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五年供应住宅用地6000公顷北京房产调控再下“猛药”

2017年04月15日来源:新浪财经业界访谈责任编辑:lishuai

五年供应住宅用地6000公顷北京房产调控再下“猛药”

为抑制房房价过快上涨,北京市政府近期动作频频,近日又扔出一枚重磅炸弹。

47日,北京市首次发布未来5年住宅用地供应计划《北京市20172021年及2017年度住宅用地供应计划》和《北京市2017年度国有建设用地供应计划》两项计划,明确北京市未来5年计划供应住宅用地6000公顷,年均1200公顷,其中国有建设用地5000公顷,集体建设用地1000公顷,数量较年初计划翻番。以保障150万套住房建设需求。

看来,北京市真的将坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”态度,促进住房回归居住属性。

回顾近一个月的北京市房地产市场,自3·17新政”出台以来,已接连出台十几项房价抑制政策。此次又接着在供给端开启土地供应,双向调节以促进房地产市场平稳健康发展。从整个房地产市场调控的角度来说,北京市规划国土委相关负责人表示,明确土地供应计划、保障持续稳定的土地供应,可以视作宏观调控组合政策的一部分。

有业内人士表示,此次在土地供应侧放出大招,可以看出政策制定层面对遏制房价上涨的决心,或将带动房价停涨。

事实上,北京市的土地一直处于供应不足状态。12日,据新华网(89.090-0.42,-0.47%)援引机构统计数据显示,2016年北京公开土地市场共实现土地成交44(3宗棚户区改造),相比去年减少66宗,也创造了自2004年北京土地市场全面实施“招拍挂”之后的新低。44宗土地建设用地面积合计464.88万平方米,土地出让金合计852.51亿元,同比减少62%。业内表示,这标志着北京土地市场进入极度稀缺阶段。

不过,令人欣慰的是,自2017年开始,北京市便开始加大住宅土地供应力度。据北京市规划国土委数据,今年第一季度,北京土地市场供应商品住宅用地将达到161公顷,是2016年全年的1.5倍。而“3·17新政”之后,十天内,北京市国土资源局一共挂牌出让8块含住宅的用地,共计建设用地面积36.88万平方米。

对于此次出台的两项计划,易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《中国产经新闻》记者采访时称,供地计划出现了此类相对宽松的状态,说明当前对于北京市场的供地实际上还是有一些比较务实的做法。尤其是北京潜在的供应规模不多,所以积极增加供地很有必要。

未来总体走势趋于平稳

值得注意的是,就在住宅用地供应等相关计划发布的前一天,住建部和国土资源部共同签发《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》,通知要求,各地要根据商品住房库存消化周期,适时调整住宅用地供应规模、结构和时序:对消化周期在36个月以上的,应停止供地;36-18个月的,要减少供地;12-6个月的,要增加供地;6个月以下的,不仅要显著增加供地,还要加快供地节奏。

此要求再次印证了北京实属土地供应不足的一个典型。据了解,近年来,北京土地供应渐趋减少。2014年,实际供地1195公顷,2015年减至877公顷,2016年更是锐减至469公顷。今年2月份,北京市原定的2017年供应计划中,住宅用地计划供应仅有610公顷。

业内人士表示,此次计划若能落实,2017年供地计划将接近2014年的水平。

加之近期多项北京楼市政策的影响,北京市未来的房产市场总体走势将会如何呢?

“近期北京各类产业导入和城市规划的力度在加大,所以很大程度上说明了对于此类城市来说,实际上面临了一些新的机会,供地计划重新调整也说明了此类城市后续的一个思路,即供给侧结构性改革必须在房地产市场上得到体现。”严跃进指出。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫在接受《中国产经新闻》记者采访时表示,基于北京供需关系、人口与财富及人才、教育、医疗等资源集中、商品房土地供应连续多年负增长、货币政策、利率等一系列的因素看,未来五年房地产市场总体平稳上涨走势不变,不排除下轮房价高过上轮。

