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3000亿之上 哪家房企举重若轻?

2017年03月23日来源:互联网其他资讯责任编辑:xushuang

摘要:   碧桂园控股有限公司(02007.HK)3月22日发布2016年业绩数据,碧桂园全年实现合同销售金额3088亿,合同销售面积3747万平方米,分别同比增长120%和74%。   在年销售规模过千亿的房地产企业中,碧桂园以翻倍的增速 ...

碧桂园控股有限公司(02007.HK)3月22日发布2016年业绩数据,碧桂园全年实现合同销售金额3088亿,合同销售面积3747万平方米,分别同比增长120%和74%。

在年销售规模过千亿的房地产企业中,碧桂园以翻倍的增速“大秀肌肉”,在2016年再次显露其战略布局和内部营运方面的软实力。今年前两月,该公司更以873亿的合同销售额领跑行业。

2017年,碧桂园全年国内销售目标4000亿。发布会现场有媒体记者认为,这家创造了两次业绩翻番的粤派企业已经具备了问鼎行业之巅的综合竞争力,今年所定目标过于保守。

“你说的第一,我们并没有这样想。我们只有不断的努力,将自己的事情做好。”对于规模,碧桂园董事局主席杨国强有着更深刻的认识,他表示,你无法预计市场变化,也不知道同行的情况,只能自己努力去做到最好,并且要继续以优秀同行为学习榜样。

碧桂园董事局主席杨国强(中)、总裁莫斌(左二)、首席财务官伍碧君(右二)、副总裁程光煜(右一)、财务资金中心副总经理左莹(左一)

五年翻六倍

碧桂园董事局主席杨国强、总裁及执行董事莫斌、首席财务官及副总裁伍碧君、副总裁程光煜、财务资金中心副总经理左莹等出席发布会。

业绩数据显示,该公司全年实现合同销售金额3088亿,合同销售面积3747万平方米,分别同比增长120%和74%,合同销售均价为8242元/平方米。

在外界看来,2016年碧桂园最突出的莫过于其销售规模的翻倍增长,并一举跃升全国销售榜第三位。过去五年,碧桂园快速而稳健的增长速度在市场上独树一帜,并成功迈进全国地产企业第一军团。2013年,公司突破年销售1000亿大关,此后保持每年合理增长。2016年初,该公司将国内销售目标确定为1680亿元,随着市场不断回暖,公司在中期将目标提升至2200亿。但最终,碧桂园以突破3000亿的靓丽业绩成为国内第三家达到3000亿规模的地产公司。

2012-2016年,碧桂园合同销售金额从492亿增长至3088亿,复合增长率高达58.28%,成为国内TOP10地产企业中增速最突出的企业之一,成功演绎了“大象起舞”的企业神话。

广东一位从事房地产行业研究的人士感叹:碧桂园过去几年的变化十分显著,从战略到管理都颇有章法,十分值得研究,其未来的市场表现也值得期待。

对于碧桂园的市场表现,摩根大通分析师Ryan Li此前表示:碧桂园本轮合同销售增长不同于2013年的量增价减,这次量增价稳,从而实现盈利增长,尤其是2015年新增的位于一二线城市的货量卖得又快又好,使得碧桂园成为这一轮市场回暖的主要受益者。

均衡布局

天下功夫唯快不破,碧桂园在战略布局上大开大合抢占先机,在短短时间内成为国内规模和市场占有率最大的地产公司之一。

截至2016年末,碧桂园合计拥有项目总数728个,其中中国国内722个,位于中国的28个省/自治区/直辖市的185个地级市,总计覆盖456个区/县,未来合计可提供货值已经超过1万亿。从项目分布来看,这家从广东佛山顺德走出来的地产企业已经成功完成了上市之初“从广东到全国布局”的战略规划,使得碧桂园项目在中国的地产版图上全面开花。

