北京万科再与北京市国企合作 又一次相中了他们的土地

知情人士告诉人民网记者，北京万科(微博)与北京市国资企业北京市纺织工业总公司(现已更名为北京时尚控股有限责任公司)在春节前敲定一笔合作事项，北京万科也由此获得了一宗地块。

经人民网记者向接近交易人士核实，该宗地块位于北京八里庄红领巾桥地区，总建筑面积逾10万平方米，属于一宗商业地块，由北京市纺织工业总公司原有产业用地转性而来，北京万科方面主动与北京市纺织工业总公司方面接洽，接下来将由北京万科操盘开发建设。

人民网记者也从万科集团近期披露的公开资料中查询到这一地块资料。根据万科A(证券代码：000002.SZ)刊发的2017年1月份新增项目情况简报，北京万科新获取的红领巾桥项目位于朝阳区，东四环与朝阳路交汇处，红领巾桥东南侧。

地块净用地面积1.6万平方米，容积率5.8，计容积率建筑面积约9万平方米。北京万科拥有该项目60%权益，需支付地价款约12.15亿元。按此股权交易对价计算，该宗地块评估价格约为20.25亿元，楼面地价约为2.25万元/平方米。

上述接近交易人士告诉人民网记者，这宗地块要求开发商自持，而不被允许出售，原因是地块是由北京市纺织工业总公司所属产业用地形态转性商业用地的规划要求。

因此，北京万科与北京市纺织工业总公司合作的该宗地块物业建成后，企业将选择自持。

“该宗地块物业不允许出售。实际上，北京万科也不想出售。”这位接近交易的人士告诉人民网记者，“地块属于办公用地，将来会建成持有型写字楼。宗地面积也比较大，建筑面积超过10万平方米。”

人民网记者向多位房地产商北京区域高管确认，北京暂未下发相关鼓励工业、产业用地转性为商业、住宅用地的切实文件，但在政策探索层面，部分北京市国有企业也在尝试盘活土地存量，一些产业用地被允许规划调整为商业用地。

“在北京，资产持有会是整个房地产市场的趋势之一。”一家大型房地产商高管向人民网记者指出。

另一位房地产人士向人民网记者表示，北京房地产市场发展到现阶段，所有开发企业的目标都是获取项目土地，不多的途径是与“地主”合作。他将在北京市拥有大量土地物业的传统国有企业称之为“地主”，比如北控集团、电子城集团、北京市纺织工业总公司等。北控集团也是北京万科的合作方之一。

上述接近交易人士告诉人民网记者，与北京万科合作的企业是北京方恒置业股份有限公司，该公司是北京市纺织工业总公司房地产业务的主要平台公司。

房地产业务也是北京市纺织工业总公司的业务板块之一。分别在2013-2015年，北京市纺织工业总公司房地产开发实现的利润总额为3.75亿元、3.36亿元和2.55亿元，占到当期公司利润总额的90%、87%和61%。

人民网记者了解到，北京市纺织工业总公司旗下的房地产项目数量并不多，主要位于北京市、河北承德及内蒙古呼和浩特，2016年在建房地产项目仅为5个，其中1个北京商业项目，承德1个一级开发项目，承德2个开发项目以及内蒙古呼和浩特1个综合性项目。但该公司在北京拥有大量自持物业项目，自持物业总面积约80万平方米。

据人民网记者进一步了解，北京方恒置业股份有限公司2015年实现营业收入16亿元，净利润1.8亿元，2016年上半年实现营业收入6亿元，净利润5761万元。

人民网记者也从知情人士处了解到，北京方恒置业股份有限公司在成立之初主要承担北京市纺织工业总公司产业区位转移产生的闲置土地开发项目，但自2004年开始，方恒置业开始通过市场化途径获得土地开发资源。

目前方恒置业近三年已完工项目、在建项目和拟建项目中，除北京东恒二期B4、B5项目是2004年通过协议转让获得的公司原有产业用地以外，剩余其他项目全部为方恒置业通过招拍挂和股权收购等市场行为获得的不属于公司原有产业用地的土地资源，且所有土地款已全部支付。

据悉，2016年方恒置业共持有土地174宗，主要土地储备292万平方米，不过这些土地储备主要位于河北承德和内蒙古呼和浩特两地。

知情人士也告诉人民网记者，北京万科与北京方恒置业股份有限公司合作的红领巾桥项目也正是北京东恒二期B4、B5项目组团地块之一。

“这些北京传统国企的房地产开发能力较弱，尤其是产品及管控能力欠缺，市场化程度不高。但最大的优势是由于所属行业产业，在北京集中了大量土地，地块用途多样，包括未开发的商业、居住用地，以及产业区位转移后闲置待处置的工业、产业用地。”这位知情人士告诉人民网记者。

他也进一步分析，作为北京市国企，其承担了产业转移的任务，因此在遗存土地问题上有更多的便利与北京市政府及规划部门协调，尤其是直接可供开发建设的居住和商业用地，如果开发能力不足，可与专业化、市场化程度更高的地产商合作，将给这些传统国有企业释放大量土地溢价。