对此,中国社会科学院经济研究所副研究员刘学良在接受《中国产经新闻》记者采访时也认为,北京未来房产市场走势或将趋于平稳。

至于原因,“主要在于限购政策进一步收紧,贷款首付比例和利率水平有所提高,抑制了住房需求并改变人们对于房价的非理性预期,同时北京推地速度加快,将加大住房的有效供给。”他分析道,虽然实际住宅规划用地面积相比上一个五年实际有所降低,但目前我国的城镇化速度有所放缓,北京、上海等城市的外来人口流入速度也有所降低,因此供需失衡问题可能有所缓解并抑制房价进一步大幅走高。

促进房产市场平稳健康发展

此次《计划》明确,北京市今后5年住房建设需求150万套,产权类住房100万套,租赁住房50万套。

中原地产首席分析师张大伟认为,结合目前北京的住宅库存数据来看,这一数量较大。从套数来看,每年新增大概30万套成套型住宅。目前,北京市场上可售型的库存大概10万套左右。从《计划》来看,每年是库存的2-3倍。从调控来说,也是3·17以来一系列减法调控——减需求、减投资之后的加法。

那么,北京楼市这一加一减、双管齐下的政策方式释放了什么信号?

谢逸枫认为,北京供需两端双管齐下释放出房价上涨的压力、全面抑制投资投机炒房调控房价的决心,促进房地产市场平稳健康发展。

一方面,“对北京的房产市场来说,有利于刺激后续土地投资和新开工,同时也有利于进一步刺激此类城市的房地产销售。当然这也会使得北京后续新商圈和商务区的形成,总体上体现了当前此类城市促进楼市健康发展的导向。”严跃进告诉记者。

而另一方面,“从供地角度看,未来市场的潜在住房供应会增加,这有利于稳定市场预期,也有利于真正稳定当前的房价。所以总体上说利好对后续市场的发展,对于房企来说也意味着拿地的机会增加。”他进一步表示。

最后,严跃进还指出,北京对于供需两端积极进行管制,显得非常有必要。一方面是抑制潜在的投资投机需求,另一方面也能够更好地保护刚需购房者。另外,也释放了一个信号,即大城市或许会和北京市场一样,在供地方面不会向过去那样“吝啬”。

更好落实

为了保证此次供地计划落到实处,据了解,北京市规划国土委相关负责人表示,2017年住宅用地供应,各区要倒排工期,按既定时间节点如期完成。各区及市级行政主管部门落实供地计划的情况,已经纳入了市政府督查内容,并将在年终进行考评。

中国人民大学公共管理学院土地管理系教授叶剑平指出,一个是存量的激活,比如包括原来的产业用地,释放出一些土地,更多的往外围走,集体土地有1000公顷。土地开发有周期性,不是现在想供应就供应,包括从征地、拆迁、一级开发到进入市场。如果按照两部委的规定,市里可以问责,如果没按计划实施的区县就没有完成任务。

虽然从今年开始,北京市已经开始加大住宅土地供应力度。然而,对于此次供地计划的落实,严跃进仍表示担忧。他说,供地计划要积极落实,实际情况是房企不太可能拿到便宜的用地,所以要对一些有各类附加条件的用地采取更精准的拿地策略,否则拿地背后的成本压力依然会比较大。

另外,他还告诉记者,后续此类城市会加大土地拍卖的节奏,但当前尴尬的地方在于土地高溢价的现象比较多,所以对于此类城市来说,后续或有新的管控做法。关键就在土地管理部门是否有足够的动力去制定每个季度的供地计划,预计目前此类五年期的供地计划发布后,相关部门还是会积极去执行的,尤其是类似大兴等核心区域更是如此。

对此,谢逸枫也坦言道,按照过去五年北京市住宅用地供应计划与实际供应看,实际住宅用地供应每年都无法完成任务,未来五年北京住宅用地供应计划可能无法完成。

“一方面是此次北京住宅用地供应计划比过去五年还少,并且实际完成的住宅用地供应更少,已经连续8年以上出现土地供应负增长。另一方面是北京住宅用地储备少与中心区域无地可供应及城市的土地储备缓慢。毫无疑问,要保证落实此次供地计划,关键是否有足够多的住宅土地储备与集体经营用地供应,否则无法落实这样的重任。”他分析指出。

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