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三四线城市的投资机会:房价多受益于新开通的高铁

2017年09月18日来源:中国证券报行业动态责任编辑:yaomei

从去年四季度开始,房地产板块轮动明显:三四线城市房价涨幅超过一二线城市,领跑涨幅榜;此前还在大力去库存的三四线城市,成为本轮房企拿地的“兵家必争之地”。这里固然有一二线城市房地产调控的“挤出效应”等因素所带来的影响,更应看到这个现象中所反映的人口流动和城市集群崛起因素。

随着北京、上海等特大城市严格限制人口规模,采取产业外移和严格落户政策,人口流入增速近些年来一直呈下降趋势,加之受高房价影响,有些人逃离“北上广深”,到更具发展空间的城市工作、生活。随着金融、互联网、通信等产业迅速发展,潜力城市创业氛围、总部经济等直追“北上广深”,产生大量高学历、高技能人才就业岗位,再加上拥堵指数低、通勤时间较短或消费水平相对低等优势明显,这些城市成为承接一线城市溢出人口的主力。

人口流入导致人口百万级城市数量快速增长:一些二线城市跻身“准一线城市”,三线城市跻身“准二线城市”。国家统计局数据显示,在地级以上城市中,按2015年末市辖区户籍人口划分,100万至300万人口规模城市数量增长迅速,达到121个,比2012年增加15个;300万至500万人口规模城市13个,增加4个;500万以上人口城市达13个,增加1个。也就是说,我国市辖区户籍人口超过100万的城市已有147个。

传统省域经济和行政区经济逐步向城市群经济过渡,城市集聚效应日益凸显,尤其是长江三角洲和珠江三角洲两个湾区和京津冀城市群,经济规模接近全国GDP近四成。山东半岛、海峡西岸、中原地区、长江中游、成渝地区、关中地区和北部湾地区等城市群异军突起。据统计,在上半年全国三四线城市所去掉的房地产库存中,河南、浙江、江苏、广东四省几乎占一半。明显的城市群优势无疑成为此轮三四线城市房价上涨推动力。

从发达国家城市发展的历史经验来看,城市群崛起的直接原因是产业和人口转移,但客观上受高铁、地铁等基础设施影响,使城市经济地理发生明显改变。以日本为例,在新干线快速扩张的上世纪60年代后期至上世纪80年代前期,人口大量从东京流向东京周边的神奈川县、埼玉县、千叶县等城市,带动东京城市圈形成。

交通便利模糊了城市边界,也带来土地增值。7月,北海的新房价格以1.5%的环比涨幅位居全国榜首,南宁、金华、韶关上涨1.3%,蚌埠、桂林上涨1.2%,涨幅居前的城市不少都受益于新开通的高铁。

在人口流动、城市集群扩张大趋势下,如何把握投资机会?专家建议,如果一线城市限购政策长期存在,周边“一小时”通行圈范围的三线城市有望持续从核心城市“溢出效应”中受益。位于潜在“一小时”通行圈内但还未开通高铁的三线城市楼市或具备较大潜力。此外,还可关注三四线城市购买力提升带来的消费升级。例如,在耐用品消费中,三四线城市汽车升级换代需求,奢侈品购置等炫耀性消费需求,旅游、教育等体验式服务品质需求都在提升,这些领域中的潜在投资机会尚有挖掘空间。

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