北京

今年卖地预估超3.8万亿 优质地块依然抢手

2017年03月28日来源:第一财经日报其他资讯责任编辑:xushuang

去年一、二线城市土地市场维持了较高热度,带动当年全国土地出让收入上涨至3.74万亿元。今年官方预估此项收入有望再增加1000亿元,至3.85万亿元左右。

2016年全国国有土地使用权出让收入37457亿元,同比增长15.1%,虽然未能超过4万亿元,但也已是历史第三高位,仅次于2013年和2014年。加上2016年数据,自1999年至今,全国土地出让收入总额已经突破31万亿元。

创新手段进行调控

财政部近日在《关于2016年中央和地方预算执行情况与2017年中央和地方预算草案的报告》中预计,2017年全国国有土地使用权出让收入38568.62亿元,增长4.3%。

今年前两个月的市场表现,也证明官方对全年的预估有一定的支撑。

财政部近日发布的“2017年1~2月财政收支情况”显示,今年1~2月累计,全国国有土地使用权出让收入6196亿元,同比增长36.1%。

这显示,与去年同期的零增幅相比,2017年土地市场出现了“开门红”。

非官方机构——中国指数研究院“中国300城市土地市场交易情报(2017年2月)”也显示,今年2月份全国300个城市土地出让金总额为2141亿元,同比增加63%。其中,住宅用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)出让金总额为1763亿元,同比增加96%。

中原地产首席分析师张大伟对第一财经记者介绍,据中原地产研究中心统计数据,截至2017年3月20日,全国50大热点城市合计出让土地金额为5176.7亿元,与2016年同期的3280.45亿元相比上涨了58%。从全国看,武汉等17个城市土地出让金两个多月来超过百亿元。

作为房地产的重要成本之一,土地价格的高低会影响外界对未来房价的预期。为了调控一、二线城市过热的房地产市场,不少城市自去年四季度以来接连出台调控政策,其中之一就是要稳定土地市场的价格预期。

在土地供应环节,目前有不少城市灵活设置竞买规则,通过“双限双竞”、“限地价、竞配建”、提高自持比例、设置土地竞拍最高限价等方式引导理性竞价,防止异常高价地块扰乱市场预期。

中国土地勘测规划院地价所所长赵松近日在接受《中国国土资源报》采访时表示,目前很多地方在尝试用创新招拍挂方式的手段进行调控,形成了多种多样的招拍挂方式。“这些政策本意都是好的,在解决招拍挂固定、单一的规则无法与调控目标的灵活性、多样性衔接的问题,稳定市场上的地价信号,避免一些异常的价格信号扰动市场预期进而影响到房价方面,起到了一定的作用。”

分城施策稳定市场

赵松透露,从国家统计局公布的房价数据和国土资源部监测的地价数据来看,一二线城市房价、地价涨幅正在回稳,甚至个别城市出现了负增长。

张大伟也表示,从溢价率看,大部分城市平均溢价率相比2016年有所下调,在一系列约束性政策下,地王数量有所减少。2017年春节后,全国出让10亿元以上地块合计72宗,其中溢价率超过100%的地块只有18宗,相比之前市场有所降温。

具体到城市之间,土地市场的表现也有所分化。虽然高溢价率地块比例与数量减少,但部分热点城市热点地块即使在调控重压下依然拼抢明显,南京等城市土地出让金突破200亿元。

从2017年前2个月的城市土地市场看,武汉、南京、郑州、合肥、苏州依然是热点区域。整体溢价率相比2016年有所降低,但部分热点地块依然成交较热。

张大伟认为,房企对热点城市依然积极抢地,包括南京、苏州、厦门等2016年的二线城市地价依然处于高位,即使在地方政府设置了多重调控约束政策后,部分住宅属性地块依然被多家企业以突破上限的价格拼抢。而部分非热点属性的土地出现了明显降温,土地市场已经出现了明显分化。

“从未来趋势看,2017年全国热点城市地王数量将有明显降低,但在销售火爆的2016年大部分企业库存去化较快,这种情况下,房企对热点区域、优质属性地块依然拼抢,所以这类型地块依然会拼抢激烈,房企补充土地的积极性明显较高。”张大伟称。

对于当前日益分化的土地市场,区别对待,分城施策成为主管部委的政策选择。

今年全国两会期间,国土资源部部长姜大明表示,要建立促进房地产平稳健康发展的土地供应基础性制度。明确住宅用地本质属性,保障居民住有所居。根据“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,提出“住宅用地是保障住有所居的,不能拿来炒作囤积”,进一步规范土地市场秩序,遏制炒作土地的投机行为。

他表示,落实地方政府主体责任,因城因地分类施策。国家制定宏观调控政策,各地因地制宜抓好贯彻落实。坚持去库存与防过热并重,对不同地方“分类指导、因城施策”,对重点城市“一城一策、靶向治理”,房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地供应,去库存任务重的城市要减少甚至暂停住宅用地供应。

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