北京

从土地供应入手解决房地产症结

2017年05月31日来源:第一财经日报业界访谈责任编辑:xiaoshuang

房地产不仅与经济发展联系紧密,还关乎民生,一直颇受关注,尤其在近几年一二线大城市与中小城市严重分化后,对于如何建立房地产市场健康发展的长效机制,引发广泛讨论。

近日,全国人大财经委副主任委员黄奇帆现身复旦大学,以《关于建立房地产基础性制度和长效机制的若干思考》为题进行演讲。如其所言,目前房地产市场最大的问题在热点城市,尤其是一线城市库存低房价高,三四线城市和县城镇则存在较大的去库存压力,而引发的原因和解决之道,土地问题作用不小。

大城市房价之高及其不利影响毋庸赘言,于是出现一再限购、限贷、限价。很大原因在于,大城市人口,尤其是高素质人口不断涌入,但住宅用地供应却未见增长,甚至为“控制人口”流入而减少,库存则多数时间只够数月。根据2013~2015年数据,16个热点城市有8个城市住宅用地供应量少于上年同期,减少较多的有厦门(50.2%)、上海(47.5%)、广州(41.9%)、北京(30.8%)、苏州(21.1%)。今年年初,北京出台国有建设用地供应计划,2017年住宅用地计划供给610公顷,比去年减少近一半。

与之相对的是,三四线城市和县城镇近几年一直在大规模基建和土地出让,新城建设如火如荼的同时,房地产总量过剩局面已形成,“空城”频频出现,一些新城规划的工业区和商业区,由于人口导入不及预期,入驻的企业和商户寥寥无几。

5月26日召开的国务院常务会议,提出棚户区改造要提高货币化安置比例,让安置对象选择购买房屋,目的就在于完成供给侧结构性改革提出的“去库存”的重大任务。此前货币化安置比例较低,往往以多套住房安置,不仅造成空置,还影响住房销售,不利于“去库存”。

用黄奇帆的话说,一二线城市住宅用地和商品房销售都供不应求,一些地方库存只够卖三四个月,而且是在限卖限购的情况下;但库存高的三四线城市,三年四年都卖不完,这是一种失衡和资源错配。因此,供不应求的地方应该多供应住宅用地,而供过于求的地方不再供应,以此解决资源错配问题。

不过,问题似乎不那么简单。因为中小城市经济对房地产及其相关行业的依赖度高,土地财政为地方政府贡献收入占比很大,出让土地乃利益驱使;而一线城市,尤其是北京、上海,一直强调控制人口流入,自然不愿增加土地供应,于是只能采取十分严格的限购、限贷甚至限价等措施抑制房价。

可以说,中国实施数十年的市场经济制度,多数领域已市场化,虽然政府的作用不可忽视,但不是无所不能。以人口流动为例,因为资源、工作岗位和机会多集中在大城市,高学历的人口流入实属必然;另一个角度看,有源源不断的年轻人流入,才造就了大城市的活力与繁华,最近,济南、西安、青岛、东莞等地,即陆续发布优惠政策以吸引高学历的年轻人,打响“人才战”。

因此,对于房价过高的地方,最有效的无疑是增加供给。城市化的核心在于“人的城市化”,大城市应根据常住人口变动情况分配用地指标;而对于库存较高的三四线城市和县城镇,应“壮士断腕”,减少甚至停止土地供应,防止空城现象和基建过剩蔓延。

换言之,当前房地产症结很大程度在于土地问题,建立房地产长效机制离不开改革土地供应,舍本逐末之举,不宜继续。

  • 意向区域
  • 价格