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国企参与住房租赁需迈坎 能否真正适应市场化竞争

2017年08月30日来源:中国证券报行业动态责任编辑:yaomei

继住建部等九部委发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》后,国土部、住建部日前又印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》的通知,住房租赁市场领域的改革不断深化。同时,近期不少城市陆续公布了积极发展住房租赁市场的具体意见举措,其中,一些地方明确支持鼓励国有企业参与租房市场,引发各界广泛关注。

长期以来,国内住宅市场一直存在“重售轻租”的问题。房子是用来住的,不是用来炒的。租赁市场的规范发展本质上是为了让住房回归居住属性,但由于涉及到扭转部分机构或租户偏重短期利益问题,需要建立一套长效调节机制。相关政府部门的监管举措固然非常重要,而市场参与主体结构的丰富完善也必不可少。国有企业的积极参与,有望推动一批规模化、专业化、规范化的租赁企业迅速成长起来,一些颇具实力的国有租赁企业有可能成为当地住房市场的定海神针。总体来看,国企参与有利于住房租赁市场健康发展,但仍有一些问题需要解决。

首先,住房租赁市场不同于新建商品房市场,有其自身运行规律,国企能否真正了解和适应市场化竞争要求,最终实现各地制定的政策目标,有待市场检验。

实际上,相对于新房销售的高利润而言,我国租房市场的回报率较低。在很多大城市,一般的住宅很难通过租赁方式回收购房投资。而国企参与住房租赁市场,必须做好长租业务。长租业务能否盈利,对国企的市场化运营能力提出了很高要求。即便是民营房企巨头转身来做租赁市场,也不一定马上找到有效的盈利模式。而国企还背负着政策使命,恐怕一开始就面临更多、更复杂的诉求。国企要迈过的第一道坎就是能否在这个市场化舞台上“轻装上阵”,即便心有羁绊也要跳出优美华丽的舞姿。

其次,国企的参与会对民企的经营环境造成什么样的影响,也是各界关注的问题。这是国企参与住房租赁市场需要面对的第二道坎。

国企的参与会否挤压民企开展业务的空间?国企来了会否撬动“玻璃门”效应?这些疑惑主要是对国企参与市场的自身定位的疑问。国企参与住房租赁市场起码有两层重要意义:一是促使市场规范发展,稳住市场健康发展的舵轮,用市场化手段确立规范运作的样板;二是为监管部门提供一条更为有力的政策意图传导机制,通过国企平台,监管部门可以更有效地对市场进行调控,同时获取更充分的市场信息。国企参与租赁市场更主要是规范、稳定、调节之意。

此外,国企不一定马上就能取得市场优势地位。租赁市场承租人的需求往往具有地域化、个性化特征,有些需求的满足需要社会公共服务改善来实现,这些问题促使企业难以简单地用规模化大生产的模式加以解决。从某种程度上看,这些都是民企天然的优势所在。

如果从大的经营环境来看,部分民企融资难、融资贵的问题仍然存在,一些市场人士的担心并非多余。在发展住房租赁市场过程中,监管部门必须要注重打造一个更加公平有序的市场环境。只有注重营造公平的市场环境,国企和民企才能真正发挥各自优势,为市场的健康发展注入源源不断的活力。

最后,国企参与住房租赁市场还要经受国企改革大潮的洗礼。这是国企面临的第三道坎。

无论是新组建国企参与租赁市场,还是由其他国企成立专门公司参与市场,都是在尝试介入新的业务领域。在没有遗留问题的新业务领域,推进国企在运营机制上的改革掣肘更少。当前,不断深入推进的改革给国企参与住房租赁市场提出了更高要求。在改革的大背景下,国企介入住房租赁市场是制度创新突破的重要机遇,有望成为地方国企改革新亮点。无论是在这一领域推进混改,还是通过资本运作方式进行兼并重组,尝试进行股权投资开拓市场,都将是有益的尝试。租赁市场对国企而言即是一个崭新的舞台,也是一块优秀的试验田。这样的机遇值得国企认真把握。

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