北京

当房地产回归常态市场

2017年08月04日来源:21世纪经济报道行业动态责任编辑:yaomei

今年以来,每次看到房企销售排行榜,不管是月度,还是半年度、年度的,还是有点小感慨。别说房企30强,就是房企前十,5年前跟现在相比,差异是多么大。如同10年前的富豪排行榜,今天也说得上物是人非。

这么比较,其实也暗含着眺望5年以后的意思。有些中型房企,将5年目标定得很高大,2000亿或3000亿,显然是想留在第二梯队。而第一梯队必然是5000亿以上级别的。目前来看,第一梯队已初见雏形,第二梯队却充满不确定性。

未来5年,将是房企阵形变化剧烈的时期,它基本决定着未来10年房企的结构性位置。此前曾有舆论说起房企垄断,不免有点过度担忧。去年房企销售额第一的恒大,3734亿,在全国商品房销售额11.7万亿,占比也只有3.2%。要到10%的份额,还得拼命狂奔。

不过,我相信,按照今年这种集中度增幅,5年后,前30强就将占据百分之七十左右的市场。从这个意义上说,未来5年里你在房企阵列里的位置,差不多就是后面10年里的位置。为了夺得或稳固30强的门票,硬拼几年也值得。

在地产界看来,竞争将会相当的激烈,但在外人看来,这种热闹只是属于房企的。对行业来说,未来5年,将奠定其稳定架构。

我曾经说过,一个快速增长期的经济体,各方面必然受到国际社会的高度关注,那么一个经济体内快速上升的行业,也必然是备受瞩目,毁誉兼得。这10多年来的中国房地产便是如此。

另一个经济现象是,快速增长的经济体,资产价格往往也是上升最快的。在中国,表现最明显的是房价,以及全面推行招拍挂制度以后的地价。

房地产成为我国的明星行业,有三个维度。一个是政府层面,与房地产有关的收入,占据地方政府税费收入很大份额,房地产投资占据固定资产投资的很大比例;二是个人层面,城镇家庭住房条件迅速改善,买房成为经久不衰的热词;三是个人与机构层面,房地产投资尤其是住宅投资,收益丰厚。

前些年媒体经常用到一个词,叫做土地财政依赖症。讲的是地方政府对土地收入的依赖。事实上,房地产持续快速增长给个人和机构也带来了依赖,或者说,依恋。

比如说,多年来房地产各类贷款占据信贷总量的四分之一,而且还是优质产品。如果没有房地产,金融机构一下子要找到收益这么好、规模庞大的替代品,还是挺难的。要让它们割舍,进行产品的结构性调整,也不容易。

更重要、也更为普遍的,是商品住宅的投资。我曾经多次重复过,全球主要经济体也找不到第二家像中国这样,个人投资买房的收益,基本是纯收益。因为卖家将税费基本都转嫁给了买家。虽然我们国家充满了无数的商业机会,但很难找到像投资买房这样,净利润率如此之高,风险却如此之低的行业。这就是住宅投资偏好或者说投资依恋的由来。

但是,一个行业再红火,增长再迅猛,一段时期后,总得回归平静。我愿意相信,未来5年,房地产将逐渐回归常态。

我所说的"常态",主要包括两个方面的意思。一是房地产的增长,将会慢下来,包括房地产投资和商品房销售的增长,接近社会平均水平。行业的天花板,大致是指这个意思。而近两年的增幅已经是如此表现了。

二是投资买房的收益将会大幅收窄。此轮调控,限购限贷限售,尤其是二套房首付全面提高,利率提升,大大抬升了投资买房的门槛。虽然有些朋友总能找到炒房的缝隙,但投资收益与2015年以前买房已完全不可同日而语了。

虽然仍旧有相当一批居民还在幻想调控政策会在某一天松绑,以期再杀进去,但现在可以告诉他们,基本没有这样的机会了。

7月24日中央政治局会议公报有句话,不少朋友忽略了,值得我们一再重温。"稳定房地产市场,坚持政策连续性稳定性,加快建立长效机制。"稳定,不只是行业增长的稳定,而且是房价地价的稳定;政策连续性稳定性,也一定会坚持下去,直到房地产长效机制推出。

房地产长效机制,是必然包括房地产税的。这个税种,除了给地方带来稳定的基础税收,还具有平衡收入差距的意思。也就是说,想要像过去那样,投资买房,税费都归买家,自己所得皆为纯收益,这样的好时光要告别了。

其实,还有一个税种,不少发达经济体是有的。即,遗产税。上一代人积累了亿万计的财富,却可以极低微的成本留给下一代,这从现代社会公平理论上说,是相违的。可见的将来,或者8年或者10年,这个议题应该也会浮出水面。

这不是赞成还是反对的道德表态。而是基于经济理性的讨论。

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