建业地产胡葆森的坚守与妥协

“建业不会走出去。”1998年，站在企业发展的十字路口，河南建业集团掌门人胡葆森的选择是扎根河南、深耕区域房地产。“我的战略就是聚焦河南，我们省、市、县、镇四级城市要逐步进入，用30年将布局从郑州扩展到100个县城。”

18年后，在面对省域化战略推进不如预期、2014年和2015年连续两年未完成业绩目标的规模瓶颈下，胡葆森在企业转型浪潮面前作出了妥协。

2016年7月4日晚间，建业地产股份有限公司发布公告称，建业住宅集团(中国)有限公司与海南宇华中东方置业有限公司(以下简称“海南宇华”) 于6月30日订立房地产项目委托管理合同。根据协议，海南宇华委托建业中国在中国海南省法国维希小镇项目上开发、经营及管理该委托管理合同之房地产项目，而建业中国收取品牌费及绩效提成作为回报。

提出构建轻资产蓝图，建业地产通过代建项目首次跨出河南落子海南。胡葆森认为，作为建业地产首个位于河南省以外的项目，法国维希小镇项目预期将为集团提供较佳回报并于河南省外逐步建立集团品牌。

建业地产公关部负责人在接受时代周报记者采访时表示，海南这个项目目前归属于郑州区域公司负责，用轻资产模式在省内外进行拓展主要出于转型的考量。“轻资产拓展的难点主要来自项目和合作方的选择，接下来，建业在拓展区域和项目上，会主动避免和建业已有的重资产项目同质化竞争。”

试水轻资产

对于一直坚守河南的建业地产来说，改变似乎迫在眉睫。

2015年6月8日，建业地产对外发布新蓝海战略，开始向轻资产营运模式转型。

在胡葆森看来，未来15年，河南将有3500万人要进城，需新增住房10亿平方米。建业人的目标是取得10%市场份额，精心服务1000万人—这就是建业寻找的蓝海。

据时代周报记者了解，自2015年12月拿下首个代建项目以来，建业地产已接连在河南漯河、洛阳、三门峡、郑州、安阳周口店和海南等2个省份共十多个地市签约了15个委托管理项目，委托管理合同总计划建筑面积约为349万平方米。

“代建投入比较少，主要资源都是对方出，也可以减少我们的压力，是我们未来很重要的一个发展方向。”对于为何如此快速地转型且拓展代建业务，建业地产执行副总裁兼首席财务官胡冰在接受媒体采访时表示。

2015年度业绩会上，建业地产首席执行官陈建业表示，2016年公司的目标是签下27个轻资产项目，争取能够完成30个，净利润能够达到上千万级，这对于公司实现净利润的增长将有所贡献。

胡葆森认为，轻资产回报率非常高，重资产是有一个平衡值的，现在用轻资产达成转型，轻重资产结合是建业今后转型发展的模式。“今后的五年，大家都是轻资产加重资产的模式走经营转型之路。”

为保证轻资产模式逐步推进，建业内部提出三个“100”构想，即派驻100个项目总，100个项目经理，100个工程经理分别到建业旗下各轻资产项目，确保项目运营。“目前对外进行品牌输出，对于建业而言还处在摸索期，目前并未有大规模的扩张计划。”上述公关部负责人向时代周报记者透露，公司内部制定了一个目标，即2018年，建业轻重资产的比例达到5∶5。

三四线之辩

妥协显得无可厚非。

早在2013年，胡葆森提出2014年建业地产要冲刺200亿元，公司30周年发展到600亿-800亿元的规模的规划。“我的要求是每年的增长幅度必须保证20%以上，但不鼓励超过30%，这种速度成长才是健康的。”为冲刺200亿目标，建业地产开始了“包围河南十八地市”的规模扩张之路。

但市场的变化难以预测。自2013年开始，楼市调整导致品牌房企纷纷进军一二线，三四线城市陷入库存高企困境。国务院发展研究中心副主任王一鸣表示，房地产去库存最突出的矛盾是三四线城市化解库存难度更大，一二城市总体上有所缓和，三四线城市是矛盾的焦点。

河南的库存有多高?2016年河南两会上，河南省住建厅厅长裴志扬表示，截至2015年12月底，河南省商品房库存量还有17个月，其中省辖市市区15个月，县级城市19个月。“个别县城去库存压力较大，其中嵩县、许昌县、临颍县、舞阳县、西峡县、陕县、新县商品住房库存去化周期在36个月以上。”

