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北京“最严”调控后热点城市或迎供地潮

2017年03月26日来源:21世纪经济报道行业动态责任编辑:xushuang

分析人士预计,今年上半年不少热点城市将迎来土地交易热潮。但由于土地出让中存在一定的限制性条款,这些土地的交易价格不会很高。不过按照房地产开发周期,短期内对平抑市场供需关系的作用并不明显,但可在一定程度上缓解市场的紧张情绪。

自北京于3月17日推出“史上最严”的调控政策之后,又有不少地方政府跟进。至今,楼市调控加码已呈蔓延之势。与这些政策同步的是,地方政府的推地步伐也在加快。

近日,北京、天津、武汉、福州、珠海等地陆续推出土地,并将在4月形成实际供应。与以往“前松后紧”的传统供地节奏不同,热点城市的供地热潮将可能在今年上半年出现。

分析人士指出,当前热点城市出台的限贷、限购等政策,主要目的是对需求端进行抑制。土地供应加快,则是供给端发力的表现。按照正常的开发周期,这些土地要到明年才能形成房屋供应,但对于缓解市场的紧张情绪则有明显作用。

“供地潮”隐现

3月22日,北京市国土资源局新挂牌位于朝阳、大兴、门头沟的三宗住宅用地,合计土地总面积超15.6万平方米,挂牌出让起始价达52.7亿元。这是“3.17新政”后,北京推出的首批地块。

按照规定,这三宗地块将全部建设自住型商品房。其中,门头沟地块的销售限价为2.3万元/平方米,大兴地块限价2.9万元/平方米,朝阳区管庄地块同样限价2.9万元/平方米。上述价格要明显低于同区域商品房的价位。

据分析指出,上述三宗地块的规划总建筑面积超过20万平方米,按照户型面积为80平方米计算,大约可供应2500套自住房。约等同于北京新房住宅的月成交规模。

北京做出上述推地行动是有迹可循的。在出台“3.17新政”当天,北京市住房和城乡建设委员会同时发布的一份新闻资料还指出,今年将加快、加大商品住房土地供应,“三季度末完成全年土地供应计划,是去年全年实际供应量的2.5倍。”

除北京外,还有不少热点城市在近期加快了供地步伐,并形成一波“供地潮”。

3月18日,武汉市国土资源和规划局宣布以挂牌方式出让12宗地块,总出让面积约108.8万平方米,总起始价约191亿元。其中有3宗为纯住宅用地,另有5宗土地含住宅性质。

3月20日,成都公共资源中心网站发布主城区3宗土地的挂牌信息,其中两宗商服用地,一宗工业用地,共37.3845亩。此前的3月17日,成都市已公告出让5宗地块,其中三宗商服用地,另外两宗含住宅性质。

3月21日,福州市国土资源局发布6宗地块的挂牌信息,分别位于晋安区和仓山区,其中4宗地块含住宅性质,并采用“限地价、控房价、竞配建住宅建筑面积”的方式出让。这也是福州市主城今年首次公开土地出让。

3月21日,珠海市国土资源局宣布,以网上挂牌方式公开出让珠国土储2017-13、珠国土储2017-14两宗地块,均含有住宅性质,并设最高限价。

3月22日,天津土地交易中心的信息显示,3月最后一周,天津将有8宗地块入市交易,合计挂牌起始价为85.75亿元,土地面积46.17万平方米。

据悉,上述推地城市均为此前的市场热点区域。按照招拍挂出让的程序,今年3月底4月初,这些土地将迎来交易热潮。

缓解市场紧张情绪

按照惯例,地方政府的土地供应往往呈“前松后紧”节奏。即上半年供地规模小,供地节奏偏慢;下半年供地量大,节奏快。很多城市的优质地块往往集中在三、四季度供应。

相比之下,今年出现的年初供地热,显得有些反常。

按照中原地产首席分析师张大伟的说法,今年春节过后,不少热点城市房地产交易火热,房价上涨预期强烈。这也引发了新一轮的调控加码,北京、廊坊、广州、长沙、东莞等热点城市,以及嘉兴、句容等三线城市都遭遇限购加码、首付提高等政策打压。

他认为,上述措施的主要目的,在于对需求端进行抑制。相比之下,增加供应也同等重要,且主要从土地的角度入手。

事实上,在上述城市出台的调控政策中,同样包含对供应层面的强化。

北京市住建委就在其表态中强调,督促“1300万平方米已拿地未开工、950万平方米已开工未入市”的在途商品住房项目加快开发进度,尽快形成商品住房供应。

长沙也在相关政策中表示,“落实供地计划,适度加大普通商品住宅用地供应。国土资源部门要加强闲置土地清理,盘活各类存量土地,分类引导,有序供地。”南京也在此前的一份政策中,强调今年上半年加大土地供应,“科学设定土地出让起始价和最高限价”。

多数分析人士认为,在北京、广州等热点城市的示范效应下,调控政策的范围还将继续蔓延。与此同时,在当前楼市调控深化的背景下,近期可能有越来越多的城市加快土地供应。

国土资源部下属机构某专家向21世纪经济报道表示,预计今年上半年,不少热点城市将迎来土地交易热潮。但由于土地出让中存在一定的限制性条款,这些土地的交易价格不会很高。

按照房地产开发周期,这些土地最快将在今年年末和明年形成房屋供应,因此短期内对平抑市场供需关系的作用并不明显。但上述人士指出,土地出让节奏的加快,可在一定程度上缓解市场的紧张情绪,结合其他调控政策的推出,未来房地产市场将趋于平稳。

根据中国土地勘测规划院的报告,2016年第四季度,全国主要监测城市的住宅地价水平为5918元/平方米,环比增长2.18%,同比增长7.91%,增速均比第三季度有所扩大。

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