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限购限贷扩围二三线城市 房地产市场短期降温

2017年03月28日来源:南方日报本地楼市责任编辑:xushuang

3月26日,中山市发布楼市新政,宣布对购房实施限购和差别化信贷等一系列新政策。自3月17日广州收紧限购限贷政策后,多个周边城市纷纷跟进,加码楼市新政。3月21日,东莞出台最新楼市调控政策,强调严格执行限购限贷政策。3月24日,佛山升级了楼市限购政策,非本地户籍购房需要缴满一年社保,已有住房的居民购房也遭到限制。

据不完全统计,截至3月26日,全国已经有40个城市或地区相继开启或升级限购限贷政策,其中有20多个城市或地区的楼市新政均集中在3月密集出台。专家表示,伴随着限购限贷政策扩围到二三四线城市,短期内出台新政城市的市场或得到降温。

2016年10月,在珠三角城市中,广州、深圳、珠海、佛山、东莞均出台限购政策。3月26日,此前坊间盛传将实施限购的中山市终于出台楼市新政。

当日发布的中山市《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》从五个方面对楼市做出了进一步规范。新政规定,非本市户籍居民家庭需要有半年以上个税或社保证明,方可购买1套新房;已有1套住房的非本市户籍居民家庭,再买新房需要有2年以上个税或社保证明;已有2套级以上住房的非本市户籍居民家庭,则暂停向其销售新建商品住房;拥有3套及以上住房的本市户籍居民家庭,同样也将暂停向其销售新建商品住房。

除了限购外,中山的楼市新政也涉及了实施差别化信贷政策,明确符合条件的购房者,首套房最低首付款比例不低于30%,二套房最低首付款比例不低于40%。

相比之下,佛山3月24日“升级”的楼市新政,在限购的规定上更严一些。佛山规定,非本市户籍人士买房之日前两年内,要交满一年社保,并规定佛山户籍居民拥有2套及以上住房的、非佛山户籍居民拥有1套及以上住房的,继续暂停向其销售限购区域的新建商品住房。

不管是中山还是佛山,此次出台的楼市新政都强调,非本市户籍居民家庭不得通过提供补缴个人所得税证明或社会保险证明购买新建商品住房,显示出政府部门对于此前一些市场乱象的整治决心。

在3月21日出台最新楼市调控政策的东莞,虽然并未进一步收紧限购限贷政策,但明确表态,将严肃查处弄虚作假和用不正当手段骗取或伪造购房证明、规避限购等行为,并特别强调“如造成房屋交易风险或损失,由当事人自行承担相应后果”。

分析 热点城市调控下购买力外溢

为何珠三角多个城市集中收紧楼市调控政策?广深等热点城市限购限贷升级后的购买力外溢或许是原因之一。

3月17日广州出台最新调控政策后,因下辖的增城区和从化市未纳入限购范围,多个当地住宅楼盘销售火爆,开盘“日光”。

由于广佛同城因素,去年抢走四成广州购房客的佛山市,在今年广州限购升级后,在广佛交界地段涌入了不少广州客。有位于佛山桂城某楼盘的项目销售经理称,广州新政后首日,从9时30分上班到12时的短短两个半小时里,已有4位广州客人下订了。”

3月21日的报告认为,广州限购政策的加码,将使增城、从化、佛山加速承接广州限购区域外溢需求,成为广州客或投资客青睐的购房区域。

方圆地产首席市场分析师邓浩志此前也表示,广州的购房门槛提升,外地户口的刚需族被迫转战佛山,因此预计佛山实际成交量将有所放大,而价格也会加速攀升。

刚刚出台限购政策的中山,此前因被广、深、珠、佛、莞、惠等热点限购城市包围,成为不少楼市投资者眼中的洼地。尤其是临近珠海的中山坦洲、三乡、五桂山等区域,今年3月均价分别为19500元/㎡、12140元/㎡、17025元/㎡,除三乡外,均已超过中山传统市区的房价,但与珠海超过30000元/㎡的房价相比仍有距离。

同样的情况也出现在东莞。地处莞深融城松湖板块的某项目,上午开盘推出200多套房源,中午就已全部售罄。有业内人士称,2016年10月份以前,临深圳片区的房子往往不够卖,新盘售楼处门口停的也大部分是粤B车牌。不过,在2016年10月4日“深八条”横空出世之后,整个临深圳楼市已经回归理性。

区域 限购限贷3月集中升级扩围

实际上,在出台楼市新政之路上,东莞、佛山、中山并不孤单。

业内人士分析,根据国家统计局的数据,三、四线城市1—2月份非重点城市商品房销售面积同比增长35.9%,增速比上年全年加快14%。在一二线城市受调控影响,交易量有所放缓之际,三、四线城市的销售超过预期的表现,总体销售面积明显增加,出现过热的苗头,成为引发调控升级的重要原因。

去年10月,10天的时间里全国就有20个城市出台限购新政。今年3月,近20天的时间内,北京、广州、长沙、三亚、杭州、南昌、张家口、涿州、嘉善等17个地方都出台房地产调控政策,再度掀起一轮楼市新政热潮。

尤其是3月17日北京、广州等城市升级楼市调控政策前后,热点二三线城市,乃至周边三四线城市出台楼市新政尤其密集。据不完全统计,截至3月26日,全国已经有40个城市或地区相继开启或升级限购限贷政策,其中有20多个城市或地区的楼市新政均集中在3月密集出台。

据最新报告分析,相比2016年10月调控主要集中在一线城市和热点二线城市,本轮出台调控政策的城市,则从一二线热点城市扩散到三四线城市。与此同时,这一轮的调控政策也呈现出新的变化,表现为城市和周边城市政策同步调控,联动促进市场平稳。

“城市群‘调控场’的形成与我国当前城镇化及房地产市场发展阶段特征是分不开的。”该报告分析,城市群已经成为我国未来城镇化的主体形态,房地产市场格局也更趋向于城市群模式。因此,此轮房地产政策的深化正是在城市群加速协同发展的大背景下展开的。

如京津冀地区,廊坊限购、限贷升级,张家口崇礼调控升级,保定市区、涿州、涞水陆续加入限购限贷行列。此外,石家庄、沧州也根据本地市场情况出台限购限贷政策。

影响 预计短期市场出现降温

全国多地限购政策加码,各地房价是否会随之下降?不少专家认为,从短期来看,此次限购政策的升级可能会带来区域内房价涨势趋缓,成交量萎缩。但是从长期看来,楼市限购新政并不会影响长期的房地产发展趋势,而由于不同城市的差异,实际的调控效果可能也会在不同城市间有所不同。

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文分析称,在新一轮楼市调控加码政策的影响下,广东房地产市场的投资行为将受到限制。预计未来从严的限购政策将持续,抑制“炒楼”的金融、财税政策将收紧。

“这次限购政策是对房地产市场过热、投资气氛活跃的一个调控举措,也是必要的。短期来看有助于楼市降温,控制投资,有利于房地产市场平稳发展,长期来看还存在很多不确定性。”赵卓文说,限购政策出台只是开始,未来应该还会有后续动作。

报告指出,今年全国“两会”上,《政府工作报告》继续强化稳楼市基调后,本轮政策的特点也越来越明朗,城市群“调控场”已然形成,片区联动施策下限购限贷逐步形成相互作用,同时更加重视利用金融方式深化片区内的影响,深化城市协同,稳定市场预期,促进市场参与各方回归理性。

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