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香港楼市调控加码带来什么启示?

2017年05月29日来源:国际金融报行业动态责任编辑:xiaoshuang

“房地产的‘居住’属性不能变,放任投机性购房只会导致房地产泡沫破裂,重蹈上世纪90年代末的覆辙。”

香港楼市近期持续升温,香港金融管理局日前推出新一轮物业按揭逆周期措施,以调控楼市,其中包括下降按揭成数,并限制主要收入来自外地的贷款申请人,“供款与入息比率”上限下调10%。

对此,香港金管局总裁陈德霖表示,这次新措施针对两种借款人,即涉及多项按揭以及主要收入来自香港以外的借款人。在联系汇率之下,香港利率会上升,市民置业应量力。

实际上,为了调控楼市,香港特区政府早已多次出手,并在去年11月再次“加辣”,全面提高买卖住宅物业印花税率,无论交易价格,税率调高至交易额的15%。由于此前针对非本地居民需付15%的买家印花税继续适用,加上新“辣招”中统一规定的15%物业印花税,这意味着外地买家在香港置业需付高达30%的税款。

而此次香港推出新一轮楼市调控“辣招”的主要原因是,近期房价和地价双双刷新历史纪录。截至今年4月,香港楼市平均呎(平方英尺)价已经回升到11376港元,环比上升2.2%,处于历史最高水平。

与此同时,香港地价创出新纪录。近日,位于香港中区美利道的内地段第9051号商业用地,由恒基兆业以232.8亿港元摘获,该地楼面呎价高达约5万港元,约合每平方米491853元人民币,该地块无论是单价还是总地价均刷新了香港土地价格的新纪录。

面对香港金管局今年调控又加码,笔者认为,新一轮“辣招”对香港二手市场以及外地买家影响最大,预期会令成交量大幅减少。随着下半年住宅市场进入淡季,加之新房可售资源充足,预计新政将标志着香港房价见顶。那么,香港政府加码楼市调控给我们带来哪些启示呢?

房价越高,消费需求就越少,实体经济越衰退。通常来说,房贷负担达到70%是警戒线,因为还贷人收入中只剩下30%用于消费,导致消费者的实际购买力下滑。这等于购房者在为银行和开发商在打工。

房价越高导致贷款额度越高,消费者越没钱消费,于是商品销不出去,只能积压在仓库里,生产企业收入降低。当企业业绩不佳,意味着社会普遍收入下滑,届时会有更多人还不出房贷。

内地的情况也一样,近年来房价上涨幅度很快,房贷与收入比越来越高。央行数据显示,截至2016年末,内地个人购房贷款余额19.14万亿元,同比增长35%,2015年末则是比上年末增长23.2%。

楼市调控政策要有“持续性”,不能因为害怕对经济产生不利影响,出现迟疑不决。香港的房地产调控迄今已经推出好几轮了,尽管各种辣招频出,但是香港房价和地价为何还是频频刷新历史纪录?

这主要是香港在楼市调控上,一看到房价下跌,就把调控管制松一松,而当看到房价又开始如脱疆野马乱窜时,又要出台辣招、狠招应对。这让投资投机者不相信政府真的敢把房价给打压下去,所以面对各种调控手段,都能从容不迫应对。

另外,房地产的“居住”属性不能变,放任投机性购房只会导致房地产泡沫破裂,重蹈上世纪90年代末的覆辙。

由于经济向好,加上地产商和政府的助推价格,香港楼市从1995年到1997年出现了“高速增长”,平均价格上涨了50%。各路投资投机性需求入市,导致香港房地产给人一种只涨不跌的感觉。

而随着金融危机到来,大量投机资金辙离,香港房价从1997年到2002年,跌幅达57%。而当2003年爆发“非典”(SARS)之后,香港房价更是跌得面目全非,很多年难有起色。

时隔十多年后,2017年香港房价再次刷新历史高位,此时香港金管局再出辣招,主要是担忧之前美联储货币政策放宽时,大量资金涌入香港,推高了楼市,而现在美联储进入加息期,一旦今年再有几次加息,游资辙离,香港楼市恐再次重蹈上世纪90年代末的覆辙。倘若房子主要功能是用来居住或出租,那不管外界有多大冲击,则对当地的经济和金融冲击都会小很多。

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