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广东江门限购 珠三角九市仅肇庆暂无新政

2017年04月27日来源:财新网行业动态责任编辑:yaomei

江门限购并非覆盖全市,仅针对东部热点区域——蓬江、江海两区,以及新会区会城街道。对外地人在限购区域购买新房,江门提出新要求,但门槛不高:买首套者,个税或社保需缴满半年;买第二套者,个税或社保需满一年。简言之,在江门限购区域购买新房,本地人最多能买三套,外地人最多能买两套;二手房无论买多少都不受限。

这是“史上最轻(宽松)的限购政策,为出政策而出政策”,江门市政府4月22日在微信公号挂出新政通知后,有网友如此评价。

在江门之前,国内已有多个城市响应中央号召,出台楼市新政。据财新记者此前了解,2016年11月初,中央决策层要求部分城市控制房价涨势,若11月房价高于10月,将直接问责。次月,中央经济工作会议提出“房子是用来住的,不是用来炒的”,更是为新一轮楼市调控奠定基调。

然而,国内城市经济发展普遍倚重楼市,大部分地方政府并不希望楼市走弱,部分调控政策“有名无实”。

江门此番新政能否控制房价快涨势头,令人生疑。从局部看,抑制部分区域的新房购买需求,短期内或能稳住该区域新房成交量价,但购房需求极可能涌向政策洼地——非限购区域和二手房市场,并刺激开发商和业主抬价。

以毗邻广州的佛山为例,2016年10月,该市在部分区域推行新房限购政策,之后三个月(2016年11月-2017年1月),全市新房成交量环比逐月下降、成交价趋稳,但二手房月度成交量均高于此前半年(2016年5月-10月)。新政次月(2016年11月),二手房成交量更是创下全年最高记录。

与江门相邻的中山市,3月26日所推楼市新政,也是规定本地人最多买三套新房、外地人最多买两套,二手房不限购。自新政以来,当地二手房成交日渐活跃。

纵观全国,与江门一样只限新房、不限二手房的城市不在少数,背后原因在于新房成交被纳入政府网签系统,而这恰是上级考核指标。

限购之外,部分城市还采取限价、限签等价格手段调控新房市场,但这又容易导致“双合同”盛行——开发商与购房者签订两份合同:购房合同所列价格低于政府指导价,用于网签;另一份合同补足网签价与市场价之间的差价,冠之以装修款或车位销售等名义,可谓“上有政策、下有对策”。

江门此番也提出:要加强商品住房价格管理,不接受价格指导的项目不予备案,开发商不得以虚假装修变相提高房价。此外,江门在信贷方面普遍规定首付最低三成,但针对当地已有一套住房且房贷未结清者,购买普通住房首付要求最低四成。限贷政策仅针对前述限购区域。

综上可见,江门楼市新政颇为宽松,这得益于中央政府为三四线城市留下的口子——“因城施策去库存”。江门如今仍处去库存阶段,据该市住建局数据,2016年末该市商品住宅库存消化周期约为8.3个月,较上年末缩短5.5个月,但楼市区域分化明显,西部库存仍较大。

江门市住建局数据显示,2017年一季度,该市新房成交均价6500多元,同比涨18%;限购范围内的蓬江、江海两区新房均价较高,达8000多元,同比涨26%。同期,江门全市新房和二手房的成交套数、面积,同比涨幅均在50%以上。

自2016年10月至今,广东珠三角九个城市中已有八城出台楼市调控新政,仅余肇庆暂无动静。

 

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