价排名第一位的央企,中原的数据统计称葛洲坝平均拿地楼面价为3.1万元/平米,傲视众多央企成为“楼面价之王”。

自2015年开始,葛洲坝开启了全国高价拿地模式,有的地块溢价率一度超过347%。

同策咨询研究部总监张宏伟曾表示,央企地产企业不惜成本拿“地王”,其背后更大的局是为自己在央企地产企业整合与重组过程中增加“话语权”。

然而葛洲坝“大手笔”拿地的背后,却更多是选择由其他房企主导地块开发和项目操盘,樊家村项目仅是葛洲坝在北京独立操盘的第二个项目,之前则只有一个独立开发项目紫郡府。

“葛洲坝集团的地产业务在集团业务板块占比中并不大,其地产板块也一直未形成强势的地产品牌。”一位房地产行业人士评价葛洲坝的地产业务,“但是作为央企,葛洲坝有着较强的资本优势,但在短期内难以塑造优秀的操盘能力情形下,葛洲坝只能选择与其他房企合作。”

近年来,葛洲坝不断从中化方兴、远洋集团等品牌房企中招兵买马,以期加强自身独立操盘的能力。

随着楼市调控向着长效机制方向不断深入,对葛洲坝樊家村这一类高价地项目来说,战线拖的越长、其“解套”难度可能更高。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,将面临三种选择,第一,长效机制下,有可能风光地王变吸金黑洞,大量资金的沉淀与持续投入会考验房企的实力与耐心;第二,资金紧张,低价甩货;第三,卖股求存,引入支持者继续坚持下去。目前这种尴尬状况能够持续多久,时间无法预测,不仅是地价,资金成本的累积,最终也会转嫁到房款上,操盘失误,本身也会变相托高房价。

  • 意向区域
  • 价格