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二手房价格见跌 真的就是一桩好事吗?

2017年06月01日来源:新京报业界访谈责任编辑:xiaoshuang

楼市追踪

二手房价格下跌,看似是对房价修复的一桩喜事,但若蔓延成为全国二手房价格的普遍下跌,或将成为商业银行的一桩“悲事”。

5月31日,北京二手房普跌,部分区域二手房价格下跌幅度超过20%的新闻铺天盖地。这看似是对房价修复的一桩喜事,细究之下却并非如此。倘若蔓延成为全国二手房价格的普遍下跌,或将成为商业银行的一桩“悲事”——广义货币M2减少,商业银行被动缩表,并由此引发一系列金融连锁反应。

笔者曾发表《M2拐点前提:房价普跌》一文,详尽列举了在新房和二手房交易中,因为房价上涨,如何直接导致M2大幅上涨。因此,假若房价下跌,交易中M2被动减少,这将致使商业银行资产负债表被动缩表。

比如,假设小明于2006年购置了价值100万的房子,10年后房子涨到1000万元,并卖给小张。小张向银行贷款800万元,首付200万元,这时小明的存款账户上多出1000万元,扣除20万元首付款和银行贷款的本金80万元(利息为方便起见不计),小明赚了900万元,此时账户多出1000万元存款,小张的账户减少200万元。对于商业银行来说,这时存款总额多出800万元。

假设二手房跌去20%,小王从小张手里购得此房,那么房屋此时的价值是800万元,假设首付款20%,小王需要付款160万元,贷款640万元,交易后,小张账户上多了800万元(这800万元刚好够还银行贷款不构成M2),实际亏损200万元,如果下跌30%,则M2在小张这里还会下降100万元;小王的M2直接减少了160万元首付款。如此一来,银行在二手房价格下跌过程中,M2会随之减少并导致被动缩表。

与商业银行被动缩表同时出现的是家庭财富缩水。全国大约270万亿的房价,如果贬值20%,减少54万亿,人均减少财富39万元。更何况,倘若泡沫破灭,在惯性和恐惧作用下,下跌程度或不止二、三成。

前不久,全国人大财经委副主任委员黄奇帆在复旦大学的演讲引发轰动,他表示2016年,中国100多万亿的贷款,有百分之二十七八与房地产相关;房地产在国民经济中产生的GDP是7%,至去年年底,全国新增贷款量的46%是房地产。如其所言,房地产绑架了众多金融资源。

此前有声音称,地方政府最害怕房价下跌,不过,最怕房价下跌的还是银行。毕竟,地方政府可以通过低价出卖土地获得收益,但银行则承担了房价下跌的所有风险,比如,因抵押品贬值,致使地方融资平台违约最终将由银行买单。

目前,我国地方融资平台中,远高于10万亿的主要抵押品是土地使用权。假使房价持续下跌,不仅会影响地方财政收入,也会使得抵押品出现风险,加上地方融资平台主要是商业银行贷款,或者是银行资金通过影子银行投放到地方融资平台,房价下跌,商业银行当然要“哭”。

随着银行金融风险的加剧,更需警惕的则是债务危机。依据黄奇帆提供的数据,在地方税方面,13万亿、14万亿的收入中,有接近8万亿和房地产相关。如此一来,倘若房价骤降,地方债就会出现危机,银行直接和间接投放到地方融资平台的资金将出现风险。而房价下跌往往还会伴随经济下滑,财富缩水,实体企业偿还债务和银行贷款的能力也会锐减。这也势必引发裁员降薪,而依靠工资供房贷的工薪族随时可能会出现断供风险。

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