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杭州超2万户拆迁户涌入楼市? 售楼处:最多20%

2017年03月23日来源:互联网其他资讯责任编辑:xushuang

沿着杭州麦德龙超市艮山东路店往钱潮路走,这条狭窄、杂乱而又熙熙攘攘的五堡社区主街,拆迁气息扑面而来,隔几步路就张挂着红条幅:“把握历史发展新机遇,喜迎钱塘江时代到来”、“准确丈量才能合理定价“、“带头丈量,带头签约,带头腾空”、“早日清退早得利,观望拖延一场空”……

五堡的征迁,是杭州2017这个拆迁大年的缩影。伴随着大量的城中村拆迁改造,也产生无数“拆迁致富”家庭。更有甚者,江湖上传说:年后杭州楼市这么热,都是因为拆迁户们在抢抢抢。

真相究竟如何?

今年杭州拆迁户在2万户以上

选择货币安置的拆迁户在增加

根据杭州各区公布的2017年城中村改造计划来看,今年的拆迁力度可谓空前:

江干区,今年计划拆迁的有:五堡、六堡、七堡、红五月,涉及3100多户,还有笕桥街道、黎明村及周边城中村、蚕桑、牛田、五福等7个社区。拱墅区,今年计划完成24个村的整村拆迁和拆整结合,拆迁5000户以上。萧山区,今年11个村整村拆迁和4个村零星征迁,拆迁户数达5845户。下城区,今年连片改造长木、沈家、草庵三村,涉及住户2400多户。还有上城区、西湖区、滨江区、余杭区、大江东的拆迁整治改造项目等,杭州主城区今年拆迁户即使保守估算也在2万户以上。

其实“拆迁户”只是一个通俗的说法,实际上根据房屋的土地性质不同分为两类。

一类是国有土地上的房屋拆迁,正式的叫法是“房屋征收”,其补偿方式是对房产证登记人补偿安置,与户口无关。杭州在2015年5月出台了《杭州市城市住宅房屋拆迁货币补偿的实施意见(试行)》,针对国有土地房屋征收项目,被征收人选择货币补偿的,最高给予原房评估价值42%的补贴和奖励。在这样的政策鼓励下,选择货币安置的征收户比例在增加,市住房保障和房产管理局做过统计,去年全市成功安置4846户家庭,其中选择货币化安置的达到一半以上,在望江单元凯旋路四期项目86户征收住户中,7成住户选择货币安置,其中75.8%另购商品房。

另一种是集体所有土地上的房屋,正式说法是“征地拆迁”,补偿分配面积大小与家庭人口相关。因各区各片各村情况千差万别,具体补偿标准是在《杭州市征收集体所有土地住宅房屋补偿货币化安置指导意见》的总则下,由各区因地制宜适当变动。原则上实施“1+X”综合安置办法,被补偿人可选择1套实物安置房,其余安置面积实行货币化补偿,鼓励被补偿人选择全部货币化补偿安置。

从公布拆迁到拿到真金白银

短则两三个月,长则半年以上

虽然今年拆迁户汹涌,但是,这2万多户拆迁户中,目前已拿到货币安置款的不多。

动迁包括前期宣传、动员、调查、核实、签约、搬迁、安置、补偿协商等一系列工作。比如五堡、六堡、七堡从去年底传出拆迁风声,今年1月17日召开拆迁改造动员大会,3月10日,五堡率先启动丈量工作。江干区政府的工作人员表示,3月31日前,五堡所有承租户、经营户都要搬离,接下来将进入签约腾空阶段。根据江干区政府计划,4月底完成五堡社区征收,6月底完成六堡社区征收;8月底完成七堡和红五月的征收。

五堡的拆迁进度属于快的。一些情况复杂的片区,整个拆迁征收流程会更长。如去年江干笕桥老街的房屋征迁,从3月启动摸底调查,到12月才启动签约。

那么,征收拆迁户通常要多久才能拿到拆迁款呢?根据情况的不同,拆迁补偿款有的是一次性领取,有的是分期,这会在拆迁补偿安置协议上约定。

比如市民陆先生的房屋,前两年因为修建德胜快速路的需要而被征收,在他出示给记者的征收补偿安置合同中,明确约定:在合同签订后7个工作日内,拿到收购价格总额的35%;在腾交房后7个工作日内,再拿到收购价格总额的45%;在办理完毕交易过户手续后7个工作日内,拿到收购价格总额的15%;在办理完毕户口迁出手续后7个工作日内,拿到收购价格总额的5%。

