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“限价令”下的房企: 今年部分片区或面临去化考验

2017年06月03日来源:21世纪经济报道行业动态责任编辑:xiaoshuang

调控下房企的突围与困顿

在房地产行业利润率日渐下滑的背景下,限价令又对企业利润实施了“精准打击”。从目前来看,除了拖延入市节奏,房企似乎没有更好的办法。但很多房企将销售重心放在今年上半年。因此即使资金层面并不值得担忧,业绩的压力也将很快来临。

“限价令”是极考验开发商运营能力的政策之一,因为它会对房地产项目的利润进行直接限制,且这种限制带有强烈的行政色彩。

虽然限价措施早已有之,但由于此前的市场异动,今年以来,“限价令”又以更加完善的版本重现于热点城市。且在限购、限贷等措施的“配合”下,其给房企带来的杀伤力已不同于往日。

由于一二线城市的房价水平较高,多数房企倾向于在这些城市谋求利润,而将日渐升温的三四线城市作为规模的战场。如今,“限价令”的存在令前者遭遇困境,且年中节点的到来也给业绩带来压力。挽救利润还是平衡业绩?已成为房地产企业面对的一项难题。

“进化”的限价令

对商品房(非保障房)实施限价的做法,最早可追溯至2010年。当年5月,北京市房山区长阳镇起步区6号地成为首个以“限房价竞地价”模式拍出的土地。第二年4月,该项目入市,并按照规定以每平方米12500元左右的价格进行销售,比当时周边房价低20%。

此后,类似的情况一度绝迹,直到2016年10月,北京开始大规模推广“限房价竞地价”的土地出让模式,并引发多个热点城市的效仿至今。

另一个版本的“限价令”存在于预售环节。为遏制房价上涨过快的情况,近几年来,热点城市纷纷发文,对商品房预售价格进行管控。常见的限价条款为:“交易价格不得高于备案价格”、“售价不得高于同区域同类产品价格”、“售价不得高于项目前期价格”、“售价一年内不得上调”等。

今年3月以来,限价措施进一步扩围,并已从东部热点城市,蔓延至部分三线城市,以及中西部区域。如无锡(楼盘)、阜阳、兰州(楼盘)等均出台限价措施。

为避免开发商以“捆绑销售”等方式进行规避,如今的限价令进一步完善。如今年5月19日,住建部发布《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》称,房地产开发企业取得预售许可后,应当在十日内在房产管理部门网站和销售现场一次性公开全部准售住房及每套住房价格并对外销售。

同时,包括向买受人收取或者变相收取费用;捂盘惜售或者变相囤积房源;不明码标价,在标价之外加价出售或者收取未标明的费用等在内的12个销售行为被明令禁止。

“企业基本上没有空子可钻,只能老老实实地按规定销售。”北京某上市房企相关负责人向记者表示,以前很多房地产项目采用提高首付、一手变二手、捆绑车位(或地下室、装修)销售等方式来规避限价令,但现在监管严格,很难行得通。

他还认为,市场进入下行周期,成交量本身就在下滑,加上限购、限贷等措施的打压,成交量下降趋势更为明确。此时出台的限价令,效果更是显著。

“拖”字诀

从削减利润的角度来看,“限价令”对开发商的打击不可谓不大。

据不完全统计,截至目前,全国有超过20个城市出台了限价措施,其中大多数为一二线城市。而对于多数全国化布局的房企来说,一二线城市由于房价水平较高,被视为利润的主要来源。近期日渐升温的三四线城市,则被当作规模的主战场。

在房地产行业利润率日渐下滑的背景下,限价令又对企业利润实施了“精准打击”。从目前来看,除了拖延入市节奏,房企似乎没有更好的办法。

以较早实施限购令的北京为例,根据亚豪机构的统计,今年前5个月,北京月均入市住宅项目在10个以内。6月,北京预计有14个项目入市,虽然显示出房企开始准备年中冲刺的姿态,但与去年同期的33个项目入市相比,仍然相差甚远。且这些项目能否最终入市尚存疑问。

亚豪机构市场总监郭毅向记者表示,今年北京住宅供应低速运行将成为常态。

据公开数据,近几个月来,大多数热点城市的新房供应节奏明显放缓。分析人士普遍认为,这既是因为房企对政策存在一段消化期,也有限价令带来的“定价难”因素。

2016年,大多数房地产企业获得了较好的销售业绩,且这一销售惯性延续至今年第一季度。同时,去年房企进行了大量低成本融资,使债务结构得以重组。因此根据多数业内人士的观点,对于财务状况良好的企业来说,即使暂缓销售步伐,资金面也暂时无虞。

业绩的压力

但这种局面能持续多久尚存疑问。在调控政策的全面影响下,4月房地产企业的业绩出现下滑。

根据中原地产研究中心统计,今年1-4月,30家标杆房企合计签约9075.6万平方米,销售金额为11619.9亿,分别同比上涨62%与73.3%。但就4月单月来看,有24家企业的业绩出现环比下滑。万科4月销售418.9亿元,比三月下降了34.2%。

中原地产首席分析师张大伟认为,一季度很多公司销售业绩数据更多是因为2016年的结转,目前来看,二季度继续冲高可能性已经不存在,大部分房企的半年度和年度业绩都存在压力。

据记者了解,由于预估到下半年市场转冷,很多企业将销售重心放在今年上。因此,即使资金层面并不值得担忧,但业绩的压力也将很快来临。

在这种情况下,房企是否会按照“限价令”的要求降价出货,从而在固定的时间节点上冲击业绩?

上海(楼盘)易居研究院智库中心总监严跃进向记者表示,价格管控措施具有维护房价平稳、减少炒作的效果。目前来看,包括限价令在内的一系列调控措施都将长期执行。

他认为,从房企的角度来看,会否降价将在很大程度上取决于拿地情况。如去年大量拿地的企业,今年会面临较大的资金压力,也更有降价出货的可能性。至于利润的损失,只能待后期进行弥补。

郭毅也持有类似的看法。她认为,对于北京这类城市而言,2016年住宅土地的超低成交,使得房企手中土地储备不足,去库存压力较小,集中“舍价保量”的可能性也相对较低。但对于出让了高价地的城市,去库存压力增大,存在降价出货的可能。“对于全国化布局的房企来说,今年肯定有某些区域公司的日子不好过。”郭毅说。

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