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北京“商改住”项目风波调查

2017年06月14日来源:中国经济周刊本地楼市责任编辑:xiaoshuang

正在建设中的“商改住”项目“旭辉26街区(楼盘资料) ”。 《中国经济周刊》摄影记者 胡巍 摄

从今年3月26日起,北京开始严厉整治多年来游走于“灰色地带”的“商改住”项目,让一度火热的商办项目市场陷入“冰封”状态。这场针对“商改住”的整治行动的影响远非只体现在交易数字上,其在打击“投机者”的同时,也波及了部分“刚需一族”。相比于“投机者”对于“商改住”能不能卖的关注,后者眼下最迫切的问题是:自己买的“商改住”还能住吗?

“这房子已经不能要了!”

2016年9月25日,在“旭辉26街区”的样板间里,张艾和程轩仅用了10分钟的时间思考,就支付了4万元定金。

几小时后,张艾在电脑前大哭起来。

在来到旭辉集团在北京市顺义区的“旭辉26街区”项目前,这对“85后”夫妻对“商改住”毫无概念。“面积小,总价低,可居住可办公,但产权只有50年,水电比普通居民水电费高”,售楼处的销售代表如此介绍,但却“遗漏”了“商改住”商业、办公用途本质所带来的不能落户,也没有学区配套等问题。这两条是当晚回家后张艾才在网上查询到的。

“我相信再过一段时间,比如5年,就能换一套普通住宅,让集体户口落户。”程轩不愿让4万元定金打水漂,主张继续购买。去年10月22日,两人交齐了总房款的50%,88万元首付款,购得一套初始面积 48.9平方米的LOFT。

张艾告诉记者,“后来每天上网查,包括住建委官网,倒也没找到明确禁止商住房用于居住的条文。渐渐也就不哭了。”

但从2017年3月下旬开始,北京接连出重拳整治“商改住”项目。

“旭辉26街区”项目业主张艾和程轩。《中国经济周刊》摄影记者 胡巍 摄

先是在3月26日,北京市住建委等多个部门联合发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》(下称“公告”)。公告规定,商办类项目未经批准,不得擅自改变为居住等用途。公告发出后不到一个月,4月18日,“关于严格商业办公类项目规划建设行政审批的通知”(下称“通知”)对外发布,程轩和张艾尤其关注通知中的第六条,其明确指出,“规划、住建部门在工程竣工验收环节,要严格审查工程项目是否按照规划用途完成施工,对于预留孔洞、预埋管线等涉嫌改变为居住等其他用途的项目,相关部门不予验收。”

两人购买的房子已经网签,但尚未竣工验收。到2018年9月“旭辉26街区”项目毛坯房竣工验收时,若严格执行“3·26”和“4·18”新政,被发现配置了居住功能的设施(如上下水管道、厨房通风口等)后是否会不予验收无法交房?未来是否要拆除上下水管道?从而使该房屋彻底失去居住功能?

这些疑虑让程轩和张艾再也按捺不住,坚决要求退房。

一个月后,一则来自上海的消息更坚定了北京一些“商住房”业主的退房决心。

5月17日,上海市多个部门联合发布《关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见》(下称“意见”),明确将全面清理整顿商业办公项目。意见指出,对于已售未交付入住的项目,要按照商业办公房屋功能进行全面整改,由相关部门联合验收,不符合商业办公要求的,不得交付,不得办理房屋交易登记手续。

虽然是上海的政策,但也惊动了包括程轩和张艾在内的一批北京商改住项目业主,张艾的忧虑在于,“这是一套在建的期房,如果在还没建好时就已经不是合法合规的住宅了,那持有它有极大风险,从‘3·17’到‘4·18’,我们不知道未来还有多少新政出台,也不知道项目建成之后还会面临哪些管制措施,所以这房子已经不能要了!”

北京住建委官员表态“可以住”,业主仍不放心

“北京是北京,上海是上海。”

由于大量“旭辉26街区”项目业主对北京市“商改住”新政的疑虑和无条件退房的诉求,北京市住建委与旭辉集团代表、业主代表于5月18日举行了一场协调会。正是在这场协调会上,北京市住房和城乡建设委员会房屋市场管理处处长张建兴作出了上述表示。他解释称,针对前一段时间网络和媒体上对近期一系列针对“商改住”政策的各种不准确解读,他有必要代表北京市住建委进行几点澄清。

“澄清”包括两点内容:首先,3月26日24时之前已经完成网签的“商改住”,开发商要按照合同的相关约定内容按时交房;其次,3月26日24时之前完成网签的所有项目都可以通过中介机构正常买卖和租赁。张建兴进一步解释说,此前“很多中介机构将商业办公类项目下架,是因为执法部门对他们的违规宣传行为进行了处罚。‘商’就是‘商’,‘住’就是‘住’,从来没有什么‘商改住’,中介机构被处罚是因为他们违规以‘居住功能’宣传商办类项目。”张建兴说,以3月26日24时为节点,“旧楼实行旧办法,新楼实行新办法,旧楼可以正常买卖和交易。”