可见,从公布拆迁到拆迁户拿到真金白银的安置款,短则两三个月,长则半年以上。

售楼处和二手房市场上

拆迁户占比不到20%

来自拱墅区蔡马新村的小C,最近正在四处看房:“钱还没分到,不过房子可以先看起来,大不了首付少一点,到时再补上。”

难道最近的楼市行情,真的是拆迁户催热的吗?记者走访了几家拆迁片区周边的售楼处,得到的答案都类似——拆迁户不少,但放到总的比例中,最多也就20%左右,远远不如自住需求的比例。

中企艮山府位于江干区艮山西路与运河东路交叉口,离五堡不远,得到了不少附近拆迁户的青睐。置业顾问告诉记者,刨去限购前的投资客,最近一段时间来买房的拆迁户比例还不到20%。“因为我们是准现房,今年拆迁的客户基本可以直接入住,所以五堡一带的客户来看房的不少。”而艮山府目前单价每平方米3万元出头的价格,也为其赢得了不少人气。不过置业顾问也坦言,目前来买房的,二套改善客户占比最大,其次是自住兼投资的客群,拆迁户的比例还排在后面。

艮山府附近的融创涌清府最近将开盘。项目负责人说,从目前蓄客情况看,确实有一部分“拆迁改善类”客户,“原来的城中村品质较差,现在拆迁户手头上有了钱,他们希望住进理想的小区。”不过他也强调,拆迁户并非主力客群。

而位于萧山的新城香悦公馆,售楼处反馈的信息显示,客户中几乎没有拆迁户。

杭州我爱我家品牌总监周包军说,尽管目前二手房成交行情比较火,但买家中拆迁户并不多,“我们正打算下一步去这些拆迁区域驻点拓客。”分析拆迁户占比不高原因,周包军认为,现在杭州房价高了,拆迁户会好好掂量拿房和拿钱哪个更合算,“有些拆迁户虽然能拿到千万元左右的拆迁款,但其实这钱也只能买两套商品房。所以不少拆迁户还是选择拿安置房,其间租房过渡。”而且,“很多拆迁户以前靠租房收入就很不错,早几年已经买了商品房,如今也是限购人群了。”

拆迁户催热楼市?

这个锅,拆迁户不背

一位今年将完成拆迁的杭州城北某社区工作人员透露,根据他们对社区住户的初步调查,小区内有至少一半的住户希望拿到房子,而不是拆迁款,“我们社区所在的地段不错,要是货币分房,拿的钱可能只能在周边买一套品质房,但选择拿房子的话就不止一套;其次,也有人过惯了收租金的生活,突然没有房子了不适应。”

至于坊间传闻的拆迁户推动杭州房价和成交量,这位工作人员连连摇头笑道,“怎么可能,杭州拆迁户是不少,但相对城市总人口来说并不算多。当然,有些居民不愿意住回迁房的,选择了货币分房,一大家子的钱都拿去买房,听上去很豪气了,又或者是他本身条件就不错,只是因为拆迁户的身份比较特殊,所以才引起了大家的关注。”

一位不愿意透露姓名的拆迁户表示,现在房价高了,自己不会去当“接盘侠”,即使选择拿拆迁款,也会做些别的投资。

杭州双赢营销机构总经理章惠芳认为,现在杭州楼市这么火,主因不是拆迁户,而是因为很多刚需发现最近虽然调控不断,但房子却越发紧俏,并且在政府调控下,房价可能被低估,因此产生了抢房心理。之所以市场上传闻是拆迁户在买买买,只是因为拆迁是杭州当下的焦点,导致拆迁户买房行为被放大。

【延伸阅读】靠拆迁,他们真的是多房又多金?

“拆迁户是不是都能分到一千多万元,房价被他们抬高的吧?”“回迁房是不是很久以后才能拿到手?”“拆迁户不是跟暴发户一样吗?”随着今年农改居拆迁的大范围展开,杭州市井坊巷一直有这样的猜测。在一些人眼中,常常把拆迁户与多金、多房联系到一起,甚至不少人的眼光中有“羡慕、嫉妒、恨”。

不过,拆迁户是不是真的如传言所说这般?他们的生活到底是怎样的?房价真的是被他们抬高的吗?带着这些问题,记者采访了三位拆迁户,听听他们是怎么说的。

吴齐:租金比拆迁费更诱人

城东很多楼盘有我们的贡献

今年1月刚买进钱江府的吴齐,谈起拆迁的事,却异常平静。“外界在说我们都是千万富翁,我有些不理解,拆迁都按人头算,上有老下有小,平摊下来,并不多。”吴齐说。

不过买钱江府的钱并不是吴齐拿拆迁款买的,而是他多年租金的积蓄。

家住六堡的吴齐,早在2009年就收到关于拆迁的消息,但最终在去年11月才敲定拆迁事宜。“当时好像几个村都集中在一起,开了动员大会。预计今年4月底开始测量土地、统计人口,5月要动迁,6月正式拆迁。”

