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魔方陈驰:长租行业帮助各地房地产市场去库存

2017年03月24日来源:每日经济新闻其他资讯责任编辑:xushuang

公寓产业在城镇化政策推动下应运而生。伴随国家政策的明确支持、新一代消费群体居住观念的转变、房屋租赁企业的管理和运营日趋成熟,公寓产业快速崛起。

链家研究院的行业研究报告预测,2016年、2020年、2025年,中国房产租赁市场租金规模分别约1.1万亿元、1.6万亿元、2.9万亿元,2030年预计会超过4万亿元。

这是一个十分可期的市场前景。伴随长租公寓进入加速跑阶段,公寓租赁管理企业面临的是蓝海还是红海?行业瓶颈和难点在哪里?对此,《每日经济新闻》记者在日前采访了长租公寓“一哥”魔方生活服务集团副总裁陈驰。

成本高、资金紧、利润低

“90后”是目前活跃在职场上最鲜活的群体。由于成长历程不同,他们对租房的态度也与传统观念大不相同。

“长租公寓的诞生正是抓住了这批消费者的心理需求。”陈驰表示,全国有3亿流动人口,从市场接受度来看,这一市场慢慢趋好。

这正是长租公寓的社会价值之一,陈驰告诉记者,长租公寓的出现,适应了当前人口城镇化的趋势。另外,长租公寓和其他普通住宅的不同之处还在于,其运作本身就是对存量房的消耗,长租公寓在一定程度上能为前期不恰当的土地规划纠错,比如将过剩的商办物业改造为能被市场接受的住宅类产品,涉及对存量物业的改造和盘活,帮助各地房地产市场去库存。

目前,随着房地产、酒店等相关企业纷纷进场抢食,长租公寓行业竞争加剧。业内人士表示,从当前市场来看,整个长租公寓呈现U字曲线,即两头好,高端和低端产品相较而言呈现蓝海状态,市场上中等规模的长租公寓则非常难熬。

“因为他们的税收等各方面支出比低端产品高,又无法拿到高端产品那样的高客单,盈利比较困难。”陈驰表示。

实际上,这一行业尚没有想象中那样亮眼。根据华创证券报告,国内长租公寓租金回报率仅在3%左右,远远低于美国8%~10%的水平,部分项目甚至达不到融资成本的水平,这意味着长租公寓的利润率偏低,资金回报周期却偏长。

另外,长租公寓的运作成本并不低。据悉,长租公寓一间房要装修完善、设施齐全,成本一般在五六万元,一整栋的成本可能要四五千万元。品牌化装修改造,意味着必须要有一笔不低的装修家具家电等“重资产”的成本投入。

成本高、资金紧、利润低让很多公寓企业在规模扩张时不堪重负。在链家研究院院长杨现领看来,企业要从红海游入蓝海,首先要基于一定的产品和服务能力带来的规模效应,才能赢得市场,主要需要三点:第一是产品和服务;第二是系统化的运营能力;第三是相对比较顺畅的融资途径。

而在陈驰看来,即使开发商进入公寓市场,对专业的长租公寓企业不会构成威胁。因为他们与长租公寓企业的主营方向是不一样的。开发商是为了盘活自己的资产,长租公寓企业是做运用,况且房企对客群不了解,对租赁市场、服务体系也是不了解的。

规模效应降成本出效益

陈驰告诉记者,像魔方这样的大型长租企业,铺设的产品线比较丰富,因而可以均衡成本和盈利。同时,魔方公寓会通过集团采购来降低成本、建造成本,另外利用系统化的优势,来提高运营效率,降低门店运营、人工管理等各类成本,凭借品牌影响力来提高溢价,最后通过增值服务,围绕住客衣食住行搭建整个服务体系。这套管理系统,即后台操作平台,可视为魔方公寓的核心竞争优势。“这对于规模型运营商来说尤为重要。通过这套系统,可以大范围覆盖十几万间客房量,这就可以节省人力成本。”

据了解,目前魔方公寓可以做到70间房配比一个管家,人房比为100:1.4。并且在这套系统指导下,公寓项目可以从财务模型、设计到后期人员引入,做到精准计算。

对于增值服务,陈驰则介绍称,目前除了赚取传统意义上的剪刀差收益外,魔方公寓还有一项服务输出业务,比如获取运营管理服务费的“代理经租”。在魔方提供SOP方案后,对项目进行服务托管,并收取服务费,但不享有租金收益。

在完备的系统之外,就是产品本身和客户的研究,从户型空间到家居产品设置。据介绍,在产品方面,魔方公寓走的是在功能、设计上做溢价的路线,“除了国内自己研发,还会借鉴国外的产品,更注重城市白领的生活体验。”

一切研究和设计都是由结果导向的。陈驰强调,魔方公寓要求单店必须盈利。“毕竟品牌公寓不是互联网行业,没有垄断定价权,而当前的租赁市场,品牌公寓在市场上的占有率不足1%,不可能烧钱去抢夺市场,只能做高每一单的效益,稳占市场。”

今年1月,魔方生活与中航信托共同成立“蓝山资产管理”,这就意味着由资产管理者向资产持有者进行角色转换。“合资公司的成立能够增加商业地产运营的收益,同时利于未来实现合纵连横的布局,即把金融机构、风投资本、产业链上下游、增值服务供应商凝聚在一起。”陈驰表示。

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