北京

限购下北京楼市众生态:价格已见松动

2017年04月01日来源:中国房地产报政策法规责任编辑:lishuai


本文首发于微信公众号:中国房地产报。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。


10天9道调控令,自3月17日以来京城楼市一系列调控政策犹如一道道惊雷打在了昌平区“80后”宝妈李倩(化名)身上,让她和家人措手不及。因为在北京“3· 17”认房又认贷的严厉调控政策出台前几天,她刚签完购房合同,但还没有网签,而其名下唯一一套住房又刚转手。

同一时间,刚毕业三年多在东城区工作的吴勇(化名)也有自己的困扰。本举全家之力准备在北京东六环附近购买一套二手住宅,好扎根北京,但没想到3月24日央行一纸文书,要严查收入证明。让单身的他不得不将结婚事宜提前提上日程,以家庭名义购房。

作为同龄人,丰台区某房产中介公司的“新兵”王强与吴勇一样深受调控政策苦恼,如此密集且严格的调控政策把他之前的许多意向客户“拒之门外”,成交量下滑,带看数量也骤降。坐在门店前自己刚买不久的二手电动车上,这位“90后”小伙子深深地吸了一口烟,如迷雾般的烟圈就像他未来的生计一样不明朗。

一方面,严厉的楼市调控政策持续出台,另一方面,市场刚需仍有不少。购房者为了能顺利买上房,房产中介为了能拿到高额的中介费,相关利益方为了获得不菲佣金,有一小部分人开始铤而走险。一位房产中介透露说:“只要给钱有些情况可以将二套做成首套,银行内部人员操作,收取贷款金额的2.5%,保证成功。”

限购下的北京楼市开始呈现多种生态。可以肯定的是,在认房认贷认离婚认大学生,提高首付,购房资格从严等一系列调控“组合拳”的作用下,自今年春节以来持续疯狂的北京楼市降温不少。但这轮调控政策也误伤了一部分刚需。不过,最令人震惊的莫过于是在这严厉政策背后,仍有一部分人试图钻政策的空子。

“步步惊心”

李倩做梦也没想到自己会成为“在途单”中(签订买卖合同,但尚未来得及网签)的一员。北京“3· 17”新政后,她每天晚上失眠,白天也无法专心工作。手机上只要弹出有关北京楼市的调控政策,心就咯噔一下,虽然签下了买卖合同,但所购房子仍悬而未决。

这位“80后”宝妈换房的初衷是,考虑到小孩马上到入学年龄,于是把位于昌平县城的小房子卖了,举一家之力到自己工作地朝阳区换一套两居室二手住宅。

没想到,在自己名下唯一一套住宅出售后不久,3月9日她刚签下心仪房源的购房合同后第8天,北京祭出了史上最严厉的认房又认贷限购令。

按照此前政策,这个家庭准备在朝阳区购买的这套住宅属于首套范围。可是新政一出,首套立马变成了二套,首付款也随之增至六成。

“真是有种被雷劈的感觉,以为等待审核,10个工作日后就能顺利网签,现在一下子要多付出100多万元首付款,我们真的无力承受。”李倩无奈地向中国房地产报记者说到。

不仅如此,“3· 17”新政后第四天又一条加重李倩家庭负担的政策。3月21日,北京16家银行首套房贷优惠幅度收至95折,而她申请房贷银行又在名单之列,这意味着就算按照首套房计算,她又要多还15万元利息。

在李倩一家一筹莫展之际,中介开始支招,因为她此前没有过贷款记录,离婚后名下无房可算首套。于是,她被迫走上了“假离婚”大潮。可是3月22日刚把离婚手续办完,24号央行又出台更严厉的调控措施,离婚一年以内房贷申请人均按二套房政策执行。

李倩的换房之路可谓 “步步惊心”,在过去十几天里每天都活在刀尖上,也因此她暴瘦了五斤。“一步一个雷,没有谁买房像我这么倒霉,我是调控政策误伤刚需的典型代表,现在怕是买不上房了。”

