中国房价迎拐点 进入“一收就死”的新阶段

由于20城楼市调控政策的狂轰滥炸，一夜之间，楼市气氛骤然冰冻，成交量出现断崖式下滑。业内认为，中国房地产市场在经历“一放就疯”之后，进入“一收就死”的新阶段。未来3年，可能都是盘整期。

上述这段话今天出现在好几个关于房价的新闻报道中，区别只不过是表述不同。但问题是，如果讨论“中国房地产市场价格如何”，恐怕一开始就是个伪命题。

首先应当明确，这一轮的20城楼市调控政策，确实能够起到正本清源的作用，也确实会影响中国的楼市整体。但是这一轮政策不可能决定整个中国楼市政策的整体走向，至于未来三年的盘整期恐怕也是局部现象而不是整体情况。

北京时间还是从楼市调控政策说起，这一轮调控基本可以用一个“限”字来概括，各地密集的限购令直接影响了购房者的预期。多地房地产市场哀鸿遍野，北京、杭州、南京等热点城市新房成交量出现断崖式下滑。

但我们要明确一点，这种断崖式下滑的基础，是之前暴起式的疯涨。至于这一轮房价是如何疯涨的我们无需回顾，只想明白一件事就行：没有泡沫你怎么去泡沫?难道靠倒啤酒么?

也就是说，这一次限购，实际上打击的是炒作资金，也就是投机者，他们当面对整体楼市可能套牢资金的时候快速撤退，所以导致了这一次楼市的波动。

那么问题来了，这会是中国房价的一次拐点么?

需要弄清的是，所谓中国房地产市场，实际上分成了超级城市北上广深、二线城市、三四线城市以及乡村等区域。而这些不同区域的房价走势是完全不同的。

排除掉乡村在城市化过程中可能出现的暴涨暴跌不去评论，三四线城市目前的情况是库存过剩的，而二线城市的库存基本维持了平衡，北上广深这四个超级城市的库存是严重不足的。

据新华社的报道，业内人士认为，当前房地产市场去库存大体格局为一线城市“涨价微库存”，二线核心城市“涨价降库存”，三四线城市“平价高库存”。作为“沉默的大多数”，三四线城市库存形势依然严峻。北京、深圳、南京、杭州、苏州等新一轮限购、限贷等政策能否执行到位，将在很大程度上决定房地产市场的结构性矛盾能不能有效化解。

而问题恰恰在于，当楼市成交量变化时，真正的结构性矛盾并没有消失。于是“中国房地产市场”实际上分成了至少三个战场：超级城市战场、二线城市战场、三四线城市战场。

可以预期的未来，超级城市的房价非但不会下降，反而会稳步提升，因为任何限购都不能解决超级城市库存不足的问题，无非是增加了资金流入的难度;而二线城市的房价，其实是取决于城市经济水平发展的，如果这些城市能够成长为下一个超级城市，那么房价自然可以提升，如果不能，那么或许会稳定在现在的情况;而真正让业内担忧的反而是三四线城市，这些城市的发展如果不能快速跟上，继续出现鬼城的几率并不是没有。

那么既然是一个如此复杂的市场，怎么会有“中国房价会降”与否的这种判断呢?请问你是怎么计算各城市的权重呢?

说了这么多，究竟如何判断一个城市的房价是涨是跌么?财经作家吴晓波曾经提出的一个方法倒是很简单：看一个地方的人口是流入还是流出，如果人口流入大，那么通常是要涨的;如果人口流出大，你涨了卖给谁去?