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上海新出让地块要求建成房屋“只租不售” 一线城市租售并举渐成趋势

2017年07月08日来源:人民网本地楼市责任编辑:yaomei

租赁住房”一词首次出现在上海土地出让要求中“土地用途”一栏,这也意味着上海租赁市场迎来新的格局。

昨日晚间,上海规土局网站发布了2幅位于浦东新区张江和嘉定新城的拟出让地块公告,地块的土地用途都标注为“租赁住房”。人民网记者注意到,这是上海公开土地市场上未曾出现过的新土地用途,公告要求所建物业严格按照“只租不售”模式管理,仅用于出租,不得出售。

上海中原地产分析师卢文曦称:“今年以来,政府有关租赁市场建设的会议开了不少,说明租赁市场重视程度相当高,出现全部持有的土地显示出地方政府积极推进相关工作的决心。”

“此前,北京也出现过全部持有的住宅地块。不同的是,北京是到了限定价格后比拼自持比例,结果开发商自己选择全部持有,而上海直接规定必须持有,显然这次上海又走在前列。”卢文曦补充道。

目标租户为“高端人才”

公告显示,本地块土地用途为租赁住房,所建物业严格按照“只租不售”模式管理,仅用于出租,不得出售。受让人应在出让年限内整体持有租赁住房物业并持续出租运营,有关房屋套型、功能及运营管理等全生命周期管理要求。

根据目前公布的出让预合同显示,该项目应优先为园区内各类创新创业人才提供居住配套服务,对园区重点科研单位、高校和重点企业引进的全球顶尖科学家、高级专家和领军型人才等重点高端人群给予重点保障。

除了出租人群有限制以外,房屋租金也有明确规定:租金水平应不高于市场同类房源租金水平,租金价格可根据市场租金水平情况适时调整。

事实上,这次优先出让的张江南区配套基地正是配合此前发布的《张江科学城建设规划》,其称,拟通过增加居住用地、新增住宅全部用作租赁住宅,以及提高研发、工业用地人才公寓、宿舍配套比例等,满足科学城就业人口居住需求。同样地,嘉定作为新兴人才的聚居地,也承载着产业创新和转移的使命。

除了吸引人才外,从土地市场来讲,自持70年对房企的资金和运营能力要求较高,也会有效降低溢价率,从而降低土地市场的热度。

此外,在卢文曦看来,租售并举是趋势,但需要控制好所在区域内的比例。如果新增可售住宅不多,会造成区域内供求紧张格局,不仅新房价格有上涨压力,而且基于可售房少,二手房也会成为稀缺资源,同样面临上涨压力。

租售并举渐成趋势

在一线城市土地供应紧张的情况下,越来越多的一、二线城市加大租赁市场的培育,增加房源来缓解供需矛盾。

根据“十三五规划”相关工作部署,我国提出将加快构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系,深化住房制度改革,优化住房供需结构,更好地保障“居者有其屋”。

对于具备购房能力的城镇居民,支持其通过住房市场购买商品住房;对于无能力购买住房的居民特别是非户籍人口,支持其从市场上租房居住;对于难以承受房租、符合条件的困难家庭,政府予以公共租赁住房保障。

鉴于此,去年6月3日,国务院办公厅正式发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,旨在规范住房租赁市场发展,促进我国住房市场由以售为主向租售并举转变。

其中,明确提出,改善租房市场有效供给,在支持和规范个人出租住房的同时,也将 “发展住房租赁企业”,提高租房房源的集中化、规模化、标准化水平。

在此背景下,北京率先开启了“限房价、竞地价、竞自持”土地出让方式,并且由北京万科率先竞得了首个全部自持的住宅地块。随后,部分热点的二线城市也效法北京的土地出让方式。

卢文曦认为,此次上海是在出让文件中直接规定必须持有,这个做法尚属于首次,也表示了租赁住房将成为日后发展的新方向。

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