不过,说起小孩入学的问题,这位妈妈激动地掉下了眼泪。

据麦田房产(博客,微博)统计显示,2月至新政前,全市二手房成交量共计超过35000套, 其中约30%在途单受到影响无法网签,数量共计1万单左右。

不劝离婚催结婚

与李倩一步一个雷的曲折购房经历相比,“90后”小伙吴勇的买房过程算是好了很多,但也并非一帆风顺。

毕业国内知名一本院校的他2013年北上工作,顺利进入一家事业单位,并成功办下工作居住证。为了扎根北京,在经过三年多的努力后,加上家人的全力支持,他决定在北京购置一套住房。“买了房子,才觉得自己不会真正离开北京。”

自2016年11月开始,他开始关注东城房源。在看房过程中他的心开始不淡定了,因为价格上涨得太快。以东城永定门片区为例,去年11月时单价仅6万元左右,进入今年3月一路飙升至8万多元。

最疯狂的一次经历是,2月末的一天,他接到中介电话,去看位于南二环天坛附近的一套40平方米的老房子,报价320万元,狂风乍乍的大晚上,先后四拨人去看房。但进去发现灯开不了,房子内电无法使用,水泥地,卫生间连坐便器也没有。在黑暗中,中介一边介绍房子的优势,东城二环内,总价最低,满五唯一没有税,一边催促看房人看中可以交意向金,约业主来谈。

面对不断上涨的房价,甚至一周一个价,吴勇也很焦虑。考虑到自身经济实力有限,他最后锁定转战朝阳区楼市,决定果断入手东六环边的一套380多万元的80平方米的小三居。

本以为,过往没有任何贷款记录,也有工作居住证,北京这一轮限购政策不会对他有所影响。但谁想到3月24日央行出台的限购政策中,提出要严格审核借款人还款能力,强调对于购房人提供虚假收入证明或不符合月供收入比要求的,不得放贷。

虽然吴勇工作不错,但是贷款200多万元,25年,这意味着每个月要还1.3万元以上,月收入证明要是还款额的两倍,银行流水则要覆盖月收入80%。他每个月实际收入离2.1万元还有些距离。

为了稳妥起见,确保房贷能批下来,吴勇的中介建议他,以家庭名义申请。

在房子面前,吴勇选择与女友提前领证。“为了买这个房子也是操碎了心,原本打算买完房,过一两年再结婚,现在只能在没有任何准备的情况下先领证了。”

他开玩笑说:“以前大家都是拼命离婚,去买房,这次自己却相反赶上了被催着结婚来买房。”

灰色产业链

从严限购政策不断升级的背景下,还是关于离婚结婚那点事,与之相关却是一种异化生态正在衍生。

一方面,严厉的楼市调控政策持续出台,另一方面,市场刚需仍有不少。购房者为了能顺利买上刚需房,房产中介为了能拿到高额的中介费,相关利益方为了获得不菲佣金,需求加利益的驱动,有人开始铤而走险。

“如果购房人离婚后名下无房无贷款,有办法将离婚后一年内二套做成首套,银行内部人员可操作,内部出一套材料审核,但需要收取贷款金额的2.5%。”在眼看自己跟了许久的客户要无奈放弃买房,一位房产中介悄悄说出了另一种可行的“大招”。

和李倩一样有一个5岁孩子的妈妈贾艳(化名)差点被说动。

2011年她老公婚前独自贷款在房山买了一套60多平方米的一居(后改为小两居),2012年孩子出生后,公公婆婆来到北京帮忙带孩子,五口之家一直挤在这个房子里。随着孩子长大,她发现家庭名下唯一的房子不够住,因此想换一个大一点的三居室的房子。但北京“3· 17”新政、利率优惠收窄、“3· 24”央行认离婚等一系列政策打乱了她的换房计划,本来是首套现在横竖都是二套,首付要增加近200万元,对于这个普通家庭来说是难以承受之重。此外,现在这个当口,换房也存在极高风险。

在迫切的实际需求面前,房产中介所说的“办法”,一开始的确让贾艳有点心动,但她也有所顾虑,是否合法?是否有保障?会不会严查后发现得不偿失?

