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海南热了!购房人要冷静

2017年05月06日来源:北京晚报其他资讯责任编辑:xiaoshuang

参考价格:参考起价4700元/㎡

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人头涌动的售楼处、疲惫高冷的售楼员、出货即罄的房源……这个销售旺季,三亚乃至海南市场,让外埠登岛的购房人体验到冬日海岛的热度。

暖&凉

成交创新高 库存仍待消

近日,家住方庄的陈先生陪父母上岛度假,更为了考察下是否宜居,顺便出手置业。“已经不考虑宜居了,不上岛不知道买房人有多少。”登岛几天后陈先生告诉记者,三亚市区吉阳大道的几个项目可售房源很少、排号人太多,他基本买不上了。

随后陈先生将选择范围扩大,来到位于三亚东北方向的清水湾。让陈先生始料不及的是,这里同样“僧多粥少”。几经周折,陈先生最终买到位于清水湾的雅居乐清水湾项目。

与陈先生有类似经历的还有登岛购房的小李,在三亚某项目他与家人吃到销售人员的“闭门羹”。“您这里还有房吗?”“不多了,要买得趁早。”“看看样板间吧。”“样板间,有什么好看的,这里有户型图,照样能看出户型。”如此几番交涉,李先生一家便被“请”出了售楼处。

一位不愿透露姓名开发商告诉记者,今年看房人多,有的销售员一天带数十组客户,难免因疲惫出现怠慢客户的情况。

上述购房人在三亚的遭遇仅是整个海岛回暖的一瞥。距海南省统计局显示,今年一季度,海南全省房屋销售面积为692.93万平方米,同比增长103.8%;房屋销售额为819.36亿元,同比提升58.3%。

因此,“脱销”、“一房难求”、房价“暴涨”等传闻也不胫而走。

为保证健康发展,4月14日,海南全面执行限购。这也为快要头脑发热的楼市冲了个“凉”。随后,海南省住建厅表示加大督查监管力度,联合相关部门继续开展整治,并重点督办、曝光一批存在违法违规行为典型案例。其中,对销售价格超过备案价格5%以上、随意涨价的(项目),责令限期整改、暂停网签、停发后期预售许可。

楼市加速去化,使得海南高筑的库存量有所下降。据克而瑞提供数据显示,2015年底时,海南省商品房库存量高达4100万平方米,消化周期高达50个月。而截止3月末,海南商品房待售面积为1125.37万平方米,同比下降24.7%。

三亚某项目副总告诉记者,目前三亚、陵水、琼海等地可售房源已经很少了,海南库存主要在海南中线及细线。

严跃进则认为,虽然这次海南楼市的量价齐升,与2010年不尽相同。但需注意的是,表面上海南房价猛增、投资热潮汹涌,海南楼市仍处在库存高企、流通性差等现状中。

爱&恨

分销与房企的分分合合

不仅是购房人与开发商,分销商亦能感受到市场向好。然而,同是耐心守候多年,部分从业者却在这市场回暖之时,悄然退场。

据了解,三亚至陵水一线部分分销商已从项目售楼处撤场。

据分销商小张介绍,目前除了少数大分销商外,其他各家分销很难从海岛东南大项目手中拿到房源了,纷纷转向海岛的其他区域。

一位在海南从业多年的营销总告诉记者,如今旺季登岛人数多,售楼处接待自然来访买房人也多了。一些品牌房企的大项目并不过度依靠分销便可完成销售,这也让中小分销商少了很多机会。

这些年来,伴随着市场的起起落落,海南开发商与分销商经历几次分分合合,犹如一场演不完的肥皂剧。

“被分销绑架”是海南不少项目难以言说的“痛”,一方面,开发商面对庞大的分销队伍,不得不依托其销售房源;另一方面,分销商因其趋利性质却又“挑肥拣瘦”,挤压开发商利润。对开发商来说,要卖房,就必须得以高佣金来调动分销积极性。

此前,三亚分销点在3%-4%个点,处于开发商和分销商双赢的“平衡木”。

2013年11月,在市场相对低迷时,迎宾路个别项目突然给出了5%-8%的分销点,打破了市场“规则”。随后,海南其他区域的分销乱象接踵而至。

2014年万科在岛上率先抵制分销,宣称要杜绝中间商牟利,对分销是一毛不拔的“铁公鸡”。带头反分销10个月之后,由于市场、自身销售持续低迷,海南万科从2015年5月恢复分销合作,实行3%-3.5%的跳点。海南万科与分销从“仇人”到“爱人”的转变,使得分销商与开发商之间的“摩擦”得以缓解。

截至目前,分销仍是海南房地产销售的主力军。

这轮回暖则让有些房企重新考虑与分销商间的关系。据了解,近期万科、绿地、雅居乐等大开发商再次停止分销。随着市场的逐渐向好,开发商将销售主导权牢牢握在自己手中,分销商的生存空间将越来越小。

情&愁

“三亚两万四要降价难了!”

小王大学毕业后,选择留在海南,做房地产销售已经三年。

“2010年,国际旅游岛刚刚批下来,早几年毕业的学长卖房狠狠地捞了一笔,他们有人在海南置业,有人拿钱回了老家。”王龙(化名)称,他刚毕业那年挣了点钱,在海口也买了房,谁知道这几年市场不好,他还贷的压力很大。

像他这样在毕业后,选择留岛的人不在少数,基本上在从事房地产销售及相关行业,这几年对于他们来说是不小的考验。“有很多人扛不住了,选择了离岛,我们这部分置业了还在坚守。”他说。

去年起,楼市开始回暖,清闲几年的小张越来越忙,日子也越来越好。然而,王龙却发起了愁。

“我上大学时,是看着三亚房价涨到5万元/平方米,那时候凤凰岛甚至飙到8万元/平方米。但是我却不担心,因为那是不正常的。2011年,海南回归了冷静,这一冷静就是五年。”王龙称,如今三亚房价回升到2.4万元,未来很难再下降了。

与王龙的看法相似,大部分业内人士认为,目前海南房价还是合理的,是一种价值的回归。

一位房企人士则表示,前几年楼市成交趋缓,使得很多房企以消化原有库存为主,手中可售房源并不多。去年起,成交加速、可售库存减少、新政供应没跟上,这也造成短期内的供不应求。

此轮回暖的中心——三亚,目前可售项目确实不多且价格相对较高,也造成购房人外溢至东西线甚至全岛。

严跃进则认为,今年第一季度海南市场整体回暖,也引起了房价过快上涨。近期,类似海口三亚琼海等城市纷纷出台政策后,或标志着海南楼市政策面有了明显的转变。后续或有其他城市跟进,使得炒房需求得到进一步限制。从海南国际旅游岛的发展角度看,后续需要对各类旅游度假购房需求积极进行引导,同时尽量消除空置率。

旺季已过,海南某项目售楼处仍有不少看房人

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