楼市降温，是综合施策的结果

日前,国家统计局公布的数据显示,1至5月份,全国房地产开发投资37595亿元,同比名义增长8.8%,增速比1至4月份回落0.5个百分点。同期,商品房销售面积54820万平方米,同比增长14.3%,增速比1至4月份回落1.4个百分点。

销售端与投资端数据的同步回落当然与本轮楼市严限政策关系密切。多地限购、限贷政策升级,加上一波"限售令"的推出,令部分热点城市楼市的购买门槛抬高,流动性受限,直接对成交量产生影响。

但是,如果认为是本轮"限令"起到了最大效果,或恐是对当前形势的误读。本轮热点城市楼市降温应当是多重因素综合作用的结果。

首先,除了行政指令的限制,贷款成本的激增加重了购房者的购房成本

在本轮调控加码之前,不少商业银行首套房房贷利率还是八五折优惠,甚至个别银行还会给出八折优惠利率,但短短几个月后,一线城市以及一些热点城市,已有部分银行将首套房贷利率上浮至基准利率1.1倍甚至1.2倍,高达百分之几十涨幅的房贷利率足以引发市场波动,业界有人甚至将此比为"楼市定向加息"。

当然,目前市场上首套房房贷利率并不一致,消费者仍有主导权进行自由选择。但是,银行也从此前的积极放贷转化为价高者得。尽管有人认为刚需消费者对首付门槛的敏感度远高于利率,但不可否认的是,这一变化让购房成本激增。

其次,对政策预期出现了转向

十几年来,房地产业对经济的支柱性作用不容忽视。尽管存在区域性差异,但土地财政以及房地产业牵一发而动全身的上下游产业链带动作用,加之房地产业对金融业的至关重要影响,都让各级、各地政府的政策目标无形中偏向了促进房地产业发展的方向。在一定程度上,维护房价稳定,直接影响着区域乃至全局性金融稳定、社会经济的平稳。

但是,随着房地产业泡沫化倾向日益严重,放任其升温的风险远大于收益。过度依赖房地产的积弊已非中长期难题,甚至已成为眼前必须处理的风险。2016年以来,在几次关键性会议上,中央明确提出"抑制房地产泡沫"以及随后一轮轮的调控政策加码,雄安新区设立时对"严防地产化"的高度警惕和雷霆之举,都体现了中央对房地产经济可能产生的泡沫风险认识清醒。

最容易让市场感受到的态度即是货币政策。从稳健到稳健中性的表述也好以及今年以来的实际操作也罢,央行维持货币政策"不松不紧"的态度非常坚决,对房地产类贷款的关注也正在落实。尽管利率暂时维持稳定,但在全球货币流动性趋紧趋势下,去杠杆的供给侧结构性改革任务在推进中,短期内货币政策宽松的可能性不大,这对楼市发展难言有利。

由此,自下而上高房价之苦的呼声,与自上而下结构优化、转型升级变革的魄力,正在逐步形成合力。对于中层乃至基层执行者而言,随着舆论监督力量的提升乃至政绩考核标准的逐步变化,其激励惩罚机制的天平也在悄然转换。与以前大、干、快、上求GDP的时期相比,借助房地产拉动GDP的做法更有可能成为被质疑的地方而非政绩所在;与之相对的,终身问责、反腐倡廉等政策的落地与力度正在让其通过"大项目"来谋私利的风险激增。那么,在这种背景下,如果未来房价大幅回调的话,政策会温和转向吗?或许会。但这种引导更多的是为了"稳",而不再是依赖性的增长。不难想象,政府的态度在一定程度上意味着:炒房投机的盈利空间正在被压缩,而风险正在攀升。

再次,长期、多项调控政策的累积效应开始显现

楼市调控政策已有多年。然而,一方面由于政策方向会随着市场冷暖变化进行调节;另一方面也由于"冰冻三尺非一日之寒",大多数调控政策更多在短期内发挥了作用,却并未扭转房价一路飙升的态势。特别是此前数年,中国经济增速较高,而投资渠道又相对较少,这也助长了楼市的强势。

但是,调控政策未能扭转趋势,却并非全然无效。随着诸多调控政策密集出台,前一个政策的效应可能还未传导至市场,后一个就接踵而至,这种高频度、高强度的调控政策可能会在一个触发点上对市场形成较大作用。

由于进入2014年后,本轮楼市的供需格局正在发生变化。人口老龄化与部分地方此前大兴土木形成鲜明对比,而经济增速放缓、投资渠道渐宽大背景下流入房地产业的资金或恐将进一步分流。这种变化虽然并非骤然而起,但在前期各类政策效应的缓慢累积下,很可能会进一步放大。

最后,消费者"买涨不买跌"的情绪可能会助推趋势

与股市投资者一样,"买涨不买跌"是很多非刚需购房者的心态,甚至有部分刚需购房者也会在"涨价时抢跑入市,价格回落时犹豫观望"。

尽管此前数年,一直有人看跌楼市,但是房价事实的坚挺让更多人坚信其保值增值的实力。过去楼市一直能成为"热钱"的主要流入市场,与楼市的赚钱效应有关,因为土地受管制,故市场化的供需调节机制一直没有形成,从而造成了房价泡沫不断变大。

随着本轮上升趋势在政策的坚决态度下出现转向,人口拐点、城镇化进展的实质性压力正在积聚,限制性政策对购房门槛的切实抬高以及对交易流动性的压制,都可能引发投机者的警惕之心,甚至可能会激发投机者的抛售行为。

总之,世界上没有一个只涨不跌的市场。楼市的起起伏伏仍是关系到国计民生、社会经济平稳发展的重中之重。因此,必须全面看待本轮楼市调整背后的助推因素,不能将此判定为短期严调控的应激反应,中长期内,市场支撑、政策支持、购买力支撑转向所产生的综合、累积性效应不容忽视。