信息不对称 中介“炒房”乱象源头

法制网记者 周宵鹏

48——北京市住建委、工商局、网信办对房产中介网站给出的“自查整改”的最后时限。4月11日以来,房产中介最为风生水起的北京,掀起了新一轮的监管浪潮,对房产中介网站发布虚假房源信息、违规代理房地产经纪业务等违法违规行为提出规范要求。

事实上,对于房产中介加强监管整治的风潮正在全国蔓延。在此背后,依靠市场信息不对称而掌控起来的房源,房产中介已经成为房价高涨的幕后黑手,不仅在各种违规销售中充当“掮客”,更以垄断房源、虚报房价、连哄带骗等方式抬高房价。

相关专家向《法制日报》记者表示,目前房产中介违规操作行为普遍,政府部门要加强中介监管,出台房地产经纪行业监管机制,建立房地产房源共享信息平台。

独家房源赚取更高佣金

“独占房源一方面推高了房价,另一方面造成信息不对称,侵害了购房人的诸多权利,也让不少中介陷入恶性竞争。”今年3月底,多家房产中介机构联合组织的主题为“独占房源危害房地产市场”的沙龙上,我爱我家集团副总裁胡景辉如是说。

随后,我爱我家、麦田等房产经纪公司发布独占房源扰乱行业健康发展的报告,希望加大监管治理独占房源。3月28日,链家也发布内部通知,自4月1日起,停止独家房源服务。

独家房源,正是房产中介利用信息不对称哄抬房价的典型做法。

2016年,家住北京的李华出售自家住房,与中介联系后多家中介机构上门要求独家代理。该小区同类住房市场价格为320万元左右,李华的心理价位为350万元。由于某连锁房产中介承诺的售价为不低于400万元,并给予2万元的保证金,李华与其签订了独家代理协议。两周后,房子以410万元的价格售出。

虽然拿到了比较满意的售房款,但李华仍然觉得不舒服。“签了独家协议,房子就掌控在中介手里了,价格明显被炒高,有种骗人的感觉。”更为重要的是,随后李华又通过同一家中介购买了另外一套二手房,但成交价也高于事前她对该地块房价的了解。

“得房源者得天下”,这是二手房市场的通行法则,独家代理正是房产中介掌控房源的最佳途径。中介通常将独家代理的房源称为速销房或VIP房源,与卖家协议约定在一定时期内以不低于某个价格售出该套住房,期间卖家不得将房子交与其他中介代理。中介会给予卖方一定保证金,房子无法按时售出保证金则属于卖家;卖家找其他中介销售,则要支付协议中介违约金。

“四五百万的房子,独家房源至少能轻松多卖20万元左右。”北京某链家门店房产经纪人业务员告诉记者,掌握独家房源不仅能够提升市场占有率,提高签约成功率,还能增加佣金收入。为了鼓励经纪人争取到更多房源,中介公司通常规定,最后不论是谁卖出,签到独家房源的业务员都会拿三成到一半的佣金。

“独家委托协议性质是中介垄断房源。”大成律师事务所律师霍继强表示,独家代理形成后,实际上减少了房源的销售渠道,中介提高价格后,买家要么承受高价,要么选择放弃。客观上,如果这种行为普遍发生,则会抬高整个区域的房价。

3月29日,住房城乡建设部要求各地重点整治房地产开发企业和中介机构垄断房源、操纵市场价格等违法违规行为。然而,记者近日以售房者身份电话咨询河北、上海等地中介机构,仍然有业务员要求记者签订独家代理协议。

信息不明引发违规操作

“有房源就有底气,尤其是在房价持续上涨时期,中介一天一个报价,购房者几乎没有议价能力。”河北一家房产中介机构负责人直言,房地产中介通常会向购房者进行暗示,制造恐慌氛围,促成交易,种种手段在行业内屡见不鲜。

事实上,房地产经纪行业一直利用信息不对称寻找盈利点,从最初的“假房源”发展到如今的“抢夺房源”、囤房惜售、抑制买家等手段,成为推高房价的重要因素。更有甚者,一些中介机构对买家连哄带骗,进行违规操作,对购房者权益造成损害。

据相关媒体报道,2016年1月,80岁的上海某高校终身教授因孙子到国外上学急需学费,决定将自有两套房屋中一套三居室卖掉,除了一部分用来给孙子读书,还准备再买一套小房。随后,老教授与某房产中介签订了独家代理协议。同时,中介向其推荐了一套50平方米的小房,一口价380万元,预交5万元买房押金。

