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十二城市启动住房租赁试点,利好人口流向大都市

2017年07月22日来源:第一财经日报行业动态责任编辑:yaomei

近800万高校毕业生,2.47亿流动人口……2017年,在人口净流入的大中城市,住房租赁市场注定不平静。

“广州租房,说起来都是泪……”来自会展行业的广州网友“小田螺”去年曾在网上跟帖表示。他提醒租房者,如果预算充足,去找中介吧。而对于刚毕业还没什么收入的同学,建议更多考虑城中村或郊区的房子,并建议现场找房,“这个方法虽然累,但是最靠谱”。这一“史上最全的广州租房攻略”网帖的浏览量已达到了8万多次。

在城镇化发展的洪流中,大批“小田螺”们涌入大中城市。如何解决他们的居住问题?

7月17日,广州市政府官网公布了《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》,出台16条措施全力推进住房租赁市场发展。

住房租赁市场,是房地产市场的重要组成部分,是解决住房问题的重要渠道。目前租赁房市场正日益受到重视,随着租赁房市场的快速推进,楼市格局也将迎来巨大变化。

近日,住房和城乡建设部会同国家发展改革委、公安部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总局、证监会等八部门联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,要求在人口净流入的大中城市,加快发展住房租赁市场。

目前,住建部已会同有关部门选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。

广州华南城市研究会会长、暨南大学管理学院教授胡刚对第一财经分析,租赁房市场的发展,将加速人口向一二线城市的集聚。“房价高阻碍了年轻人特别是刚走出校门的学生在大城市落户,租房新政使年轻人有了新路,降低了入户城市的门槛。”

一般而言,外来人口流入越多的城市,对租赁房市场的需求就越大。第一财经记者对这12个城市的常住人口、户籍人口、城区人口等数据进行了统计梳理,以探知租赁房市场未来的发展方向。

深圳外来人口最多

数据显示,目前深圳的外来常住人口最多。去年深圳常住人口达到了1190.84万,但户籍人口只有384.52万,非户籍常住人口达到了806万,占常住人口比重高达67.7%。

在2016年深圳户籍新政实施之前,非户籍常住人口的占比要更高。作为城区人口过千万的超大城市,深圳的人口结构存在严重倒挂。去年8月,深圳市政府印发《关于进一步加强和完善人口服务管理的若干意见》、《深圳市户籍迁入若干规定》(下称《户籍规定》)以及《深圳市居住登记和居住证办理规定》,继续深化户籍制度改革,提高户籍人口比例及结构优化。

新的人才引进政策将纯学历型人才入户条件放宽至大专,技术型人才入户条件放宽至中专+中级职称,技能型人才入户条件放宽至紧缺急需工种高级工,只要满足条件即可申请入户,不设指标数量限制,多多益善。在投靠类迁户政策方面,入户条件同样有了适度的放宽。这一政策的出台也被外界称之为“史上最松”的落户政策。

新的政策之下,去年深圳户籍人口增加49.8万人。2016年末,深圳户籍人口在常住人口中比例为33.99%,较上一年增加2.79个百分点。按此趋势,今年这一比例仍将显著提高。

繁华的深圳市区

不过,深圳居民的住房自有率相当低。2015年末,深圳常住居民家庭住房自有率达到34%,比2010年提高7个百分点,这一比例不到京沪穗的一半。也就是说发展租赁房市场,深圳最为迫切,市场空间也最大。

在深圳之后,广州的非户籍常住人口也达到了533.85万。尽管总量没有深圳多,但是随着近两年通用电气(GE)、思科等一系列大项目相继落户广州,广州的人口流入不断加快。数据显示,2016年广州市常住人口首次突破1400万人,达1404.35万人,比2015年末增加了54.24万人,增量居全国各大城市之首。

广东体制改革研究会副会长彭澎(博客)对第一财经分析,在广州的东进战略中,黄埔和增城都有国家级开发区,这也是广州未来先进制造业重要发展平台,而产业发展将带动人口增长。

为了进一步吸引人才,让人才能在广州安居乐业,7月1日起,《广州市关于完善公共集体户管理的通知》正式实施,城中145个受理点接受7类人员的落户申请,对符合广州市入户条件或有广州市户口,但无处落户的人实现落户“兜底”。这也是广州户籍政策迈出的重要一步。

在广州之后,同处珠三角的佛山,非户籍常住人口也到了380多万,占常住人口比重为48%,作为珠三角最重要的制造业城市,佛山近几年得益于广佛一体化,产业转型升级也不断加快,城市平台建设加快,吸引了大量外来人口在当地置业。

 

 

中国高校毕业生逐年增加,同时经济和城镇化的发展也带动了流动人口的迅速增长。

中西部大城:人口流入加快

如果说东部沿海城市的外来人口流入量大,非户籍人口占比较高的话,那么中西部的几个省会城市虽然外来流入人口占比没有那么高,人口流入的速度却在不断提高,对租赁房的市场需求增长迅速。

例如本次试点的4个中西部城市,武汉、郑州、成都和合肥,所在的省份都是人口大省,是所在省份的单极核心城市,近几年随着大量的产业转移落户,这些城市的经济发展速度不断加快,周边大量地市的人口流入。

