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郭梓宁:不同城市模板综合运营

2017年03月24日来源:互联网写字楼资讯责任编辑:shiguanjun

郭梓宁先生,任职中国奥园地产集团党委书记兼总裁,并开始将集团往商住双线发展。郭梓宁先生在2012年博鳌房地产论坛上表示,奥园集团未来会继续以珠三角、长三角、环渤海、北部湾和中西部五大经济圈为核心的战略布局,坚持“商住双线发展”的策略,住宅及商业项目均会考虑,目标以广东省为主,省外地区则会以现时已进军的成熟市场为优先考虑。

行业发展从2013年的单边上扬,到2014年的高位横盘,再到2015年进入政治、经济发展的“新常态”,房地产行业也进入新常态,从过去的暴利到当前的微利,逐步趋稳。奥园总裁郭梓宁认为,当市场更加规范化,没有实力亦无品牌的房企将遭到淘汰,而有实力或有规模或有特色的企业,将会进入到新常态中持续发展。

1.规模化不是房企发展的唯一出路

规模化发展的企业未来在行业的话语权、竞争力上会更有优势,但是没有规模的企业就一定无法生存?

郭梓宁认为,一方面,对于一二线城市而言,拿地竞争越来越白热化,更倾向于规模化发展。但一方面,中国城镇化发展不会在短短几年内完成,落后的县、镇给予四五线城市小开发商以生存空间,在这些地区,中型乃至大型规模的房企因地域偏僻、成本高而无法进入,这时县、镇的小企业反而能起到补充作用。

2.被误读的城镇化建设和城镇化率

一个国家或地区的核心城市永远都是人口流入地,房地产开发与中国城镇化率直接相关。人口流入城市,除了新增购房需求,商业地产升值空间也大。

然而,一方面,城镇化不仅仅是农民进城,新型城镇化更侧重于城乡一体、生态宜居与和谐发展,强调服务设施、公共设施一体化。城镇化对开发商的综合运营能力要求非常高,除了开发住宅,还要具备相关配套和生活设施的开发能力。

另一方面,2013年中国的53%的城镇化率是按常住人口统计,如果按户籍统计才35%左右。这相差的18个点如果按每年增长2个点算,那城镇化进程距大家期待的起码要落后8~10年。这一点需要正视。

3.城镇化进程对地产的影响

城镇化对地产的影响主要体现在四个方面。

第一,市场刚需蛋糕很大,尤其三四线城市,而保障房主要是在一二线城市逐步发挥影响作用。

第二是利润率,刚需购买力初步释放后,以后的购买力总体会略低,房地产开发利润率会向更合理水平回归。

第三是开发模式,标准化快速开发,提高资金效率会是一些开发商提高资金回报率、降低成本的重要选择,尤其是同一大的区域内的标准化开发。

第四,住宅产品结构和三四线城市商业业态,会随着城镇常驻人口实际结构性变化发生改变。一般住宅项目开发向小型城镇化综合运营方向的转化,会带来新的机会。

不同城市乃至同一城市的不同板块,城镇化也不是完全均衡的,因此产品定位和盈利机会也有所不同。

 

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