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北京楼市新政冲击 “连环单” 换房客群欲哭无泪

2017年03月22日来源:北京日报本地楼市责任编辑:xushuang

一单首付抬高,后面几单换房业主都跟着乱套了。

3月17日,北京发布加强版楼市调控措施,认房又认贷、抬高二套房首付、缩短贷款年限,楼市自上周六开始迅速降温。在这其中,北京二手房市场最常见的“连环单”首当其冲。

所谓“连环单”,就是指为了换新房,卖掉老房子,一边买一边卖。由于北京二手房市场常常“三四套连环”,有时更是“七八套连环”,因此一环掉链子,后面几套都跟着受影响。业界分析,“连环单”踏空,或引发二手房市场新一轮违约潮。

首套变二套首付款翻倍

春节后,京城二手房市场再度升温。成交量攀升,大批房源也进入提价进行时。刘双就是这时候卷入换房潮的。她以不到300万元的价格卖掉了自己的一居室,转身投入新战场,争夺劲松一套450万元的两居室。

不料,在老房子签约成交后不久,“3·17新政”出台。按照去年“9·30新政”划定的首付比及“认房不认贷”政策,此前她这单还算首套房,非普宅首付仅需4成;而“3·17新政”之后,在“认房又认贷”背景下,虽然首套房贷已还清且售出,但因有贷款记录,她被瞬间划入二套房购房人群,最低首付攀升至8成。

也就是说,如果按照实际成交价计算,她需要准备的首付款已从180万元涨到360万元,甚至已经超出了卖老房子的钱。由于网签价会低于实际成交价,而银行贷款又依据网签价计算,首付往往会高过360万元。如果网签价设置为400万元,她实际只能贷款80万元,剩余370万元才是真正的首付。

这一单的影响远不只她自己,甚至牵扯到了后面连续几单。比如,她看中的这套两居室,房主小陈也要换房。谈判多时,刘双连意向金都交了,如今却不得不放弃。小陈要换的是一套报价600万元的海淀学区房。按照以前的标准,如果顺利以450万元卖掉老房子,他已经交了75%的首付,只需再贷150万元;而今,即便老房子能成交,新房也还需再筹30万元才够8成首付。而他最担心的是,随着楼市降温,手头这套老房子不知何时才能成交。

“一单断了,一连串交易都受影响了。”海淀区魏公村一房屋中介负责人告诉记者,北京二手房市场存在大量的连环单交易,一单卡着一单,一单没成往往影响着后面几单能不能完成交易。以他负责的区域举例,八成以上都是连环单。少的是连三四单,多的则是连七八单。

中介上门“抢”靠谱房源

房子挂出去1个多月后,准备卖房的小苏在这几天突然开始繁忙接待中介门店经纪人。

一天的时间,区域内十几个门店的中介经纪人抢着到小苏家里看房,甚至每一个角落都要走遍,这在“3·17新政”前是从未发生的。“都没带看房人,就说是为了深入了解房子情况。”中介方面告诉他,受到楼市新政影响,已经有业主陷入观望,房源减少使得一部分确定要卖的房子成了抢手货。

这些观望的卖房人中,也有部分是受到连环单的影响。一位中介门店负责人向记者透露,约有20%的业主有意放缓交易,建议中介不作为重点推荐销售的房源,“首付抬高了,卖房款买不到自己想要的房子了,于是卖房计划也就暂时搁置了。”

进入3月之后,北京楼市连续两周成交出现回升,但是“3·17新政”使这一趋势难以持续。任启鑫分析,从北京市场来看,二手房市场反应更为直接和明显,调控后第二天即3月19日二手住宅成交仅224套,而在调控前5天的成交量还保持在千套左右。鉴于目前北京住宅市场的价格水平,非普宅所占比重非常大,此次“认房又认贷”的严格规定,使得二套房首付比例基本都达到80%,“去杠杆”的目的非常明确也极为有效。而随着二手房市场成交逐渐冷却,“卖一买一”周期拖长,部分改善型的支付能力出现问题,将导致新房住宅市场的成交量也出现下行。

买卖双方再度陷入拉锯战

与去年的“9·30新政”相似,这次新政策之后,买卖双方也再度陷入了拉锯战。

来自链家的数据显示,3月11日和12日周末两天的带看量分别为56256次和49870次,而“3·17新政”实施后的首个周末——3月18日和19日则降到了37339次和35133次。从浏览量来看,今年3月1日至3月16日浏览量去年同期增长量是5.3%,而从北京新政颁布当天(3月17日)到3月20日,去年同期浏览量增长高达38.8%。张波认为,新政前后流量的大幅变化代表大量用户开始关注房产,但这并不意味着未来成交量会同步上升,用户置业门槛的提高也会实实在在影响到购房人数,“买卖双方都希望对方能让一步,现在是谁更着急谁才会让一步。”

胡景晖表示,此次新政的实施是2016年“9·30”新政以来北京楼市的又一次加码、刹车,预计在目前的政策力度下,非急迫性的、支付能力较弱的购房需求将被延迟。伴随购房需求的减少,交易量的回落,春节后有所抬头的房价也将再次企稳,前期房价涨幅过快、总价较高、户型较大的房源有望率先迎来价格的回落。

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