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广州楼市调控丢“王炸”12天“炸”出新地王

2017年03月30日来源:每日经济新闻行业动态责任编辑:xushuang

今年全国两会前后,全国各地掀起一波房地产调控升级浪潮,在浪潮推动下,北上广深四个一线城市先后宣布“认房又认贷”。其中,3月17日,广州出台新政,对之前的调控措施进一步加码,新增本市户籍成年单身(含离异)人士限购1套住房等内容,首次将“假离婚”进行炒房的人拒之门外。此外,广州还提出要严厉打击“首付贷”等违规行为。

不过,在调控丢出“王炸”仅仅十余天后,昨日(3月29日)广州房地产市场就“炸”出了一个新地王。当日,广州迎来调控升级后的第一次大规模土地拍卖,位于白云、海珠和增城区的9宗地块遭到数十家房产开发商的激烈争夺。其中,时代地产以55437元/平方米的楼面价竞得海珠区广纸轻工地块,总价约20.4亿元,溢价率219%,刷新广州楼面价格纪录。

此外,不限购的增城区成为广州楼市和土地市场最大热点。数据显示,3月20日至3月26日广州一手住宅网签量3236套,其中增城区成交1226套,占全市成交总量近四成。而在昨日的土地竞拍中,增城推出的5宗地楼面价不断翻新,突破2万元大关,远超区域房价。其中,碧桂园成为最大赢家,以112亿元的总代价斩获三宗地块。

数十家开发商抢出高价地

昨日广州迎来土地拍卖高潮,一次性出让9宗地块,包括7宗宅地、1宗商务地、1宗旅馆用地。其中,增城的旅馆用地流拍,其余8宗地块揽金高达190亿元。

值得注意的是,位于海珠区的广纸轻工地块,因占据稀缺的一线江景资源,周边楼盘缺货,吸引了包括保利、万科、碧桂园、招商蛇口等在内的24家实力开发商争相抢夺。最终,该地块由时代地产斩获,竞配建44100平方米,折合楼面价55437元/平方米,溢价率219%,总价约20.4亿元。

《每日经济新闻》记者注意到,这一楼面价刷新了当前广州市内的楼面价格新高。据悉,广州上一宗高价地块位于白云新城,由龙湖首开竞得,楼面价约为45469元/平方米。为了解其拿地初衷,记者致电时代地产相关负责人,但对方表示目前没有可回应的内容。

在广州“3·17”楼市调控升级后,不限购的增城区逐渐成为广州楼市“黑马”。在昨日的土地出让中,增城区共推出5宗宅地,均遭到开发商的激烈争夺,楼面价被不断刷新。

其中荔城街宅地竞拍仅10分钟即被神秘的“刘先生”以个人名义拍下,楼面价1.4万/平方米,一度成为增城最贵地块。紧接着永宁街章陂村地块打破了“刘先生”创下的纪录,招商蛇口以43.5亿的总价,配建面积达8.46万平方米拿下该地块,折合楼面价20195元/平方米。

但招商蛇口创下的纪录并没有保持太久,碧桂园以总价112亿元连续拿下增城三宗地块。其中永宁街岗丰村83101230A17005号地块总价15.42亿元,配建面积3.51万平方米,折合楼面价22743元/平方米;83101230A17006号地块,成交价为以43.12亿元,配建为10.755万平,折合楼面价23963元/平方米;83101230A17007号地块,成交总价53.51亿元,配建面积为13万平方米,楼面价23599元/平方米。

值得注意的是,昨日土地成交楼面地价已远高于增城房价,再现“面粉贵过面包”现象。方圆地产首席市场分析师邓浩志指出,增城地价一年暴涨近100%,地价上涨幅度远超中心区,未来项目盈亏平衡点在3.5万/平方米左右。

广州土地市场风险不断累积

广州楼市调控升级后首周,楼市成交出现“内缩外涨”情况。限购区域调控效果明显,成交量大幅萎缩,不限购区域的增城成交量大涨。

据广州房王数据中心监控,3月20日至26日广州一手住宅网签量3236套,环比上涨3.35%,成交均价每平方米16496元,环比上涨6.47%。其中,增城区成交1226套,环比上涨45.61%,占全市成交总量近四成,成交均价每平方米12392元,环比上涨8.85%。从化区成交380套,环比大涨140.51%。

对于昨日土拍市场的火爆,邓浩志表示,在广州房产调控升级后,中心区地价再度被刷新是出乎意料的。昨日拍出的海珠地块楼面价高达5.5万/平方米,项目盈亏平衡点近8万元/平方米。除非两年内全市房价仍保持年30%左右的上涨速度,否则该项目将出现亏损,房企似乎在以赌的方式决定未来命运。

资深房地产专家龙斌在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,土地市场的火热程度完全出乎预料,地价高企房价就低不了,地块周边一手二手房价乃至整体市场受影响走高是大概率事件。其实开发商也是无奈的,广州供应少,若不拿地则面临退出市场和市场占有率降低的风险。从年报来看,开发商手握大量现金,有足够的资金支持在土地市场拿地。以增城为例,开发商的高价拿地是基于对广州市场未来的乐观预期。

不过,龙斌同时表示,地价越高风险越高,目前广州土地市场的风险在不断累积,未来两年政策和市场表现不确定性多,增城土地市场过热,后市政府抑制措施会怎么加码将是今年的悬念和看点。

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