北京

公证新规对房产全项委托说“不”

2017年08月25日来源:信息时报国内动态责任编辑:yaomei

近日,司法部在官方网站上公布《关于公证执业“五不准”的通知》(下称通知),其中,影响最大的当属“不准办理涉及不动产处分的全项委托公证” 以及“重大事项一次一委托” 、“不得在公证书中设定委托不可撤销、受托人代为收取售房款”。业内人士表示,这样一来,如果需要委托代理,交易时间都将延长,从某个角度而言,践行了“房住不炒”的要求。

新规:不得办理房产“全项委托公证”

今年7月,北京数十名老年人遭遇“以房养老”骗局。一些人利用利息等诱骗老年人,办理具有强制效力债权文书公证和对房产全权委托处理的公证,偷偷过户房产,给老年人带来巨大财产损失。

为此,《通知》规定:不准为未查核真实身份的公证申请人办理公证。公证机构、公证员应严格审查公证申请人的身份,未经证件视读、单独谈话、交叉印证、身份证识别仪核验等程序,不得办理公证。申请人使用临时身份证,公证员未到公安部门核实的,不得受理公证申请;不准办理非金融机构融资合同公证。在有关管理办法出台之前,公证机构不得办理自然人、法人、其他组织之间及其相互之间的融资合同公证及赋予强制执行效力公证;不准办理涉及不动产处分的全项委托公证。公证机构、公证员办理涉及不动产处分的委托公证时,不得办理一次性授权全部重要事项的委托公证,不得在公证书中设定委托不可撤销、受托人代为收取售房款等内容;不准办理具有担保性质的委托公证。

虽然此新规的背景是针对近期多起老年人涉“以房养老骗局”导致重大社会影响的事件,但却进一步抑制了投机炒房客。举例说明,A为买家(即投资客),B为原业主(在外地工作),在这份文件出台之前,B只要出具一份授权文件,授权A代替他办理卖房、收房的全部手续,然后B在银行贷款申请书上签字即可。整个卖房过程,A可以单独全部办理,甚至包括未来的水电费过户。但政策出台之后,规定“不准办理涉及不动产处分的全项委托公证”,必须“重大事项一次一委托”。于是,整个买房过程每当有新的重要手续时,几乎都要B给A一次授权,办理一次公证。

易居(博客)研究院智库中心研究总监严跃进分析认为,这样一来,如果当事人无法自己办理,需要代理的,二手房交易时间长度将大大延长,再加上现在银行贷款发放速度缓慢,完成一套房的交易手续至少要半年。这等于进一步减缓了房屋的流动性,起到抑制炒房客的效果。

业界:投资客手握委托权后 交易风险增加

不过,记者了解到,在当前楼市政策、信贷政策严厉打击“投机炒房”的背景下,大部分投资客并不会“明目张胆”地炒房。在实际的二手交易过程中,投资客通常会伪装成刚需客,并通过故意模糊买卖合同,骗过业主卖家,获得全权委托权利,给真心实意出售房屋的二手房业主带来交易隐患和风险。

有中介人士告诉记者,有的投资客在低价取得房屋后,会高价转手给新买家,从中赚取差价。若这中间产生纠纷,新买家可能会主张“原业主”与“投资客”恶意串通,原业主将面临起诉风险。还有的投资客一般会将房屋进行“装修改造”,让房屋表面光鲜(但质量不能保证),从而以高价卖给新买家。更有的投资客一房多卖,产生纠纷后,新买家会要求原业主承担法律责任。

此外,在未寻到新买家之前,一些投资客会将房屋出租。若出租人在房屋内从事违法活动,公安机关会直接向原业主追责。投资客若在未支付全款的前提下,取得原业主委托,可能存在将房屋转售赚取差价后卷款潜逃的情况,原业主将“钱屋两失”。

在实际二手交易中,大部分投资客会隐藏自己的身份,伪装成刚需客购房,他们通常会跟业主说自己购房的目的是自住。那如何识别炒房客与刚需客呢?广州中原地产有关人士表示,投资客和刚需客有明显的区别。

首先,投资客基本上资金充足,购房会一次性付款,极少按揭。其次是低于市场价购买,投资客通常精通楼市,对市场价格变化了如指掌,通常会投资那些低于市场价的房源。另一个特点是购房速度快。投资客精通楼市,对符合投资条件的房源下手速度很快,不会像一般刚需反复看房,犹豫观望。此外,投资客通常会爽快支付定金,以迷惑业主尽快签约,定金可能会支付得比较高。若签订合同后业主拒绝委托其处分房产,这些投资客则可以“高额违约金”胁迫业主。

建议1

警惕这些模糊约定 避免“被委托”

虽然司法部的“五不准”中,明确不准办理涉及不动产处分的全项委托公证。但对投资客而言,仍可通过多跑几个公证机构的方式集齐涉及出售、租赁、抵押等几项重要处分权(增加的购房成本对炒房客而言基本没有影响)。因此在实际交易中,二手房业主对于买卖合同的谨慎度,依然不能放松。

由于投资客通常会将房屋买卖合同的公证条款先进行模糊约定,以骗过卖房人。因此二手房业主在阅读买卖合同时,对于涉及“公证”字眼的条款,一定要明确所指。比如,在合同中明确公证委托的受托人,只能是一个人,且明确记载其姓名和证件号码;在合同中明确公证委托的是具体哪一种权利,例如出售权、租赁权、抵押权,切勿笼统以“处分权、处分、处置”等字眼概括,因不动产的处分权同时包含出售、租赁、抵押、继承、赠与权等;此外还可以明确公证委托的时间,建议控制在一个月内,尽量避免过长时间的委托;甚至在合同中可以明确具体的公证机构,并且要求只接受某一家公证机构,防止投资客通过多家不同机构来集齐全项处分权。

除了对买卖合同条款的仔细阅读外,当投资客找各种理由要求业主授予委托时,二手房业主还需谨慎分析和判断这些理由。比如声称买房实际由其父母出资,房产证可能要写父母名字,可先将办理买卖过户等事宜委托给投资客本人办理。或者声称暂时没有购房资格(年限不足),要求业主先将办理买卖过户等事宜委托给其办理,待其年限足够后再自行办理过户等等。

建议2

业主须亲收房款 及时行使“撤销委托”权利

二手房业主在卖房交易时,如何维护自身利益?业内人士表示,不管受托人以何种理由和借口,二手房业主应坚定“售房款”必须自己亲自接收。只要业主坚持不委托“代收售房款”这一条,就不会“被委托”。

中原地产有关专家告诉记者,投资客通常精通市场,他们能以很多理由来鼓说业主大幅降价。例如会以一次性付款为诱饵,要求业主大幅降价;或联合业务员(可能是同伙)对房屋及周边的楼市做片面的分析,误导业主对市场作出错误判断。实际上,二手房业主想要清晰了解自己房源的市场价格,并不是难事。一般正规的大型中介机构都会在官网上公布真实的成交价格,可以给业主提供一个相对合理的参考范围。

此外,业主还应充分利用“五不准”新规中的“不得在公证书中设定不可撤销委托”的权利。二手房业主若在交易过程中,发现任何不妥之处,应在保留证据的同时,及时行使“撤销委托”的权利,及时止损。

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