然而,老教授本来“先卖后买”的需要,却被中介操作成了“先买后卖”。在中介的催促下,老教授与小房房主随后签订的购房合同约定,若逾期付清全款须支付50万元违约金。此后,房产中介告知卖家要加价到400万元,老教授不得不四处筹款,共向卖家支付了180万元首付款。向中介询问自己的大房是否卖出时,老教授却被中介要求降价销售。

大房还未售出,小房付清全款的期限却到了,在中介“两面代理”的情况下,老教授要么降价卖房,要么支付50万元违约金。而实际上,就算付清尾款,根据上海楼市限购政策,老教授也根本不具备购买第三套住房的资格。

“当前房产中介违规操作现象,主要原因是信息不对称。”中国人民大学教授刘俊海表示,房产中介由房地产专业人士组成,了解房地产市场的行情,了解房地产的最新政策变化,也知道消费者买卖房产的心理弱点。正因为客户和房产中介相比处于明显弱势地位,所以房产中介应当履行更大程度的信息披露义务,充分尊重消费者的知情权、选择权、公平交易权及安全保障权。

霍继强表示,在房屋买卖中,由于市场的固有特点和中介的种种手段,购房者无法获得对称的市场信息,房屋的价格自然任由卖方定,而这种人为造成的加剧了区域房价的上涨。此外,中介机构为购房者提供的金融服务中,为了让不具备资格的人买房,或者得到更多贷款、减少相关税费,不乏提供虚假材料、虚报房屋价格,使房地产市场更加混乱。

强化监管探索房源共享

3月29日,继去年连续三次通报96家违规房企之后,住建部再次集中公开曝光近期各地查处的30家违法违规房地产中介机构和开发企业。不少业内分析人士认为,住建部的此次严厉整治,坐实了房产中介对房价疯涨的“贡献”。2016年以来,房产中介活动最为活跃的北京市先后出台文件,禁止房地产经纪机构及房地产经纪人员违规独占房源信息、哄抬房价,并对多家门店进行检查,但独家代理等行为却几次死灰复燃。直到近期住建部开始严厉整治。

房地产中介主要由住房建设(房地产)主管部门、物价部门、工商等部门监管,其中,住房建设(房地产)主管部门负责查处大部分违法经营活动,例如诱骗消费者交易或者强制交易等。然而,这些部门在监管不衔接的地方存在着监管盲区,有些部门还存在一些懈怠。

“监管体制存在一定的不顺畅,等于是‘铁路警察,各管一段’,于是,中间互不衔接的地方就可能存在着监管盲区、监管真空。”刘俊海说,政府部门应当进一步加大对于房地产中介的监管力度,通过加快制定行业管理规范、建立行业监管机制等,促进行业健康发展。

然而,由于我国对房地产经纪行业的市场主体资格实行的是备案制,房产中介与客户的交易行为属于市场行为,往往私下进行,监管部门难以发现问题,确实存在监管困难。由于房价越高,中介获得的佣金就越多,为了获得卖房者的独家房源,中介也会承诺能以更高的价格来成交,所以在监管难以全面覆盖的情况下,想要禁止中介“炒高”房价并不简单,关键就在于对房源的掌控。

有房地产经纪业内人士表示,“房源为王”是房产中介实施“炒房”和违规操作的根本,要想从根本上禁止房产中介哄抬房价,就要从根本上解决中介垄断房源的问题,从而缓解房产交易市场的信息不对称。

目前,为了科学认定申请救助家庭基本情况,一些地方民政部门、住建部门、住房公积金管理部门均会对社会救助家庭相关住房情况进行核实,各部门会利用信息化基础设施,在做好安全防范措施的基础上,协商确定信息交换通道,共享相关信息。这一实践为房源管理提供了可供借鉴的经验,即建立房地产房源信息共享平台。

河北省住宅与房地产业协会相关负责人告诉记者,如果相关部门建立起房地产房源信息共享平台,具备增量房、存量房买卖录入和房源流通信息备案、网签等功能,势必带来二手房市场信息的全面公开,将杜绝房产中介公司和经纪人垄断二手房房源信息、致使中介和买方之间信息不对称,从根本上杜绝中介抬高房价“吃差价”的恶意行为。然而,由于房地产市场具有特殊性,该项工作涉及到多个部门和各方利益,这种理想的局面在短期内并不容易实现。