北京

京二手房成交均价连续回落 业主瞄准高首付买家

2017年08月05日来源:新京报行业动态责任编辑:yaomei

“二手房房价降了吗?”这成为“3·17”新政出台几个月来,二手房市场最为集中的话题。自4月份起,北京二手房市场成交量便开启了“四连降”,目前已经跌下1万套“关口”。在供需关系发生变化的背景下,二手房成交价格和挂牌价格也出现了大范围降温。在朝阳、海淀、大兴、通州、昌平等多个小区,房源报价和成交价的下调也在时时上演。

成交均价连续小幅回落

当6月二手房成交量站在1万套的关口时,业内有声音表示,一万套是行业能够保本的红线。而在紧接着的7月,北京二手房成交量则继续直跌。

根据北京市住建委网站数据显示,今年7月,北京全市二手住宅共网签7158套。这一数据相比6月下滑19.7%,相比于去年7月下滑了68%。纵观数据不难发现,自“3·17”新政出台后,这已经是北京二手房网签量连续第四个月回落。

成交量下滑改变了市场的供需关系和市场预期,这一影响直接反映在成交均价上。链家研究院数据显示,自新政实施后的4月至7月的四个月里,北京各行政区的链家门店成交房源均价均出现了不同程度的下降。这其中,相比于4月,7月通州区二手房成交均价以12.68%的降幅位居首位。此外,西城、海淀、大兴分别以11.45%、9.01%、8.92%的降幅位居其后。

另据伟业我爱我家全北京门店成交数据,7月北京二手住宅成交均价环比6月再度下降1%,是自5月以来连续第三个月回落。

麦田房产的数据也显示,5月至今的三个月里,北京多个行政区的二手房成交量均呈下滑趋势。这其中,7月房山的二手房成交量环比下滑近五成。门头沟环比降幅达三成,东城和大兴以25%和24%位列其后。与此相对应,麦田所在区域的门店成交均价也出现不同程度下滑。其中海淀区7月和6月的成交均价分别环比下滑7%和3%。

中原地产首席分析师张大伟介绍,北京二手房整体价格从4月开始到现在3个月累计跌幅在8%左右,部分区域房源价格超过了10%,目前价格回到了春节前后水平。

信贷收紧,换房者降价意愿增强

中原地产数据显示,价格下调比较明显的房源,主要集中在部分急于换房的客户上,由于北京市场连环单比例非常高,此类个案有价格下调超过10%。但由于二手房价格不透明,也有很多报价虚高的案例,不代表市场价。

最近记者走访了朝阳、昌平区域的多个社区发现,部分房源挂牌价格正在松动。

同样情况也出现在天通苑。据天通苑北一区附近的中介门店经纪人介绍,小区里100平米左右的两居室4月成交均价基本上在46000-50000元/平米之间,目前该类房源的成交价基本维持在42000元-45000元/平米之间,“最近有房源报价在41000元/平米,而且有可谈的空间。”

与此同时,信贷收紧也成为换房群体增强降价意愿的重要因素。

“有些业主愿意在价格上让步,但实际上对于付款方式要求较高。”走访中有经纪人表示,因为银行放款周期变长,全款或八成这样的付款方式更能打动卖房人。

“伟嘉安捷”指出,由于政策出台后带来的持续性效应,如今业主急售的心态也愈发明显。但是大部分购房人的观望心态并未被打破,加之银行放款较慢,业主采取措施为降价抛售或将房屋转卖给全款购房人。目前二手房买卖双方都处在待价而沽的阶段,所以下半年的房价走势将处于平稳下滑的状态。

通州

整体降10%-20%个别房源跌幅更大

自3月17日开始,北京楼市刷新“史上最严”纪录。时隔130余天,8月2日新京报记者亲身感受通州楼市。

记者在地铁八通线果园站附近的一家中介内,一小时内几乎没有电话铃声响起,更无顾客上门。有工作人员向记者坦言,“已经两月没开单了,没有保底工资,只能花储蓄度日。”

中介人员向记者推荐去紧邻果园地铁站北侧的金源泉小区看房。该小区始建于2004年,共有12栋楼,均为七层或六层楼体。有一套三居,建筑面积131平米,“3·17”新政出台之前挂牌价728万,现价680万,中介预计实际成交价格可以降到650万。

