房贷放款趋缓购房成本增加——西安房贷市场调查

房贷长久以来被银行视为优质资产，占据个人贷款业务的主要份额。不过，今年以来，购房者普遍感受到银行房贷审批难了、利率高了、放贷慢了。统计数据显示，8月全国首套房贷款平均利率为5.12%，这是自2016年以来首次突破5%。

银行房贷业务的变化会对西安购房者产生怎样的影响?我们应该怎样看待这种变化?

房贷办理变慢了

“这两天就要网签了，贷款却迟迟批不下来。”6月初在西安万科金域曲江预订了一套房子的王俊十分焦虑。

“我是渭南人，当初签合同的时候，西安还没限制外地户籍人士购房，现在政策变了，外地户口需缴满两年社保才能在这边买房。现在房贷迟迟批不下来，我们的网签马上要过期，重新网签，户籍又不符合要求。”王俊说，“眼看着近期西安房价上涨，新的限购政策出台，只能向家人和朋友借钱付全款先把房子买下来。”

和王俊一样，今年2月份在西安某国有银行办理了房贷的吴女士，经过4个月的等待，房贷才最终获批。“各家银行的房贷办理速度都在放缓。”建设银行西安太乙路支行的一名工作人员说，“去年这时候，客户提交材料后最快四五个工作日就能拿到贷款，现在办房贷有时得等两三个月甚至更久。”据该工作人员介绍，今年年初以来信贷额度不如去年宽松，房贷额度更是有总量控制，因此目前个人住房按揭贷款的放款时间明显延长。

“我们的楼盘在建设银行和工商银行办理按揭手续。比如，这个102㎡户型的房子，如果办按揭，首套房首付30%，执行基准利率上浮10%的利率政策;首付40%，贷款利率上浮5%;首付50%，贷款利率上浮2%。”西安真爱·万科公园华府的一名销售人员表示，“办理按揭时，银行还要核查购房者的征信和资质等条件，具体情况因人而异。”

9月中旬，记者走访西安多家银行网点和售楼部了解到，西安市大多数银行均上浮了首套房贷款利率，基本都执行基准利率上浮5%至10%的利率政策。二套房贷款利率政策整体变化不大，普遍上浮10%，有少数银行在基准利率基础上上浮15%。

购房成本增加了

“2012年我在西安买了一套房，当时是首套房，办房贷的时候银行还给打了9折。最近陪我妹看房，发现首套房贷款优惠没了，房源也紧俏了，还要本地户籍的人才能买。”在西安曲江旺座城·海德堡二期售楼中心看房的郭蕊女士说。

前几年，银行普遍给予购房者8.5折至9折的房贷利率优惠。今年初开始，风向变了：各家银行的房贷利率不再低于9折。一年多时间，银行房贷利率从4.48%升至5.12%。资料显示，去年8月全国提供房贷利率优惠的银行占比85.93%，而今年同期该数据仅为3.56%;8月份全国533家银行网点中，484家不再提供利率优惠。

我们来算一笔账，看看房贷的变化：假设一位购房人贷款200万元，30年还贷，每月还款方式为等额本息。按照基准利率4.9%计算，需缴月供约1.06万元，30年共需支付利息约182.12万元;如果按基准利率上浮5%计算，那么购房人贷款30年需支付利息约192.92万元，增加了10.8万元;按照基准利率上浮10%计算，那么30年需支付利息203.85万元，增加了21.73万元。

为何银行如今收缩房贷业务?业内人士分析认为，去年银行可以在银行间市场通过同业存单以2.8%的利率融资，所以在4.9%的贷款基准利率下，即便是房贷利率打8折也有利可图。但到今年一季度，同业存单利率升至4.5%，所以银行开始在房贷利率上回归9折、9.5折来弥补收益损失。今年5月份之后，银根紧缩，各家银行的首套房贷款利率开始了新一轮的上调。有地产业分析师认为，执行房贷利率折扣会使银行息差收窄，影响银行贷款投放意愿。

购房受到哪些影响?

统计数据显示，今年8月银行个人贷款数据中，中长期贷款新增值占比由7月份的55.05%降至41.01%。央行近日发布的第三季度居民城镇储户问卷调查显示，22.5%的居民表示未来3个月准备增加购房方面的支出，这一比例自2016年一季度以来首次出现下降。

有分析认为，银行房贷业务放缓传递出一个信号：虽然短期内开发商可能不会采取降价措施，但是当楼市成交量萎缩到一定程度，开发商或将采取以价换量的方式来回笼资金。如果资金短缺状况一直持续，房价有可能回落。

西安住房限购政策也在一定程度上影响消费者的购房行为。9月13日，西安出台最新限购政策：暂停向已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、已拥有一套及以上住房的非本市户籍居民家庭售房。今年以来，西安已经第4次发布住房限购政策，此次发布的楼市调控政策被称为“史上最严”限购。

陕西省房地产研究会会长王圣学表示：“今年以来，西安市的房价一直处于上升通道，涨幅较大。”据王圣学说，西安不少区域房价已涨至每平方米一万元以上，这使低收入群体购房压力进一步增加。密集出台的楼市调控政策目的在于抑制投资和投机性购房，防止房地产市场过热。