北京

调控阻击炒房客!环京楼市将进长期平稳期

2017年06月16日来源:经济参考报国内动态责任编辑:xiaoshuang

去年房价上涨周期中,毗邻京津的环京地区楼市表现惹眼,一些热点区域房产价格翻番,成为环京地区炙手可热的楼市投资宝地。然而,去年以来环京地区纷纷出台严格的调控政策,尤其是今年6月初,廊坊市在原有严格限购政策的基础上,对非本地户籍居民家庭增加了3年及以上社保或纳税、本地户籍居民家庭限购第3套住房等限制性措施,可谓"釜底抽薪",给曾经炙热的楼市当头浇下一盆凉水。记者调查发现,环京地区一些地方楼市价格松动,捆绑销售、高溢价等问题得以明显遏制。

调控大招精准阻击外来投资客

近年来,北京通州建设城市副中心、北京新机场兴建、北京地铁向廊坊延伸、交通一体化加速推进、北京产业转移外溢、"北漂"刚需族选择环京置业渐成潮流……一系列利好因素推动下,廊坊楼市一度异常火爆。在廊坊"北三县"、燕郊等地房价突破3万,大厂回族自治县和香河县楼市价格也出现跳涨。

记者调查发现,廊坊、保定、唐山等地去年以来涌入大量投资客,非本地户籍人口成为购房绝对主力。在一些区域,外来购房者占比超过80%,"满城皆是投资客"。因此,只要控制外来购买力,楼市就能在短时间内明显降温。

事实上,去年以来,廊坊已经历了多轮调控:去年4月份,廊坊在河北率先出台"廊九条"限购政策;今年3月调控升级,限购范围扩面,并提高了首付比例"门槛";4月1日,霸州、文安等地纳入限购区域。至此,除大城县外,廊坊市主城区和所辖其他县(市)均实施了房地产限购政策,成为河北省限购最严格的区域之一。

今年6月,廊坊再次对房地产限购政策调整升级,在原有限购政策基础上,对非本地户籍居民家庭增加了3年及以上社保条件、本地户籍居民家庭限购第3套住房等限制性措施。"这个精准限购政策一出,中介生意马上就难做了。"廊坊市一位房产经纪人告诉记者,现在房价处于高点,市场预期改变了,外来投资客被卡住了,一些本地潜在购房者也处于观望状态。

记者走访燕郊一些房产中介发现,原本火爆的中介店面,逐渐变得门可罗雀。原本坚挺的房价也出现松动。近期新开盘的某楼盘,虽然标价每平方米3.9万元,但"日光盘"盛景不在。当地一位投资客表示,燕郊房价下跌主要表现在二手房市场,有的房源每平方米下跌三四千元。"6月廊坊调控新政出台前,一些投资客就开始以低于市场价的价格卖出了。但他们买房时可能房价才一万多元,3万多元卖出,一平方米能净赚2万元。"

据房产网站二手房数据显示,4月廊坊三河、香河、大厂、固安等热点环京区域量价齐跌趋势明显,4月份成交量环比3月下降46%。在廊坊市"3年社保或纳税"限购政策之下,尚未卖出的投资客遇到了"谁来接盘"的难题,暂时被套牢。整个廊坊区域房价也出现下降态势。记者从河北省有关部门了解到,今年1-5月份,廊坊全市新建商品住宅销售均价每平方米12233元,同比增长近32%。其中,5月份当月,全市新建商品住房销售均价每平方米11979元,同比增长33.68%,环比下降8.95%。二手房也出现量价齐跌现象,5月份当月,廊坊全市二手房成交面积40.77万平方米,环比下降6.5%;二手住房成交均价每平方米17241元,环比下降8.97%。

刚需族购房面临"机会窗口"

记者调查发现,此次环京地区调控新政严控投资炒房,却减轻了当地购买者压力,有利于本地刚需一族低首付买房。荣盛房地产销售公司一位销售人员说,廊坊下辖各县不算外地户口,一位永清县的客户想买房,按照原来政策他属于外地户口,首付必须达到50%。按照一套80平方米房产计算,首付要70多万元。按照现在的政策,这位客户准备30%首付就可以,减轻了购房资金压力。