对于大量“旭辉26街区”业主关心的交房时房屋是否有上下水、厨房通风口等用于居住功能的设施时,张建兴回答说:“可以住。”面对业主希望其明确回答“验收时房子是否会有上下水”的追问,张建兴一再重复“可以住”,并说:“这个问题还要我说得再清楚吗?我已经说了‘可以住’。”

记者了解到,一些业主读出了张建兴的“话外之音”,但仍有一些业主不放心。程轩认为,如果政策上不明文指出“既往不咎”,“可以住”的说法也有成为“空头支票”的风险,“如果将来执法部门定期对商业、办公类项目进行各项检查,是否有拆除上下水等配套的可能?毕竟目前的政策和手上的购房合同都很明确地写着房子‘不具备居住属性’。”

记者了解到,购房合同采用向北京市住建委备案的统一格式,明确写着“商业、办公”属性,并标注了“不得用于居住”的字样,此前开发商口头上作出的为确保房屋具有居住功能而提供“精装修”的承诺并未进入正式购房合同。

5月5日,在正在建设中的“旭辉26街区”工地旁,一位业主指着自己购买的房子,他担心将来建好的房子没有上下水等配套设施。

购房合同“严丝合缝”,开发商就能推脱责任吗?

接受记者采访的几位“旭辉26街区”业主均提到精装修的样板间,称这是吸引他们买房的直接原因。不少业主还纷纷出示当初开发商的广告画册,“居住”“居所”等字样频繁出现在该商办类项目的宣传中。

有业主提出质疑,即便合同上有这些字样,开发商之前口头承诺房屋“有居住功能、和样板间一样”,是否也有法律效力?

北京北斗鼎铭律师事务所主任熊智律师对记者表示,首先,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定,商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。其次,《中华人民共和国广告法》中规定,广告内容涉及的事项需要取得行政许可的,应当与许可的内容相符合。

“很明显,在北京,未经批准的商办类项目是不能使用‘居住功能’这样的字眼作为宣传广告的。”熊智律师说,如果使用该类字眼销售商办类项目房屋,确实应当承担相应的法律责任,同时因为广告中的说明如果足够具体则能够成为买卖合同条款,虚假的广告同时也可能影响合同的效力。

一位业主展示“旭辉26街区”样板间的VR 画面。许多业主表示,精装修的样板间是吸引他们购房的直接原因

但5月18日的协调会上,旭辉集团的售后经理曹某、法务代表雷某和公关负责人马某均反复强调,“一切按照合同走。”一位业主向记者出示了一份购房合同,合同封二的确写明“该商品房规划用途为办公”“出卖人未经规划部门批准,私自将办公性质的房屋改为住宅销售的,特别提示您,请勿购买”等字样。

部分业主手中仍保留有“旭辉26街区”曾经的宣传单,其上有“宜居”等字样。

“精装修合同”为何是关键?

在正式购房合同中写明的“商业、办公性质”和“不具备居住功能”,与售楼处样板间、“可以居住”的口头承诺之间,还夹杂着一份“精装修合同”。受访的业主认为,这份精装修合同很重要,决定了该项目交房之后是否具备居住功能。

受访业主对记者说,他们在签订购房合同时,还在一份装修协议上签了字。开发商按照毛坯房的标准开发,完成第一份合同,之后找来第三方装修公司将毛坯房打造成样板间的模样。然而这份精装修合同在旭辉将购房合同返还给房主时却不见了。此外,所谓的“第三方装修公司”在合同签订时并不存在,“乙方”一栏是空白的,不少业主质疑“第三方装修公司”是否真实存在。随着政府频频出手整治“商改住”,装修协议被“抽走”,如果收房时开发商仅交付毛坯房,且没有预留上下水管道等承担居住功能的设施,不少业主担忧今后维权无门。

一位不愿具名的北京市住建委人士对记者表示,“商改住”之所以曾长期在事实上存在,并非政府验收不力,而是跟所谓“第三方装修公司”有关。“既然商办不能有单独卫生间,竣工验收时为什么通过了?其实开发商在验收时会按照原规划来验收,猫腻则在验收完成之后。”他表示,开发商在销售时,通过组织购房人与第三方签订装修改造协议,在竣工验收后,违规对房屋进行改造。在装修这个环节,将卫生间、上下水等做进去,商业、办公类项目摇身一变,成为住宅。

因此,在北京市住建委官员表示“可以住”后,这份精装修合同成为业主与开发商争议的焦点。

在协调会上,一位业主向张建兴处长出示了签订装修协议时的收据,上盖有“北京达成光远置业有限公司”的公章,该公司为旭辉集团子公司,法人代表为旭辉集团北京区域事业部总经理孔鹏。张建兴随即表示,“这个钱既然是交给开发商了,应由开发商负责。”业主当即表示希望在购房合同上增加补充条款,规定达到精装修标准后才符合交房标准,并删除开发商对装修等对房屋改动行为的免责条款。而旭辉集团售后经理曹某说:“这个事情我们会积极与第三方装修公司协调,我也会在董事会上进行通报。”