吴齐被拆的房子一共四层,一、二两层租出去,三、四两层自己住。对他而言,一年20万元租金比拆迁费更诱人。“一楼租给服装厂做店面,二楼给他们做仓库,出租一年将近20万元,收入稳定,像我们村好一点的,一年能租40万元~50万元,高的甚至能到80万元;如果是拆迁分房,我听说有的五六年都不一定能拿到手;如果光拿钱,估计也只能在市区好一点位置买一套半的房子吧。”

说起拆迁方案和赔偿金额,吴齐说现在还没确定的消息,但他已经决定拿房子。“至少一套150m2肯定要拿,如果可能看看是不是还能拿一套,剩下的货币安置。听说我们的安置房有可能在杭海路一带,位置也不错,想想也还是拿房子划算。”

去年,吴齐陆陆续续看了不少房子,城东新城的万科中央公园,七堡地铁口的杨柳郡,但最终还是选择了钱江府,“钱江府交付了,就带父母先住过去,租房子毕竟没安全感。那一带很多都是拆迁户在买,像杨柳郡和钱江府就有很多,我买的那幢楼,就我知道就有4套是拆迁户买的。”

徐叶:买新房不如炒股

考虑父母要回迁选择分房

在从事财务工作的徐叶看来,买新房实在不划算。他说:“投资回报率太低,除非房价还能大涨,但现在杭州房价已经在高位。”

作为六堡村民的徐叶,从出生到三十而立,太多回忆都在这里,已搬离近十年的他仍记得小时候这一带有大片的农田。2004年,跟着当时村里的潮流,自家的两层平房改建成了四层“大宅”,面积足有500m2左右。

说起拆迁,他丝毫不觉意外:“城市要发展,拆迁很正常,更远的九堡下沙早就拆了。”徐叶告诉记者:“虽然现在还没有正式出赔偿方案,不过大致已经了解到会按人赔偿,每人约170万元,我们家五口,另外独生子女还能多算一人,到时候会有1000多万元补偿款。”

拆迁补偿算是一笔巨款,如何去花就是一个需要全家讨论的大事了。徐叶说:“我是老股民了,原来是想全部拿现金来炒股,但父母不同意,他们想要一套回迁安置房,还想和原先的村民继续做邻居。所以,到时候会先满足父母心愿,余下的补偿款再拿去炒股。”

2008年,徐叶就已经搬出六堡,安家在滨江,用他的话来说:“年轻人大多成家后搬出去,五、六、七堡一带这些年住的主要还是租房的外来人员。”

据了解,目前五堡社区住户丈量工作已全部完成,六堡社区整体征收前期准备工作也已初步完成,接着还有即将启动的七堡和红五月社区。这个主城区最后一块沿江未开发地块,未来或最先尝到“国际化”甜头。

俞风:5月底搬,买房迫切

可新房买不到,二手房跳涨

说起拆迁后到底买不买房,萧山闻堰镇山河村村民俞风一肚子无奈,“之前不知道要拆迁,上个月才通知,5月底前就得搬了,所以这阵子不得不到处看房。”

大多年轻一辈早早买了房搬出去,但对俞风来说,过去生活在背山靠江的山河村,一家六口住着四层高400多m2的“独栋大宅”,还有前院后院,从未想过要买房。

“要早知道会拆迁,老早去买房了。去年9月以前,萧山还能买到1万元/m2左右的房子,今年基本要2万元/m2以上了。我们村大多数人跟我情况类似,都是临时要去买房子。

“拆迁”反而意味着生活品质要下降了。他给记者算了一笔账,我们村的拆迁赔偿每户200万元左右,以及每人可分配70多m2的安置房。但安置房交付要等好几年,而在杭州买到一家六口的大户型,总价都很高,而且一般住宅也不会有400多m2的面积,肯定是以前住得宽敞。”

不久前,俞风去看了位于滨江热盘金茂府,本想狠狠心买140m2户型,总价超过600万元。但托了一圈关系,发现根本买不到。

他也去看了二手房,“老人家年纪大了,不愿意搬太远,所以去看了闻堰镇上的郁金香岸小区,一套220m2左右的排屋,一开始说440万元,等再去谈的时候跳涨到460万元,前几天去谈的时候又变成480万元了。”

(应受访人要求,文中所提的吴齐、徐叶、俞风皆为化名)

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