时代周报记者翻阅资料得知，2015年1-10月，河南新乡市商品房销售面积同比下降21.9%，平顶山同比下降13.6%，漯河同比下降9.3%，济源同比下降4.8%。2015年1-11月份，中牟县商品房销售面积同比下降25%。

资深地产评论员黄立冲告诉时代周报记者，四线城市目前来看非常危险，因为很多的三四线城市没有办法吸引全国的购买力。

“房企扩张所面临的风险程度不能一概而论。”广州(楼盘)世联市场研究部总监崔登科向时代周报记者指出，“如果房企的全国性扩张是在一线城市的住宅板块还好，若是扩张主要为三四线城市，或一线城市的高端地块，则需要警惕”。

受挫于此，2014年，建业实现合同销售金额达155.58亿元，只完成目标的约92%。这是自2008年上市以来，建业地产第一次未完成年初承诺的业绩目标。2015年，虽然建业取得物业合同销售总额157.44亿元，较2014年略微增加，但按照其年初设定的175亿元的目标高度，只完成89.96%。其中2015年销售均价为5764元/平方米，同比减少19.2%。而售价的下跌直接导致毛利、毛利率、净利润等多个数据下滑。

2011-2014年，建业地产毛利率分别为38.78%、35.39%、34.08%、33.56%，呈逐年下降趋势。2015年，建业地产毛利率降至22.19%至历史低点。2015年，建业地产毛利为27.88亿元，同比2014年30.97亿元下降10%，建业地产年报中表示，毛利等财务指标下降是受加快库存去化策略影响。

上述公关部负责人对时代周报记者表示，得益于河南各县市城镇化率低，人口基数大和发达的铁路交通网，三四线城市还是有很大发展空间。“当然，接下来我们也会考虑到三四线城市的风险，优化布局。今年建业会着重深耕郑州市场。”

向左走，向右走

在中国房地产界，曾经有一个说法，“南有王石，北有冯仑，中有胡葆森”。

1992年，王石提出专注于房地产，并实施跨区域扩张;冯仑提前逃离泡沫即将破裂的海南，带着治下的万通地产正式进人北京;也正是在这一年，在香港工作和生活10年的胡葆森带着他的原始积累回到河南，和当地建设银行(40%)、河南省建设投资总公司(20%)合资成立建业房地产开发有限公司。

随着国家要求金融机构退出实业经营，1994年，胡葆森买下建行股份并于2000年正式将公司改名为建业住宅集团(中国)有限公司，并出任董事长兼总裁。

1995年，在万科水贝总部，话不多的胡葆森与虚长自己四岁的王石一起，共同探讨公司的下一步发展。“当时胡葆森就公司未来发展方向问题征询我的意见，我给出两个建议，一个是从多元化转向专一化，另一个是集中于河南发展。”王石称，“房地产业是一个区域性非常强的行业，我一直认为尽量不要去跨区域发展，但我向葆森建议的时候，万科已经跨出去收不回来了”。

在经历了艰难的行业发展低潮之后，建业集团所开发的首个大型住宅小区金水花园的建设在1998年接近尾声。

这个时候，是走出河南到京沪深穗等一线城市去发展，还是固守郑州，继而向河南的其它17个地级市逐步扩张?胡葆森的选择是，由省会城市向下发展。此后近24年，建业地产峙守河南，不越雷池一步。

在同一个起点奔向两个维度，王石与胡葆森的选择，决定了各自所执掌公司的发展。

截至2015 年底，万科在中国大陆拥有472个主要开发项目，2015年万科实现销售面积2067.1万平方米,销售金额2614.7亿元。反观坚持深耕河南长达24年之久的建业，目前覆盖河南18个地级城市和22个县级城市。截至2015年12月31日，建业地产实现合同销售金额约157亿元，实现合同销售面积约273.1万平方米。

在克而瑞联合中国房地产测评中心发布的《中国房地产企业销售TOP100排行榜》中，建业地产在2014年以157.2的销售金额排名第46位;2015年以165.7的销售金额下滑至第63名;2016上半年，以93.7亿元名列第72名。

不过，数字并不能成为衡量胡葆森和建业成功与否的唯一标准。

胡葆森曾在自己执笔的《建业人的长征》一文中说，建业人的长征，是建业集团自2002年开始的省域化发展战略的推进过程，其终极目标是将自己的产品和服务覆盖河南的省、市、县、乡四级市场，战略历程需时二十余年。

但需要承认的是，顺势调整路线的胡葆森和他掌舵下的建业地产，需要再出发。