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北京“9·30新政 ”热了商住房 冷了改善盘

北京“9·30新政 ”热了商住房 冷了改善盘

发布时间: 2016-10-13 09:44:36

来源: 互联网

分类: 本地楼市

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9月30日傍晚出台的北京调控新政,打乱了很多购房人十一期间的看房、购房计划。业内人士原本预测的“十一购房黄金周”也未能如约而至。

业内普遍认为,在全国超过20个加入收紧调控行列的城市中,以北京的调控新政力度最大,涉及面最广,因此影响力也最大。虽然新政十分严厉,但市场反应却大有不同。《广厦时代》调查发现,此次新政的出台,对于改善型购房人影响最大,部分项目未进行网签的购房人已经出现了退订的情况。而由于新政中并没有出现针对商住产品的条款,十一期间商住类房销售火爆,价格也有上涨趋势。一些幸运的在“9·30新政”前完成网签的购房人,贷款过程并未受新政影响,依然拿到了想要的利率优惠。

改善盘

首付无法凑齐只能选择退房

“9·30新政”出台之后,一些购房者也不得不放弃自己已经定下的通州房源。

小陈是通州某楼盘的置业顾问,她所在的楼盘已经进入了尾房准现房销售阶段,虽说价格已经涨至60000元/平方米,但由于所剩数量仅有30余套,销售并不是什么难事。十一之前,30余套房源大部分就已经预定了出去,本计划黄金周再冲一冲,楼盘就可以彻底售罄。突如其来的“9·30新政”打破了这一计划。

由于项目主力户型是126平方米的三居,购房客户很多都不是第一次置业,新政中对于二套房首付比例的提高,对他们影响巨大。小陈的一个客户就是这样,房款总价约750万元,由于名下贷款已还清,新政出台前,首付款约为225万元,而政策出台后,首付款跳跃至了约525万元。为了可以首付三成,此前该客户刚凑钱还清了上一套房子的贷款。300万元的首付款差额,对于该客户是怎样都无法凑齐的,只能选择退房。小陈告诉《广厦时代》,这样的客户并不是个案,虽然他们项目仅有30余套房子在售,据她所知,因首付的变化计划要退房的就有五六户。对于客户退房的计划,她所在的项目定金等费用都会全额退还,不会按照违约计算。

虽然有客户因首付提高退房,目标客户群体也大大缩减,但小陈表示,以她的了解,开发商并不打算以价换量。“一共就剩十几套房子,通州新房又这么少,不愁卖,就是个时间问题。”小陈称,对于他们这样的项目,新政的影响主要还是销售周期的拉长,价格很难受影响。

改善型客户选择退房的并不只出现在通州,在不少近期火热的改善盘中,都有客户表现出了退订的意向。由于目前市场上在售的改善盘在价格上大都超出了普通住宅的标准,新政出台后,40%的首付比例已是最低标准,以目前改善盘集中的千万元价位段计算,400万元的首付是基本配备。而政策的调整还让很多客户直接变成了“二套房”,首付比例直接升至70%。从30%到40%的变化,对于很多客户尚能接受,调整首付款难度系数不大。但对于那些首付比例从30%直接调整到70%的购房人,调整后的首付,不是“凑”就能齐的。

商住盘

十一期间销售火爆

十一期间,因政策的突然出台,住宅销售大有偃旗息鼓的态势。开发商回归低调研究应对策略,而此前一直传言将被调控的商住项目却意外地逃过了此次调控。

据亚豪君岳会统计数据显示,“十一”长假7天(10月1日-10月7日)北京商品住宅(不含保障房与自住房)共实现成交1154套,成交面积8.76万平方米,日均成交量仅165套,而在这1154套成交当中,商住所占比重高达88%。而这样的成绩还是建立在商住供应量萎缩的前提下。根据房天下数据研究中心统计,8月份仅2132套商住产品取得预售许可证,而9月份这一管控更加严格。截至9月21日,商住产品取证预售量仅有849套。近期北京31个商住项目中,仅有18个在售,7个为待售,6个已售完。其中已售完和待售占比45%,也就意味着市场上仅有一半的商住项目可以购买。在这样的背景下,十一期间,商住楼盘的火热销售与住宅形成了鲜明对比。

与小陈同属一家公司,但负责不同项目的置业顾问小王,十一期间在售楼处面对的就是截然不同的景象。十一前三天,仅小王自己就销售了七套房。小王表示,从商住项目传言将纳入限购范围起,他所在的项目销售就一直十分火热。“9·30新政”的出台,对他们也几乎没有影响。在小王看来,新政对于他们项目还是一个利好消息。他们项目的客群中,很多是没有购房资格的改善型客户,新政的出台让他们项目的首付比例比住宅还要低。

亚豪机构市场总监郭毅分析认为,北京节前出台的“9·30新政”,因未涉及商办市场,因此未对商办产品的成交产生直接影响,该类产品入市积极性仍将保持高涨。

除了新房市场销售未受新政出台影响外,一直滞涨的商住二手房价格也进入了上涨通道。一位购房人表示,她两年前购买的商住房,此前一直不涨不跌,9月初在中介那里看同户型房源价格相比2014年还没有什么变化,而最近价格竟然开始上涨了。位于亦庄的林肯公园商住二手房,56平方米的南向一居,6月成交价在160万元,而近期的报价已经上涨至245万元。南三环的万科红一居户型,目前的报价相较9月成交价已经上涨了100万元。而且,“9·30新政”出台后,在一些二手房房主犹豫是否要降价时,部分商住房的房主却在将报价提升。

二手房

新政前网签贷款仍顺利 利率优惠力度开始收紧

虽然受“9·30新政”影响最大的是改善型和豪宅购房人,但对于刚需人群,细微的购房政策变化,对他们也影响众多。

陈女士8月底在回龙观购买了一处二手房,9月中旬进行了网签,随后开始向银行申请贷款。贷款时,银行的贷款专员告诉陈女士,按照她的情况,一切顺利的话可以申请到8.3折的利率优惠。“9·30新政”出台时,陈女士的贷款尚未批复,她开始担心,还能否申请到利率的折扣优惠。陈女士在惴惴不安中度过了十一黄金周。本周一,银行回复了好消息,她的贷款成功申请到了8.3折的利率优惠。个贷专员告诉她,她估计是今年最后一批利率8.3折的客户了,现在他们银行利率折扣已经恢复至八五折。

记者致电了多个银行,询问近期首套房的房贷利率优惠折扣,8.3折已经基本取消,最低优惠普遍为8.5折。一位银行个贷专员表示,目前银行首套房利率折扣的收紧与“9·30新政”关系不大,主要与四季度这个时间节点有关,具体根据新政的折扣调整,还要看总行的通知。

责任编辑: fengpeipei

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