5 月6日“旭辉26街区”售楼中心的维权活动中,业主们携带身份证、购房合同等原件,自发登记造册,方便彼此日后联络。

5月6日,百名业主前去“旭辉26 街区”售楼部表达诉求。《中国经济周刊》摄影记者 胡巍 摄

5月6日,有业主自发前来“旭辉26街区”维权,他们在售楼中心大厅内拉起横幅。

记者随后曾多次试图采访旭辉集团有关负责人,但其工作人员于5月23日以“有关人士不方便”为由,拒绝了采访请求。截至记者发稿时,“旭辉26街区”业主与开发商针对精装修一事仍僵持不下。

政府声音:并未“选择性执法”;此次调控对象以“增量”为主

根据中原地产研究院的数据统计,“商改住”类房屋近10年在北京房地产交易市场上的表现一直颇为活跃,在成交量上,近10年北京共有超过40万套商办类项目成交,其中25万套为“商改住”房屋。也就是说,所谓“商办类项目”的一半以上都实际上变成了“住宅”,也在相当长一段时间内被政策“默许”。

早在2007年,北京市住建委就曾针对该类项目发布风险提示,指出这种销售方式不符合《商品房销售管理办法》中“房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房”及“商品房按套销售,不得分割拆零销售”的规定。但由于总价低,首付低,且不被限购政策所限,“商改住”大潮汹涌。亚豪机构的数据显示,2010年“商改住”项目成交量仅为19077套,2016年这一数字变为67609套,6年里增长了254%。2011年,北京市再度出拳,出台《关于加强部门联动,完善商业、办公类项目管理的通知》,要求商业、办公类项目不得设计成住宅的格局,不得单独设立卫生间,开发商自己分割出售的商铺无法办理房产证。

对于“商改住”违背政策规定一事,很多业主表示确实知情,但同时也认为“商改住”属于政策上的“模糊地带”,甚至误认为是一种被政府默许的存在方式。“旭辉 26 街区”业主曹辉曾发出一个疑问,既然“商改住”本身不合法,那为什么不追究哪些已经入住人的责任,单独对在建项目进行执法?“如果严格执法,应把已入住的所有‘商改住’全部拆除上下水,不能只针对在建项目,政府行为是否涉嫌‘选择性执法’?”

上述不愿具名的北京市住建委人士对记者表示,政府有关部门一直对“商改住”有明确规定,只是近来的“3·26”“4·18”等新政执行得更加严格。“从2011年起,相关部门就曾出台多个文件,规范商业、办公类项目的开发、建设、销售行为,防止变相‘商改住’。最近这五六年里关于防止变相‘商改住’的文件也出台了至少四五个。”该人士称,北京市住建委在官网上对新批准销售的商业办公类项目会向购房人提示购买的风险,在网签合同的明显位置也对购买商业办公类房屋的规划用途、使用年限、双方责任以及存在的风险进行了明确的提示,不存在“选择性执法”。

前述住建委人士进一步解释称,“商改住”确实客观存在,是长期积累的结果,是一个既成事实,很多老百姓住进去了。作为政府,如果把他们赶出去,把上下水拆掉,把隔断打掉,这样做并不合适。 所以,说我们监管不力,要严格执行政策,把那25万套全部恢复为“商办类”项目本该有的样子,这就对了吗?

在张建兴处长于5月18日进行了政策说明后,北京市住建委联合其他4部门于5月23日发布了《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》的最新说明,称政策执行前已取得预售许可证,有实际成交并完成网签的商办类项目,开发商可保持现有设施,已购买的商办类房屋,购房者可保持现有设施;已购买的商办类房屋,可出租,且不限定出租对象;也可销售,但购房人应符合政策要求;中介机构可代理商办类房屋的出租、出售业务,但不得以任何方式宣传此类房屋可用于居住或其具备居住功能。

中原地产研究院首席研究员张大伟对此分析称,虽与之前的调控政策并无区别,但该说明基本明确了政策的主要方向是遏制增量,对存量,特别是业主已经使用的存量暂做引导。张大伟认为,即使说“商改住”业主是无辜的,但调控确有必要性,从人口疏解和产业发展来看,遏制增量是为了维持房地产市场继续稳定发展。“北京此轮调控的原则仍是人口疏解和去投资化,这对非投资者来说算是个好消息。”张大伟说

5月24日,上述北京市住建委人士对记者就 5月23日发布的“最新说明”做了进一步解释,“严格执行‘3·26’政策、兼顾购房者合理利益”是此次执行口径确定的大原则。“简单来说,‘3·26’政策的红线是不能越的,但一些已购房人群的合理利益,这次也得到了兼顾。”该人士表示,“3·26”新政从未说过已经购买的商办类房屋要拆除现有设施。这次口径更加明确,正规已网签购买的在途商办类项目都不会要求开发商拆除上下水等设施。“至于业主已入住的商办类房屋,就更不会拆。”

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