面对楼市趋冷态势,一些本地刚需人群开始考虑出手买房。李小姐是廊坊霸州市人,夫妻二人在廊坊市区有一套房,并打算给儿子再买一套。根据之前的限购政策,李小姐属于外地人口,不能购买二套房。6月新政出台后,李小姐很高兴,她看上了塞纳荣府的一套77平方米的小两居,并借了一些钱准备买房,"现在不买,就怕过几年房价再涨。"

面对楼市下行态势,一些房产经纪人却很有信心。"廊坊的房价目前的确下降了,但区位优势摆在这里,长期来看还会涨回来,有升值空间。"北京千禧盛世房地产经纪有限公司一名韩姓销售顾问说,住房限购了,目前他只代理销售公寓,公寓不受政策限制。现在他代理的公寓是民水民电,位于市中心,价格低,每天要接待不少客户。

面对前来咨询的客户,多名房产经纪人表示,限购政策出台后,现在廊坊买房的人非常少,很多人想买都没有资质,房产成交量下降明显。如果是本地刚需客户,可以趁此机会考虑入手。

中国社科院发布的5月《住房市场发展月度分析报告》显示,在严格调控政策下,环京热点区域房价出现下跌,其中廊坊下跌8%,进入房价挤泡沫阶段,楼市出现拐点。尤其是"3年社保"的需求管控政策,对短期市场构成显著利空。但从供给方面看,受土地供应等因素限制,各大城市扩大住房供给的潜力普遍不足,长期供求矛盾仍然存在。报告预测,随着地方政府对投资需求的管控,多数城市房价短期涨势将得到抑制,前期房价上涨过快、泡沫较大的城市短期将继续下跌,但房价上涨的压力仍然存在。

市场环境趋好 楼市趋向稳定

记者采访了解到,在严格限购的同时,廊坊市还对当地房地产市场开展专项整治。房管、工商、物价等11个部门组成联合检查组,对全市范围内房地产开发企业、中介机构的经营行为开展专项整治活动,重点整治房地产开发企业和中介机构垄断房源、操纵市场价格,造谣生事、误导市场预期,提供虚假证明、扰乱市场秩序,以及违规销售、恶意炒作、虚假房源等违法违规行为。

截至目前,廊坊市、县两级已对全市200多家房地产开发企业、400多家中介机构完成了第一轮全面检查,并查处了部分企业涉嫌违规销售、提供虚假材料等问题,从大亨房地产经纪公司等几家中介机构查出30余枚公章。结合检查结果,廊坊市曝光了首批存在违规行为的10家开发企业和6家中介公司。其中,违规的开发企业包括廊坊市宏升房地产开发有限公司、三河市东风房地产开发有限公司、香河中商房地产开发有限公司、恒赫(霸州)房地产开发有限公司、廊坊市华通伟业房地产开发有限公司、河北万澎房地产开发有限公司等;中介机构包括廊坊市大亨房地产经纪有限公司、廊坊市冠众房地产经纪有限公司、廊坊市华中置业经纪有限公司等。

在楼市管控中,廊坊市还组织房管、国土、公安、工商、物价、金融等部门,组成巡查督导组,每周巡查一次,对雄安新区周边和环京地区持续开展督导检查,全面促进调控政策落实,严厉打击私下交易、抢栽抢种、私搭乱建等违法行为。

在抑制购房需求的同时,廊坊还将加大棚改力度,增加房源供给,满足居民刚性住房需求。城中村、城郊村以及整合撤并的村庄、城市危房、城镇危陋住宅区纳入了棚户区改造范畴,据统计,目前廊坊市市区、开发区共计125个城中村(棚户区),今年计划改造项目39个(28个城中村、11个棚户区)。未来这些项目陆续入市后,住房供应不足等问题将得以缓解。

部分业内人士表示,随着廊坊等地"外地人购房必须提供3年社会保险缴纳证明或纳税证明"等终极调控大招出台,整个河北区域投机投资需求将得到最严格遏制。同时,由于缺乏"接盘侠",环京区域楼市预计不会出现投资性房产大规模抛售状态,预计楼市将进入长时间平稳状态。

  • 意向区域
  • 价格