前11月北京1000万+豪宅成交攀升 新政后遭遇降温

从2015年的“豪宅元年”，到2016年的“顶豪总动员”，北京高端楼市备受瞩目，豪宅项目成交量不断攀升。930新政之后，豪宅市场受政策影响最为明显，成交虽然有缩水，但整体情况相比去年还是可以用凶猛来形容。

据数据统计显示，2016年1-11月，北京总价1000万以上的豪宅项目共计成交5696套，同比去年上涨了107.81%，销量远超往年全年;朝阳区合计成交1662套，稳居前11月千万级以上豪宅成交销量榜首。

前11月北京千万级以上豪宅成交攀升 新政后遭遇降温

近两年来，随着豪宅销售的解禁以及地价的升高，北京新房市场豪宅化、高端化趋势加剧，高端住宅价格居高不下，北京房价也在一定程度上被结构性拉升。

据云房数据统计显示，2016年1-11月(截止11月27日)，北京总价千万级以上豪宅项目共成交5696套，相比去年同期上涨107.81%;成交面积194.26万㎡，同比上涨109.13%;成交均价57574元/㎡，同比微降3.65%;成交金额1118.44亿元，同比上涨101.51%。

由于今年土地供应紧缩，四环之内供地饱和，在市场的火热催化之下，北京楼市整体豪宅化趋势已成定局，“豪宅年”成色已定。从图中数据我们不难看出，上半年北京千万级豪宅成交量呈上升趋势，且完爆2015年豪宅成交数据(2015年前11月北京总价千万级以上豪宅项目共成交2741套)。

而明显的是，一路高歌猛进的豪宅市场在10月开始遭遇降温。究其原因，无异于是930新政的影响。京八条除却对刚需与改善型市场施加影响，无疑更是北京豪宅市场上的一则重磅打击。

一方面受到首付提升的影响，首套、二套首付比例的同时提升，以及非普宅新规的加入，再加上“认房又认贷”条款的收紧，使得豪宅市场当中改善及投资型客都受到了波及。另一方面，北京对于预售价格和销售价格的管控，一些项目取证困难，不得不延迟上市。

因此，北京豪宅交易量出现下滑，但即便如此，多数豪宅成交价格并未有明显变化，仍旧处于高位。至于政策的影响能延续多久还得看后续的数据分析判断。

朝阳区登顶1000万+豪宅成交榜首 占比近3成

从区域成交情况上看，2016年前11个月，朝阳区以1662套的成交总量位列全市首位，占全市成交总量的29.18%。而排名第二的则是拥有中央别墅区、潮白河别墅区等豪宅聚集地的顺义区，前11个月成交了909套，占比为15.96%。大兴区紧随其后位列第三，成交765套，占比为13.43%。从下表中可以看出，千万级以上豪宅成交量超过300套的还有海淀区、昌平区、丰台区、通州区。

而从总价段分布来看，面对动辄上千万的置业成本，低总价的楼盘自然更受欢迎。无论是哪个区域，1000-2000万豪宅的楼盘成交量均高于其他总价阶段，5000万以上项目成交还是少数。

低迷状态或持续到明年

放眼现今北京楼市，改善+豪宅搭台唱戏，刚需几近惨淡离场。而今年上半年土地断供将近5个月，用来做面包的面粉异常，商品住宅供求市场让人担忧。10月以来，房地产行业的一轮又一轮调控开启，市场未来走向如何让人生疑。

930新政首次提及，普通住宅首套房首付比例提至35%，二套首付比例50%;非普通住宅首套房首付比例提至40%，二套首付比例70%;首套二套认定标准“认房又认贷”。这意味着，北京基本所有豪宅客户将需要支付至少70%的首付，直接导致了豪宅项目客源的明显减少。

业内人士透露，北京对于预售价格和销售价格的管控，令一些由地价推升的“被豪宅”项目的取证困难。特别是一些高端项目原本市场预期乐观却遭遇调控制约，项目定价因此易涨难落，无法取得预售或销售许可，只得延迟上市时间。

亚豪机构市场研究部总监郭毅表示，从10月供应市场来看，7万+公寓豪宅项目无一入市，预计这一供应低迷的状况也将持续至明年，最后一个月想要翘尾恐怕是难了。