北京

房价涨降,要看土地供需能否达到平衡

2017年06月29日来源:聊斋网土地市场责任编辑:xiaoshuang

其实谁都不能断言房价是涨是跌,因为即使是专家看的也是某项指标,指标预示什么,房价就是什么。比如说今天的文章,小编就从土地供应,来和你们探讨房价是涨是跌。直白的说,你能买多少房子,你能卖多少房子,归根结底还取决于于土地市场。

因为房价的上涨与否,毕竟还是靠供需关系决定的。在小编看来,现在压制一二线城市其实就是在给刚需上车的机会的,一边抑制需求,一边增加土地供给,两端都ok,才能不让房价涨这么快。你问我为什么这样说,不然嘞?按照土地的这个现象及影响,你会一直上不了车。

1、有一个现象,土地供不应求的地方房价都很贵。房价高居不下和土地供不应求有很大关系,按照大家的逻辑上的想法,是认为房价上涨是通胀及投资客的原因。其实,仔细想想为什么同样是通胀,然而却并非所有的商品都涨了,有的就没涨价反而掉价。其实还和供需有关。

大家都向往一线城市,去享受好的资源,然而大城市的土地资源是有限的,因为本身就没有土地,像北京和上海这样的城市,看它们的房地产投资数据基本没有什么变化,因为已经连着好几年没有盖房了,没有土地用来盖,大家自然挣着抢房,房价自然抬的高。

另外,在大城市中,可以将改善型买房族归为刚需族。有很多人当初在这个城市落下脚跟,用的几十平的房子安家,攒了几年钱后例如从80平换到120平,120平的想换到150平,就算有政策出台这种需求被限制住了,依然存在,等环境一放松,需求释放,房价自然松绑。

2、究其缘由,住房用地供应不足。咱们国家每年批准的供地,大概用于城市建设的只有2/3,但是这2/3又分为三份,用于城市基础设施和公共设施的就占了55%,将近一半,而剩下的30%用在了工业上,最后剩的15%才轮到房地产开发建设方面,房地产的用地配比并没有工业高。

也就是说用在城市开发商用地的比例占全部批复用地的10%左右,相交于其他欧美国家,他们的住房用地占比和工业用地占比好像是相反的。而同时,在这少量的开发商用地中,分到每个城市中用地又不太均衡,例如聊宅小编所在地郑州这种城市的开发商批复用地反而要比三四线用地紧张。

郑州公布了未来三年住宅用地的供应计划中2017年的840公顷(折合12600亩)算是最多了,除去各种配建,以往年实施概率来算,实际的供应量基本能达到60%左右,大概是1342万平方,按平均每套房子100平,这些面积可建成13万套左右。但是每年郑州的外来人口数量有40万左右,以五分之一的需求来算,带上5万+的刚需需求,和几万的改善需求,供应明显不足。这大概也能说明,郑州房价为什么会向一线蹦齐了。

3、另外,面粉贵,自然面包也贵。而房子依地而建,地皮贵,开发商自然也不会做赔本的买卖,房价自然也高。价高者得的制度特点,就意味着愿为地皮一掷千金,意味着地王的出现。不可否认,现行的土地限价肯定会大大减少地王的出现,短期内,对于抑制房价过快增长或许有效。

但如果,土地供应不足局面无法解决,单靠行政力量改变土拍制度,抑制地价并不能行之有效的解决由供不应求的缺口所导致的高房价。

另外,土地成本的另一个原因——以旧城改造来实现城市的滚动开发。要知道,拆迁补偿价是按照房产地区的均价来实施的,而拆迁补偿价是要加在成本里的,如A地区房价8000,补偿价8000,卖时则往往卖16000元以上。如此循环,房价越来越高。

哎,别问我,为什么眼里常含泪水? 因为我对这土地爱得深沉……

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