北京

三四线楼市“割韭菜式”回暖 真热还是虚火?

2017年05月25日来源:和讯网国内动态责任编辑:xiaoshuang

5月22日,嘉兴(楼盘)大剧院上演了一场夺地大戏。据媒体报道,现场425家开发商(其中包含“马甲”)争夺8宗地, 5分钟内超最高限价被熔断,有竞拍房企感叹:土拍过程堪比项目开盘现场!

在一二线城市纷纷偃旗息鼓,市场“量跌价平”状况下,三四线楼市却异军突起,呈现“量价齐升”走势。统计局数据显示,1-4月份全国商品房销售面积同比增长15.7%,其中,非重点城市销售面积同比增长25.7%,比全国商品房增速高出10个百分点。相较于一二线成交面积同比下降,三四线楼市火热程度可见一斑。

三四线城市全面回暖,一改往日销售颓势,是否意味着三四线城市迎来投资窗口期?

在记者采访到的业内人士看来,目前部分三四线城市楼市的“割韭菜式”回暖,只是阶段性的,无论从人口聚集、库存量以及其他经济发展因素看,这种回暖很难长期持续,对于多数三四线城市来说,去库存压力仍然很大,需作持久战准备。

超预期回暖

对于土生土长的唐山(楼盘)人刘先生来说,最近唐山楼市太反常:曾经卖不动的楼盘一夜之间被操着外地口音的购房客清盘。就连身边的朋友也在鼓动自己:“赶紧买一套吧,以后越来越贵你就吃大亏了。”

这两年,京津冀区域房价一路看涨,唐山房价却多年稳定在5500元/㎡左右。今年以来,受益于京唐城际铁路开建等利好消息影响,唐山楼市开年后开启涨价模式。

更大的疯狂来自于4月雄安新区概念抛出后,环京及环雄安区域普遍开启限购、封盘举措,当时没有限购的唐山成为人们争抢的“洼地”,一时间,多年苦于库存难消化的唐山也赶上了好行情。数据显示,唐山市新建商品住宅价格前4个月环比分别上涨0.2%、0.2%、0.9%、2.3%,同比涨幅分别为3.3%、3.4%、4.4%、6.9%,目前唐山新房均价已达8625元/㎡,二手房均价达9427元/㎡。

唐山房价走势

在唐山这波房价上涨行情中,中高端项目的涨势更为惊人。和讯房产在调研中了解到,唐山渤海豪庭项目2月份均价8500元/㎡左右,目前涨至均价14000元/㎡,仁恒湖滨城项目2月份价格10000元/㎡,目前也涨到15000元/㎡,就连烂尾多年的唐门一品也从3月初的7500元/㎡涨到11000元/㎡,更有不少项目封盘调整价格。

面对突如其来的楼市火爆,在唐山生活30多年的刘先生有着清醒的认识:“唐山本地人住宅需求疲软,最近楼市大热多是外地炒房客带起来的,但是唐山处于地震频发带,产业过于依赖重工业,难以吸引人口流入,唐山楼市明显后劲不足。”

唐山二手房市场的低迷也佐证了刘先生的看法。据唐山某中介经纪人透露,现在很多核心地段的二手房都挂着“急售”字样,多数房源挂出去小半年无人问津。

除唐山之外,还有大批三四线城市火力全开,成为当下楼市的夺人眼球的存在:一年内,沧州(楼盘)新盘价格从7000-8000元/㎡左右一路攀升到2万元/㎡,一年涨3倍,涨幅超巅峰时期的深圳(楼盘);常州(楼盘)房价由2015年的6000元/㎡左右涨至15000元/㎡以上。

火热行情难持续

去年下半年,三四线楼市还处在“库存高压、量价回落”的悲观氛围中,如今,三四线楼市超预期热销,是否意味着购房者可以安心入场?

业内人士表示,由于中长期供应无弹性,二手房市场不发达,加上热点城市外溢效应很难持续,三四线楼市回升基础不扎实。城市化转入“大城市化”后,三四线城市人口净流出,楼市前景并不乐观。

相较于一二线城市来看,三四线城市居民对房价上涨更为敏感,受人口流动性弱影响,当地居民在楼市上涨通道中购置房产,无疑于提前消耗了部分需求,一旦资本外溢消退,投资客离场,多数三四线城市将很快冷却下来。

土地供应上,多数三四线城市的土地资源还很宽裕,土地价格难有上涨空间,如果当地政府放开土地供应,不但使房价上涨不可持续,相反还会对进一步加大库存量,增添三四线楼市负担。

此外,产业结构、区位、居民收入水平也是制约三四线房价的关键因素。目前,多数三四线城市居民收入增长有限、产业结构单一、人口净流入减少,出现了零增长或负增长。而像这样的三四线城市,即使迎来短暂楼市热销,也是不可持续的。

仲量联行中国区研究总监周志锋认为,三四线城市房价目前呈上涨态势,但很快涨幅会降下来,不会疯狂,短暂的炒作并不能代表未来三四线城市房地产库存压力就此减轻。

有业内人士对记者表示,三四线楼市这一波火热行情属于“割韭菜式”上涨,之前经历三四年的楼市沉寂,积累了一部分本区域内的刚需及改善需求释放,加之一二线城市限购,投资需求外溢支撑,三四线城市出现一轮库存消化,价格上涨行情,但这种趋势并不具有长期支撑因素。因为很多三四线城市还处于供大于求阶段,未来也不具备人口流入的可能,缺少市场长期支撑因素。

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