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新加坡房产近期发生了什么?

2017年04月25日来源:互联网业界访谈责任编辑:shiguanjun

突然之间,新加坡房产似乎又要火了!

朋友圈、官方媒体以及经纪圈、金融、地产等专业研究机构都在盛传:新加坡房产市场的拐点已经到来,可以逐渐入场了。

是营销造势还是敏锐的感知?对于业内人士笔者既不全信也非全不信。一方面,业内人士都是带有目的地去表述某些事实,而且这些事实是经过重新组织的,并非原生态的;另一方面,毕竟这是人家吃饭的家伙,每天都要接触相关信息,包括公开的资料、业内的“八卦”等庞杂的信息,至少从信息的掌握程度来的要强于普罗大众,古话说“春江水暖鸭先知”并非并无道理的,不过我们要带着审视的目光去看待,要抽丝剥茧。

过去几年及现在,新加坡房产究竟发生了什么?

笔者查阅过往的资料了解到:新加坡房产在2008年经济危机时期达到历史低点;2009年左右逐年走高,其间亲历了一个真实的案例。由于工作关系,笔者无意中认识了河北一位陆姓阿姨,那是2011年下半年,当时陆阿姨说她从2009年开始就一直在关注新加坡房产,并打算购买一套,用来自住(当时还比较方便办理长期探访准证,陆阿姨符合当时要求的)。虽然当时有点惊讶于陆阿姨思考时间之长,但还是可以理解,究竟也不是小数目。最神奇之处在于陆阿姨说当时市场在售的项目她都看过了,国内的代理公司她也都认识,当时还有些不信,后来跟一些从事相关工作的朋友聊天才知道陆阿姨没忽悠我,因为那些朋友都知道她,并表示很难做到她的生意,一位入行不久的朋友开玩笑地说,“她比我熟悉”。再后来聊天是在2013年了。她说不久前买了,当时已经调整了一次买家印花税,而且房价并没有出现自己期望的下降。其实结果还不算最糟糕,因为随后不久外国买家的额外印花税就调整为15%,直至现在。

在与陆阿姨的接触中,笔者相信所有的代理经纪人都有跟她讲述分析,但四年时间的观察、观望,陆阿姨从“菜鸟”变成“老鸟”,其实在于对自己的过于自信,并不相信从业人员,所以笔者一直以为业内人士的话并不能完全不信。其实,陆阿姨对市场的感觉是不错的。她开始了解的2009年是近十年来最适合入场的时间节点之一。陆阿姨的经历也基本代表了过去近十年新加坡房产市场发生的事情。2009年左右来到历史低点,此后价格逐步走高,并在2013年左右来到高点,此后政府出手实行降温措施,经过一小段时间观望后,价格逐渐走低,直至现在。据新加坡市区重建局数据,2017年第一季度私人住宅房产价格较之2016年第四季度继续下跌0.5%。

价格仍在下跌,新加坡房产市场寒冬结束,又要火起来又是从何说起?笔者发现,该信息是来源于摩根士丹利的一份报告,该报告中称:新加坡房地产市场的持续下跌趋势将于明年结束,预计到2030年房价将增长一倍。按此说法新加坡房价未来十几年每年将平均上涨5-6%!这对一个成熟健康的房地产市场而言,已然难得。笔者在前文提到,业内人士的话不能完全不信,但也不能不加辨别说啥是啥。以下的几个事实或许帮我们做出判断能提供一些参考论据。

首先是新加坡土地招标竞争激烈,金额更是让人瞠目,其中最热的莫过于道德路(Toh Tuck Road)地段,吸引了24个开发商竞争,也创下了非有地房产地块的最高记录。同时中标价格达到2亿6500万元,相当于容积率每平方英尺939元,“道德路(Toh Tuck Road)地段的土地价格远出于人们的预期数目,盈亏平衡点价格达每平方英尺1,490元,10%的利润率表示平均售出价格为每平方英尺1,660元。”高力国际新加坡研究部主管宋明蔚说。据闻招标之前不少新加坡房产分析师认为标价要低于2亿元,笔者认为一是由于新加坡用于开发房产的土地将越来越少,二是各大开发商手上的土地储备或产品或许不多,从这点来看开发商对未来新加坡房产市场是自信的,道德路(Toh Tuck Road)地段的土地招标是一个缩影。

其次,房产交易量上升则似乎是更加明显的信号。来自新加坡市区重建局的最近2个月的数据,今年2月份总共有979个私人住宅单位售出,去年2月份却只售出303个单位,与去年同期相比,交易量增长了3倍;而今年3月份更是售出了1,780个单元,比2月份售出的979个单元高出近82%!目前正在发生的事实就是更多的人们正在进入市场,而随着新加坡政府在今年3月份首次放松房地产市场的部分限制,比如免除卖方印花税所需持有房产的时间从4年缩短至3年等,笔者相信房产交易量进一步扩大的概率很高。

凯德新加坡“先入住,再付款”促销活动的项目之一丽敦豪邸实景(图片来源于网络)

最后,则是来自微观的方面,即促销方式的变化。据笔者观察,此前房产交易量的上升要得益于开发商的降价促销。面对市场寒冬,降价无疑是最行之有效的方法,也是各开发商普遍采用的方式,而近期笔者发现,除了降价之外,更多的促销方式也陆续出现,包括配家具、送装潢设计等,其中令笔者印象最深的莫过于凯德新加坡的“先入住,再付款”,该促销方式可谓独树一帜,笔者分析认为,凯德新加坡执行“先入住,再付款”促销的项目翠城新景、丽敦豪邸、晴宇均为现房,对买家的资金准备要求较高,如果有一年的时间来准备尾款,对买家是具有很大杀伤力的。笔者从新加坡房产中文门户网瑞投咨网了解到,凯德此项促销在新加坡市场实行的时候反映十分热烈,去化了很多单位。如今,将此项促销全面推广至中国市场令人值得期待。促销方式的变化,笔者认为也是观察新加坡房产市场未来趋势不容忽视的一个重要考量,或多或少释放了一些信号。

凯德新加坡“先入住,再付款”促销活动的第2个项目翠城新景实景(图片来源于网络)

当然,笔者也不认为目前就是新加坡房价的最低点,未来的几个月持续下降仍是大概率事件,但也到了考虑可以入场的周期,就像股票一样,永远也不可能买到最低点,但在上涨趋势来临之前入场的都是高手。笔者之所以有此看法并非信口开河,同样来自新加坡市区重建局的数据,2017年至2018年,住宅供应量预计将每年下降40%,这有很大的可能将推动新加坡房产价格的触底反弹。

凯德新加坡“先入住,再付款”促销活动的第3个项目晴宇实景(图片来源于网络)

不管新加坡房产市场的寒冬是否结束,若有到新加坡买房的计划,从现在起,应当密切关注市场变化,若有合适的项目,择机出手未尝不可。

 

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