限购调控下 买商住房还是买普通住宅？

如题，应该是很多在上海工作不久，或是未婚人群考虑最多的问题。社保年限5年为买房人也提高了入门的门槛，所以，不限购房也越来越多受到关注。到底是在上海买套商住房，还是在上海周边买套住宅?相信这个问题也困扰了很多人，那么我们做一下两者的对比：

产权、年限与生活成本之差：商住长期成本更高 周边住宅年限长

商住房一般产权为50年，普通住宅为70年。相对于普通住宅的水电费和燃气入户，商住房的商业标准水电费更高，部分项目才有天然气入户。

上海的商住项目普遍在50年，自开发商拿地之时开始算起，也就是交到购房者手里还有四十几年。周边住宅的话，一般都在六十多年。没有天然气的商住房，自然把电力当做了生活主要能源。

上海商住房不能落户;购买周边住宅后，满足当地落户条件后可以落户。

目前涉及因产权到期的纠纷还比较少见，无法确定两者间的好坏，只是时间长短不同。生活成本上，住宅多样性的能源配置，很多住宅小区还装有太阳能板，这个是商住房比较短板的一项。

总价、首付和税费之差：商住总价低 税费多

上海商住房和周边住宅的总价，还是得根据具体项目来说，因为周边的住宅可能比上海商住房单价还低，相同面积上海商住房反而会比周边住宅价格更贵。嘉兴、海宁、常州、启东、无锡5个城市的成交均价还是在1万/平以下，如果以10月上海4.3万/平的成交均价作为比较的话，那么用上海1平米的钱在这5个城市都可以买到5平米左右。

商住房最低首付比例为45%~50%，贷款期限一般不能超过10年，贷款利率不得低于同期同档次利率的1.1倍，且不能使用住房公积金贷款;普通住宅最低首付比例在20%~30%，可以使用公积金贷款(具体贷款政策以官方发布为准)

上海商住房与购买周边住宅所要交纳的税费有不同。购房人购买住宅，需要交纳增值税、契税、个税。若是商住房，不仅要交纳增值税、契税、个税，还要交纳印花税、土地增值税。

但是对于在总价的优劣势还是得根据一房一价来衡量，而首付和税费上，住宅相对首付压力会比较小。商住房在购买和使用过程中都不能享受住宅的税费减免优惠，交易和持有成本高。

出行时间、成本之差：周边住宅较折腾

上海周边城市有苏州昆山花桥，嘉兴，启东，无锡，太仓等，其中花桥已经有开往上海的地铁，坐那么久的硬板凳你的屁股不一定会开心，但是至少有地铁也是个心理安慰。，并且，很多花桥住宅区都开通了到花桥地铁站和上海中山公园的班车。苏州部分地区还能做高铁抵达上海，不比上海郊区的居民到市中心时间花的多。

上海商住房，就是在商业地块上的住宅产品，楼下是商场或店铺，楼上是商住房。一般较集中于比较繁华的闹市，也不排除新项目周边啥也没有的情况。所以容易会有轨交商业综合体的商住项目。交通便捷性普遍还是比较高。

上海商住房相对周边住宅来说，在上海区域内的交通还是比较便捷的，公共交通发达，出行成本也较低;而购买周边住宅，但是日常在上海工作的人群来说，普遍在时间和金钱成本上比较高。公共交通比较折腾。

舒适度和商业配套之差：周边住宅较舒适 上海商住较繁华

商住房比住宅的容积率更高，也就是建筑密度更高，同一楼层的户型更多，较少的绿化，没有小区公共绿地;户型上商住房户型比较单一，以一室户为主，除上海部分商住房也有80㎡以上的。住宅的户型选择则更高。

商住房一般楼栋数较少，没有“小区”的概念，活动范围更小;规划配置商业，以商铺租满为前提，商住房出门买东西要比居住区要来的方便。

上海周边住宅除城区中心外，其他郊区项目可能没有上海商住房的齐全。