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房企后进生拿地竞赛:斥巨资角力二三线城市

2017年03月31日来源:每日经济新闻行业动态责任编辑:xushuang

房地产市场被瓜分得更干净了。恒大公布今年业绩目标4500亿元,碧桂园4000亿元,万科虽没有明确,但一定会比去年3600亿元更高。

总共11万亿元的市场份额,前三甲就打算分去超1.2万亿元,对剩下的房企“后进生”来说,“如果不拿地,就意味着要被市场淘汰,区域公司会面临解散。”克而瑞分析师朱一鸣如是说。

随着行业集中度的不断提升,楼市调控力度的不断升级,“后进生”们面临着地价比房价高的市场风险,唯一能做的,就是不断增加土地储备,才能保证规模增长,而二三线城市的土地市场成了他们争相追逐的对象。

二三线城市“补仓年”

从去年的经验看来,销售金额前三名的恒大、万科、碧桂园,在拿地面积上也占据了年度前三甲,房企的土地储备与规模呈正相关。

根据中原地产提供的数据,截至今年3月21日,拿地最多的20大房企,其拿地总金额已经超过2628.61亿元,同比上涨75%,其中碧桂园以64幅地块遥遥领先,尾随其后的是恒大、保利、万科、华润以及中海地产。

而房企追逐的热点城市,也已从一线城市转变为武汉、合肥、苏州、南昌、温州、阜阳、西安、太原、无锡等等二三线城市。

从中原地产研究中心的数据中可以看到,武汉、合肥、南京、郑州、杭州、苏州、天津等二三线城市的土地出让金超过200亿元,同比增幅高如漳州达3127%,而北京以42.2%的出让金跌幅成为下滑最大的城市,如今土地市场的两极分化十分鲜明。

中原地产首席分析师张大伟认为,房企对热点城市的拼抢依然积极,包括南京、苏州、厦门等城市,2016年其地价依然处于高位,即使在地方政府设置了多重调控约束政策后,但部分住宅属性的地块依然吸引多家企业以突破上限的价格拼抢。

而房企的拿地动作从未停歇。3月30日,雅居乐、金科分别以33.9亿元、22.35亿元布局重庆北碚区共计三幅地块。

同日在“四小龙”之一的南京,一共出让的8幅地块中,有6幅纯住宅地块超过政府规定的最高限价而必须通过摇号取得,报名最多的一幅地块吸引了22家开发商。

中海地产董事长肖肖曾在前几日的业绩会上公开表示,2017年要用1000亿元拿地,截至目前,中海在2017年已经揽入17幅地块,距离去年全年的18块地只有一步之遥。

尽管有如此积极的拿地动作,但中海在今年的业绩目标相当保守,只提出了与去年业绩相当的2100亿港元(约合1865亿元人民币)的目标。

龙湖在3月24日业绩会上也表明,今年预计会用400亿~500亿元的资金拿地,而前三月已经花掉100亿元。

根据中原地产的统计,截至今年3月21日,龙湖共拿获9幅地块,但都是以并购的方式获得。从其2016年年报公布的数据发现,龙湖的土地储备主要位于环渤海、西部地区,合计面积占新增土地储备总建筑面积的70%。

也正由于去年火爆的市场行情,全年销售面积与销售金额都打破历史纪录,去库存效果明显,也是导致今年房企积极补充土地的主要原因。

房企合作成避险良策

朱一鸣向《每日经济新闻》记者直言,房企在去年拿的地价基本都处于高位,也正如孙宏斌所担忧的,房价在调控下不会暴涨,而房企手里的高价地失去房价的支撑,企业就有亏损的可能。因此,房企间的合作成为降低资金成本、分摊风险、优化资源配置的良方。张大伟也认为,有产品优势的企业和有资金成本优势的企业合作,产生了“1+1>2”的效果。

如龙湖与首开已经合作了20多个项目,最典型的就是去年11月,二者联合以43亿元力克竞争对手万科拿下广州开发区一幅地块,同年12月以66.87亿元获厦门两幅地块。连首开旭泰副总经理黄剑峰都向记者表示,龙湖和首开在未来会有更多项目上的合作。

就在3月28日,首开天房联合体以总价14.6亿元将天津津滨大道地块收入囊中,竞争对手包括有融创、五矿、万科、保利、中海、融信等房企。

再如最具“合作精神”的旭辉,联姻对象包括有华宇集团、万科、金地、北辰、恒基等,还有平安、东时投资等资本方。此外,还有融创增持 金科股份 等。

也正因为房企在公开市场拿地难度不断加大,强强联手、强弱合作、“大鱼吃小鱼”都让后进房企更容易获得土地。

然而,很多房企也处在“拿或不拿”的两难境地,朱一鸣认为,如果硬着头皮拿地,调控下的房价不能持续上涨,高价地就会带来亏损的风险,甚至会拖垮一大批中小房企,连万科都计提了13.8亿元的存货跌价准备;如果不拿地,在该区域的土地储备消耗完后就面临无项目供货的境地,区域公司面临解散,必定会被市场淘汰。

在房企的利润预期正在逐年下降的行业趋势下,“拿地即赚钱”的模式已在政府强有力的调控下明显弱化,而以低利润率持续拿地、开发才是房企“后进生”的生存法则。

根据中国房地产TOP10研究组的数据,百强企业2016年总资产收益率均值为5.0%,净资产收益率均值为17.0%,分别较上年下降0.1%和0.6%;净利润率持续走低,均值为11.0%,较上年下降0.5%。

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