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认房认贷还认离 房价能降下来吗

2017年03月27日来源:二十一世纪商业评论房产时评责任编辑:xushuang

从国际经验看,随着45岁以上中老年人口占比上升,房地产消费会遭遇历史性拐点。但是结合中国实际情况,还需要考虑到流动人口的变化及货币政策,这不仅导致房地产业繁荣,而且还会对区域板块的房价带来影响。

二十一世纪商业评论

过去一周,广州、北京、郑州等地都发布了楼市调控新政,今日,北京调控再收紧,对于离婚一年以内的房贷申请人,按二套房信贷政策执行。网友调侃道:认房认贷还认离。

这新一轮限购加码能否调控房价?从全国之前的数次调控情况看来,限购起到的调控效果恐怕有限。

中国的房地产市场已持续了17年的繁荣,但也是从全面繁荣过度到局部繁荣,其中也经历了大涨和小涨。纵观全局来看,房价经历了从人口驱动到资金驱动两个阶段。

三次房价涨幅高点

中国房地产的主要数据是2000年及以后开始有的,房地产开发投资增速有过三次高点,一次是2007年,增长达到30%,另一次是2010年,达到33%,第三次是2016年,超过双位数的增长。

在2000-2010这10年间,也是房价涨幅最大的10年,全国平均房价上涨4倍左右。存款利率从2.25%提高到了2.75%,同时,存准率则从8%大幅攀升至18.5%。但从货币政策的大方向看,这10年仍是收紧的。但货币政策的不断收紧却未能阻止房价的飙升,故2000-2011年房价走势主要体现为人口现象而不是货币现象。

通过人口普查数据可知,劳动年龄人口的峰值出现在2010年,居民对房地产的需求不外乎是居住(或改善性居住)和投资这两大需求。拉动这两大需求的,从人口的角度看,一是与人口的年龄结构有关,二是与人口流动有关。从美国和日本的案例看,购房与购车的主力人群的年龄段一样,都是25-44岁。

观察美国和日本房地产市场,发现周期与人口结构密切相关。25-44岁是房地产消费的高峰期,而在45岁以后房地产消费占比会持续下降。日本则是到了1980年代出现人口老龄化,其中25-34岁年龄段的人口数量在不断下降,从1981年的1995万,降至1991年1573万,降幅达到21%,最终在1991年出现了房地产泡沫的破灭。

根据中国指数研究院的调查结果,房地产在美国属于典型的年轻型消费品,25-34岁年轻人是购房的第一大群体,约占购房人数的50%,第二大群体是35-44岁,约占购房群体的24.5%,故25-44岁的这一年龄段要占到购房人数的75%左右。

中国由于计划生育的实施,人口红利的拐点已经出现,15-64岁劳动年龄人口占总人口比重的峰值在2010年已经达到74.5%的高点,到2013年这一占比已经降至72.8%。预计到2020年这一占比将会降至70%以下。

而25-44岁青年人口的总数在2015年达到了顶峰,今后也将开始下降。从美日等国的经验看,伴随着25-44岁人口总数见顶,地产消费也会出现拐点,可见我国人口年龄结构已经在2010年就发出了变衰信号。

故从国际经验看,随着45岁以上中老年人口占比的上升,房地产消费会遭遇历史性拐点。但是结合中国的实际情况来看,人口年龄结构拐点并不意味着房地产行业的拐点来临,还需要考虑到影响房地产的另一个重要因素——流动人口的变化。

中国还有20年城市化进程

由于国家统计局只在近些年才公布流动人口数据,只能从外出农民工数量的增速变化来替代人口流动情况。从公布的数据看,2010年外出农民工增速达到了峰值,为5.5%,对应增加了800万左右的非农劳动力。

但仅仅隔了5年,至2015年外出农民工数量只增加0.4%,接近于零增长。而且,流动人口数量也净减少560多万。这说明2010年不仅是劳动人口年龄的峰值年份,也是人口流动量的一个峰值年份。

人口流动的加速,不仅导致房地产业繁荣,而且还对区域板块的房价带来影响,因为人口迁徙就是城镇化的过程。

如果说2010年之前全国的房地产市场走了一轮全面普涨的大牛市的话,那么2011年以后只能说是结构性牛市了。因为随着流动人口增速的下降,房价受资金面的影响开始上升。

因此,2011年以后房价更多体现为货币现象,中国经济增长自2009年之后,广义货币M2的规模超常增长,超过美日成为全球最大。同时,M2/GDP的比例大幅上升,即从2008年的1.58倍,迅速上升至1.9倍左右,如今已经超过2倍。

回顾2010-2015年这5年间官方一年期存款利率和法定准备金率的变化,可以看出,货币政策总体趋于宽松。如2010年的一年期利率为2.75%,存准率为18.5%,到2015年末,利率降至1.5%,存准率降至17%。其中,2015年分别有5次降息和降准,故房价表现大大好于2014年。

观察一下近两年各地房价的走势,发现北京、上海和深圳的房价涨幅最高,因为这三大城市均是中国的金融中心,2015和2016年A股交易量超过全球股票交易量的三分之一,给金融业带来了丰厚的收入,如资产管理、财富管理、自营业务和经纪业务等,这给三大城市的与金融服务业相关的从业人员带来可观的收入增长。

于此同时,货币政策的宽松趋势也是推高房价的重要力量。中国处于城市化进程之中,未来至少还有20年的城市化进程,这决定了中国房价本身有很强的基础支撑,这一点和美国、日本房地产泡沫破灭时的情况有根本性差异。

在这种大的背景下,加上越来越宽松的货币政策,作为资产的住房会遇到很大的向上推力。试想,发行更多货币,货币的购买力一定会下降,如此一来必然会升值。

限购加码就好像中国人都想上北大清华,但是北大清华提供的学位有限,此时正确的做法是修更多更好的大学,而不是强行把人优秀的考生赶走。所以限购只能暂时抑制购房需求,而难以阻止房价继续上涨。

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