对此,一位四大行之一的内部人士告诉中国房地产报记者:“一般银行对房贷申请人审核会有两次:一是系统审核,主要查个人征信,包括,基本身份信息、商业银行各类消费信贷开户与还款信息、汽车金融公司贷款信息等。因为银行系统是全国联网,所以这一层面造假可能性很小。二是人工复核,涉及婚姻证明等其他材料是人工复核,目前银行系统与民政系统没有联网,所以存在造假的空间。”

他举例称,比如说夫妻双方只要一方贷过款买房,另一方没有贷款记录,离婚后将房子过户到有贷款的一方,另一方再买房,如果给银行申请材料中户口上是单身,也有民政部门出具单身证明,这样的购房人仍然可以算为首套。

上述房产中介向客户推荐的“大招”就是钻到了这一政策的空子。重奖之下有贪夫,2.5%的贷款金额,如果贷款400万元,意味着买房者要多付出10万元。

在另外一家上海商业银行的代表看来,愿意冒着掉饭碗的风险去暗箱操作的人一定是极少数,也许会有小银行内部的人为了钱而铤而走险,但大银行基本上没人敢这么做。

上述四大行之一的内部人士强调,伪造假户口和假单身证明,属于伪造国家机关公文罪,一旦发现很严重,是刑事责任。

在咨询过多位银行朋友后,贾艳放弃了中介所说的“捷径”,如今她还是和家人住在房山的小房子里:“尽管换房是刚需,但也觉得不能铤而走险,等攒够了首付再换吧。”

不过,她听自己的中介说,过往客户成功操作过,目前也有其他客户走上了这条路。但至于是否成功,以及未来如何,她并不太清楚。

楼市降温

限购政策下北京楼市呈现出多种生态。但可以肯定的是,在认房认贷认离婚认大学生,提高首付,购房资格从严等一系列调控“组合拳”的作用下,自今年春节以来持续疯狂的北京楼市降温不少。

来自北京市住建委官网统计数据显示,3月20日-3月26日北京新建商品住宅市场共计成交了689套,环比下降0.74%,同比下降26%。同期,二手房市场共计成交5148套,环比下降22.89%,同比上涨67.14%。

在北京对中介的调查行动中,从某大型经纪机构反馈的三方协议签订情况看,新政发布后的一周日均签订322单,较新政前一周日均签订单数减少六成。

一位刚卖了环京大厂房子准备在北京买房的李女士告诉中国房地产报记者一个细节:北京“3· 17”调控政策出台后第二天,带她看房的某中介就给她打电话,说业主一次降价10万元。

上文中的吴勇在3月20日签订的购房合同,“3· 17”之前业主想涨价,但之后剧情来了个反转。他试图压价,最终谈下了3万元,业主也爽快签约了。“尽管只减少了几万块,但政策前后业主态度相差很大。”

楼市的降温,还体现在中介大军身上。自北京10天内出台了9个相关调控政策以来,王强所在的房产中介门庭冷清,带看量骤降,成交量也下降很多。

以链家官网带看记录来看,调控政策前每天带看量高达两三万人次,但调控政策一出后,带看量就骤降到了6000多人次。

如今,王强担心是,入职前憧憬着像前辈一样冲刺百万年薪怕是成了海市蜃楼,生计问题才是当下最严峻的考验。加之北京市住建委正在加大对房产中介的整治力度,已经开始动真格。

最新消息显示,因涉嫌违规代理商办项目、涉嫌参与炒房哄抬房价等行为,28家房地产中介门店被责令停业整顿。

不得不提的一个背景是,北京市市长蔡奇此前曾表示,今年将加大普通商品房供给,确保房价环比不增长。从国家统计局公布的1月房价数据看,北京市新建商品住宅价格指数环比持平,新房市场持稳;但另一方面,二手房价格仍在温和上升,1月北京二手住宅价格指数环比升0.8%,同比涨幅则达到34.6%。但进入2月后更是增长迅猛,2月北京二手房成交均价为62414元/平方米,环比增长3.27%,同比增长41.18%。

北京“3· 17”新政拉开了京城楼市新一轮房地产调控的大幕,一剂剂调控“猛药”正在疯狂的北京楼市中发挥效用,新房二手房市场降温正在凸显。

订阅楼市资讯