更为关键的是,与许多同行采取的“一二线城市”战略不同,碧桂园以“一二三四五线”全面开火的策略,使得它的布局显得更为均衡,可以有效避免局部市场波动带来的经营风险。

数据显示,2016年该集团录得的3088亿合同销售中,位于一二线城市的占比为47%,位于三四线城市但目标市场为一二线城市的占比为59%。而2017年,该集团预计可售货值为6163亿,其中有约57%的目标市场为一二线城市,其余43%约2635亿的目标市场为三四线城市。

对于碧桂园未来的市场表现,野村证券分析师Elly Chen预计,虽然2017年市场疲弱,但碧桂园土地储备丰富,且布局均衡。公司持续优化资产负债表和资本结构,杠杆与融资成本恰到好处,且偿付清了永续债,预计公司销售仍有两位数的增长。

与此同时,碧桂园积极在马来西亚、澳大利亚、印尼等“一带一路”沿线国家拓展项目,致力于打造中国产能输出和国际产能合作平台。其中,新加坡与马来西亚交界处的森林城市是一座面向全世界的城市,以垂直绿化、立体分层、产城融合的实践得到了国际社会的高度认可。

碧桂园在“一带一路”沿线建造的国际产能合作新城——森林城市实景

成长可期

更为难得的是,规模扩张的同时,碧桂园在内部营运上通过一系列的调整显示出其高超的管理艺术。

过去几年,房地产行业毛利率的下滑已经成为逐渐被市场参与者接受的事实,无论拥有长期规模优势的万科,还是拥有盈利优势的中海等,无一例外经历了毛利率逐渐下滑的过程,碧桂园也不例外,从较早前的26%下降至20%左右。虽然经过2016年的调整,这一趋势有所逆转,但在土地等成本日渐攀升以及透明的背景下,房地产企业想要获得超额利润已经不再容易,尤其是规模巨大的公司。

但影响企业最终利润的指标除了利润率,还有一个至关重要的因素,便是周转率。一向以周转快著称的碧桂园敏锐地发掘了自身优势,并将此做到极致。

如何在本来已经很快的滚动速度下让资金滚动地更快一点?这是碧桂园在过去几年中重点研究的问题,并围绕这一命题制定了诸多策略,其中,“合伙人制”的引入,堪称提高竞争力的最关键一环。

据透露,自从2014年10月该公司启动项目跟投机制以来,合计实现跟投项目总数为583个,已开盘项目310个,累计合同销售金额达2612亿。引入合伙人跟投机制以来,碧桂园内部运转效率发生极大优化:开盘时间由6.7个月缩短到6.2个月,项目净利润率由10%提升至12%,年化自有资金收益率由30%左右提升到78%,现金流回正周期由10-12个月缩短到8.4个月。值得提及的是,碧桂园旗下数百个项目,没有一个亏损。

克而瑞研究相关人士评论,碧桂园良好的业绩主要受惠于完善的项目战略布局以及在不同市场提供适销对路的产品,更为重要的是,合伙人制度的有效实现大大提高团队的整体竞争实力,使得该公司拥有了同行中最快的周转速度,一年可以周转1.4次,资金使用效率极高。

目前,国内房地产行业继续发生着深刻变革,克而瑞预计今年行业集中度进一步提升,一二线地产巨头们的市场占有率有较大提升空间。

易居中国执行总裁丁祖昱预计,目前地产10强企业整体实力都很突出,未来的市场份额也会进一步增加,预计年销售过1万亿的公司很快会出现。

碧桂园高层曾表示:企业发展有两个条件,内部是看企业有没有好的发展机制,外部是看有没有市场,从内外结合来看,现在是很好的机会。

在房地产行业巨头争霸的“战国时代”,碧桂园的异军突起,已经在某种程度上展现了自己的竞争实力。在外部布局,内部管控都取得均衡和科学发展的基础上,这家公司将在何时以怎样的姿态取得更高的突破,将是一个值得全行业关注的时刻。

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