以郑州为例,郑州是2011~2015年河南全省唯一的人口净流入地区,外省流入河南人口的37%和省内流动人口的60%均流入郑州,“十二五”期间郑州净流入人口达185万,仅比深圳少1万,在全国大中城市中位居第七。

今年6月,河南省社科院发布的《河南城市发展报告(2017)》指出,目前河南的情况是,农村人口大多直接向郑州等大城市流动,再加上三四线城市人口也在向郑州转移,造成郑州人口激增,三四线城市人口流失。

彭澎说,随着产业由沿海向中西部的转移,像郑州等地的经济发展不断加快,收入也不断增加,与沿海发达地区的收入差距不断缩小,就近就业、就地城镇化成为很多人的选择。在这种情况下,河南外出农民工增速呈逐年回落趋势。这其中,大量的人口就进入郑州。

在合肥,2016年末全市常住人口786.9万人,比上年增加7.9万人,增长1.0%;比2010年第六次人口普查时增加41.2万人,年均增长0.9%。

值得注意的是,像郑州、合肥、成都等中西部城市,除了主城区之外,辖区内还有不少县市和远城区,在加快城镇化的过程中,县市的人口也会大量进入到主城区。因此主城区非户籍人口除了外地流入,也有很大一部分是本市辖下的县市和远城区的人口流入。

厦门大学经济学系副教授丁长发对第一财经分析,像郑州、合肥等二线城市,对大学生落户限制很少,因此外来人口也很容易落户到这些城市。但面对日益高涨的房价,这些落户的外来人口在买房难的情况下,也有较大的租房需求。“所以仅仅户籍是不够的,还要解决好安居的问题,这样他们才能在这里乐业。”

丁长发说,像合肥、郑州、武汉等城市,通过发展租赁房市场,有利于进一步吸引人才落户,有效匹配当地的产业发展,并加快当地的“弯道超车” 步伐。

租赁新政利好大城市发展

分地区来看,首批试点的12个城市中,东部沿海地区达到了7个,其中仅广东一省就占了4个;中西部和东北共5个,均为省会。按行政等级来看,12个城市中,有8个副省级城市,2个地级市省会,只有佛山和肇庆是普通地级市。若按照市场对城市的划分,则包括了广深两个一线城市,以及另外9个二线城市,三四线城市则只有肇庆一个。

值得注意的是,作为三四线城市中的唯一代表,肇庆的户籍人口比常住人口多了30多万,这说明,肇庆有不少人口流向了广深等一二线城市,这也是大部分三四线城市的现状。不过随着广佛肇一体化发展,也有不少广州购买力涌向了肇庆。另外随着城镇化的提速,肇庆中心城区也在不断壮大,辖区内不少县市的人口也进入到地级市城区。

从城区人口来看,首批12个试点城市中,广深两个一线城市的城区人口都超过了千万大关。武汉、郑州、南京、成都、沈阳和杭州也都是城区人口超过500万的特大城市。厦门、佛山和合肥也是快速发展中的二线城市,厦门和合肥城区人口都超过了300万。只有肇庆的城区人口在100万以下,2015年的数据为71.33万。

实际上,在这12个城市之外,其他城市也在加速发力租赁房市场。例如,根据上海住房发展“十三五”规划,上海预计新增供应住房用地共计5500公顷,其中租赁住房用地为1700公顷,占比约为31%。与这1700公顷租赁住房用地相对应的,是上海市拟在“十三五”期间推出租赁住房共计70万套,让其成为房地产市场的“压舱石”和“稳定器”。

丁长发对第一财经分析,城市只有一定的规模才有可能产生集聚效应,才有更多的产业发展可能。中心大城市拥有更好的教育、医疗资源,更好的交通、文化、体育等基础设施和公共服务,和更多的就业机会。因此,大城市对年轻人拥有很强的吸引力,很多年轻人都想在大城市留下来。

丁长发说,现在很多大城市的房价非常高,很多年轻人已经不大可能在这些城市买得起房子。因此,大力发展租赁房市场,同时让租房者也能享受到城市的公共服务,这对年轻人来说很有吸引力,这样年轻人就不用着急去买房子,有更多的年轻人可以进行创新创业,这对城市的经济发展、转型升级都有很大的促进作用。

“租赁房市场除了一部分由存量的房东提供外,未来更需要政府加大租赁房供应的步伐,通过解决基础的公共产品供给,解决外来人才的宜居问题。”丁长发说,租赁房市场的发展,将促使人口进一步向一二线大城市集聚,而轨道交通的发展也将加快都市圈的进程。

刚刚从王石(微博 博客)手中接棒的万科董事会主席、首席执行官郁亮,近日接受媒体采访时认为,中国城市化已经进入第二阶段。之前中国的大城市是不断扩张“摊大饼”,近年来,特大城市的承载能力到了极限,要素价格上升,企业、劳动力外溢,加上轨道交通快速发展等因素,形成了城市圈、城市带的发展。

他认为,轨道交通将极大加速第二阶段城市化的到来。“结合我们回到”只住不炒“的原点、初心,再加上金融缩表等背景,我认为我们中国的房地产行业真正到了一个新阶段。在这个新阶段,住宅消费大有可为,租赁市场、轨道物业、养老地产和教育地产等前景广阔,房地产行业面临重新洗牌。”

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