据记者了解,在金源泉不远的达富苑小区,一套119平米的三室两厅房源,曾最高挂出650万高价,后降到595万元,实际成交价格会更低。

距离市政府通州新址不足十分钟车程的运河湾小区,属通州较为高档小区。一位卖房者称,小区建于2010年,目前均价在6万/平米左右,自己手中的房子为81平米顶层两居室,开发商赠的装修,交房后基本没住,预售价为528万,实际成交价可议。有中介人员称,较“3·17”新政出台之前,该小区每平米降幅在一万元左右。

多家中介机构工作人员均表示,新政实施以来,该区域房价平均降幅为10%至20%之间,个别房源成交跌幅更大,截至目前,成交依旧惨淡,几乎未见回暖迹象。

朝阳管庄

降价业主瞄准高首付买家

在从去年跨越到今年春的二手房升温潮中,管庄区域包括北京新天地(楼盘资料 业主论坛) 在内的多个小区成为热点,价格也表现出明显涨势。不过最近区域内的小区从业主挂牌价到成交价均有一定程度的松动。

“4月报价450万元的一居室,这几个月经过两次调价,最终以小400万元的价格成交。”朝阳管庄片区一中介门店经纪人介绍,原房主出于换房资金周转的原因,最终决定降价出手。

记者观察到,在管庄的北京新天地小区,3月份曾以425万元总价成交的一居室,最近类似房源报价则在390万元左右。该社区的中介经纪人告诉记者,这类报价下调明显的房源多是换房业主,因为家里人口增加,急于趁着市场降温时筹集资金换房。

在采访中不难发现,同样是67平方米左右、西北朝向的一居室,会出现350万和390万两种金额相差40万元的报价。据经纪人介绍,业主之所以会报出350万的总价,和他想要换房,要求较高首付款有关系。

“这套房不是唯一住房,业主打算把这套房出手,添钱换房,所以这个报价主要考虑高首付购房人。”上述经纪人表示。

“有些业主愿意在价格上让步,实际上对于付款方式要求较高。”在走访中有多位经纪人对记者这样表示。

昌平龙泽

新龙城最高时六七万现在约5.5万

价格涨得快跌得也快。在昌平天通苑、龙泽等大型居住区集中的片区,成交价和挂牌价下降也在不断扩容。

记者在走访中观察到,最近半个月新龙城上架的新房源中,两居室报价多在5.5万元/平米左右,而100平方米左右的两居室成交价则在5万-5.3万元/平方米之间。

据小区附近的中介经纪人介绍,最近受到市场需求萎缩和业主换房需求两方面的影响,成交量近两个月都不见起色。因此,成交价和报价都有所松动。目前小区的平均成交价格在5.5万元/平方米左右。

实际上,自去年下半年开始,龙泽的新龙城等小区的二手房交易开始变得十分“火热”。在今年春节前后,新龙城成交均价达到5.4万元/平米,挂牌均价在5.7万元/平米。

在春季市场最为火爆时,小区里的小两居报价一周上涨5000元/平米。到了3·17新政前后,部分房源报价达到每平米六七万,部分小户型一居室房源成交单价已突破7万元。

另据区域里中介经纪人介绍,在龙泽区域的龙泽苑东区和西区,二手房成交均价目前在5万元/平米左右,较之前也有不同程度下调。

西城广安门

荣丰2008单价降两三万元

“6月份后,成交量开始缓过来,价格暂时较稳定,不像原来每3-5天就有调整。”荣丰2008附近一链家中介表示。

据安居客房产研究院数据显示,7月,较新政后一月日均浏览量降6成左右。另据相关机构的统计显示,荣丰2008小区3月共成交86套,4月成交43套,6月成交13套,下滑明显。

记者了解到,跟新政调控前相比,西城广外学区的荣丰2008单价降2万-3万。其中小开间原来单价为13万-14万,现在为12万左右。

“荣丰主要是小户型成交。复式33平米,最高时能卖到500万左右,现在也就430万-440万左右。”中介人士介绍道,该小区50平米复式户型,实际使用面积可达110-120平米,总价700多万元,而附近其他小区,80多平米总价达800万-900万,甚至可达1000万以上。由于价格偏低,因此吸引了一些购房者,但没有平层舒服。

因荣丰2008大户型房源较少,价格对比不明显。据我爱我家一经纪人表示,目前该小区在售一167平米三居,挂牌价1320万元。此前挂牌价达1400万元,这意味着挂牌总价下降了80万元,“如果要买,价格还能谈。”上述中介人员表示,因房本面积大,单价低于小户型,挂牌单价为7.8万。

实际上,荣丰2008所在的广安门区域,新政后整体价位、成交量有所回落。广安门区域共有10多个商品房项目,包括红山世家(楼盘资料 业主论坛) 、朗琴园、远见名苑、丽水莲花、蝶翠华庭、红山世家、西豪逸景等。新政前该区域单价达11万-12万,目前整体区域单价回落至9万-10万左右。荣丰2008西侧的丽水莲花项目,目前单价在10万元以内,相比三月份单价下降1万元左右。红山世家单价从13万-14万元降至11万-12万元,以一套92平米2居室为例,此前成交价达1250万,最近在1000万元左右。

记者了解到,广安门区域成交量自6、7月份开始有所回升,“现在市场环境下多数是换房,该卖的卖,该买的买,再等基本上也就这样了。”中介人士说。

大兴西红门

房源430万挂牌358万成交

8月2日,记者从大兴区西红门地铁站步行10分钟来到瑞海一区住宅区,该小区紧邻兴海公园。在中介人员的带领下,记者来到了一处挂牌待售的简装住宅内,“96平米,两居室,520万卖价,比新政之前降了15%,房主着急换房,实际成交时,价格可以商量。附近宏大北园(楼盘资料) 一套89平米的房子,3月份挂出430万,最后358万成交了。”中介员向记者介绍。

从瑞海一区步行15分钟便可到达兴海家园小区,一中介机构向记者推荐了一套84平米两居室简装房,“类似的房子在3月份能卖到470万,现在也就418万,当然房主一般还会少要点。”

而在宏大中国小区,据附近两家中介人员称,该小区2006年建成,共4栋楼,都是16层高板,出售房为89平米两居室简装房,目前挂牌价为430万,并强调“可议”。

根据中介机构提供的房源交易信息,记者初步统计了一下,较“3·17”新政出台之前,该区域房价跌幅在15%至20%,此幅度也得到了多家中介机构和附近居民的认可。“卖多少钱,关键要遇到真的买主,不然就是有价无市,这几个月只看到有来看房的,没看到来买房的。”一位待售房主向记者说道。

“3月17日新政之前,我们的年收入都在十几万以上,从4、5月份起跌幅比较大,连续三个月,我一单也没成,上个月我们整个连锁店成交个位数,如今,各方都深陷楼市谜团之中,具体跌多少,谁也说不准,遇上愿意卖的,再有愿意买的,会跌三成,各种力量在博弈,大家都有各自的期待吧。”附近资深中介人员说道。

石景山鲁谷

远洋山水单价降一两万

“远洋山水现在2居室单价6万-7万元,而最高点能达到8万左右,一平米降1万-2万左右。”一门店经纪人表示。

记者了解到,近期在中介处成交的远洋山水房源,价格偏低,多数是业主急卖。据悉,有门店最近成交了一套两居室,挂牌价降了50万。

一位中介人士表示,六月份成交量较少,七月份开始有所回升。“我们门店新政之前一个月可成交十几套,四月份成交1-2套,7月卖了6-7套。”这一说法在相关机构的统计数据处得到证实。新政后远洋山水成交量下滑明显,3月成交55套,4月成交39套,6月成交27套。

远洋山水所在的石景山鲁谷区域,新政后价格都出现了不同程度的回落。

2004年以后的社区包括远洋山水、远洋沁山水、京汉旭城、时代庐峰等,老社区以永乐东区为例,基本上是90年左右的老房子。

目前整个鲁谷片区单价在6万-7万之间,比新政前单价降了5000-10000元。比如:远洋沁山水目前单价在8万-9万左右,新政前单价在10万左右;京汉旭城目前单价6万-7万,以前价位达7万-8万。

新政后,成交量下滑较为明显。据相关机构的统计数据显示,鲁谷区域3月共成交225套,4月成交142套,6月成交98套。另据安居客房产研究院提供的数据显示,新政后鲁谷区域安居客浏览量呈整体下滑态势,且一个月内下降幅度近50%。

值得注意的是,二手房市场内“一买一卖”的关联交易时间有所延长,最短6个月,总体需6-8个月。而在市场火爆时,一般交易时间为3-4个月。

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