北京楼市成交上演过山车行情 二手房成交下降9.5%

在经历上半年一路攀高之后，北京楼市在过去几周上演过山车行情。来自机构最新统计显示，从最近四周市场表现来看，市场成交呈现“过山车式”的冷热强烈交替，6月第三周与7月首周均冲上周度45000套的高峰，而6月第四周与7月第二周则均回落至2000余套。

成交冷热强烈交替

据亚豪君岳会统计数据显示，7月第二周(7月4日-7月10日)北京商品住宅(不含保障房与自住房)共实现成交2077套，成交面积20.18万平方米，环比之前一周分别减少52%、44%。与此同时，上周商品住宅成交均价35585元/平方米，环比上涨7%。

从最近四周市场表现来看，市场成交呈现“过山车式”的冷热强烈交替，6月第三周与7月首周均冲上周度45000套的高峰，而6月第四周与7月第二周则均回落至2000余套。而在这其中，商住占比趋势变化也与整体成交走势一致，6月第三周与7月首周均在70%以上，而6月第四周与7月第二周则均跌落至50%。

亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，从上述两个变化趋势也可以看出，目前商住成交量的变动仍然主导着整体成交量的走势。不过受到商住调控预期的影响，6月中下旬商住项目大量入市并集中成交，使得这类产品需求几近被“透支”，因此进入7月之后商住项目入市量迅速萎缩，7月上旬仅3个商住类项目入市。其中旭辉26街区上周实现成交604套，也成为最后一批集中大量成交的商住，仅一个项目成交即占据了全部市场成交的近三成，不过一个项目的集中爆发未能挽救整体成交下滑的趋势，从上周成交排行来看，除排行首位的旭辉26街区之外，排行第二到第八的项目成交均仅为两位数。

供应市场现“三高”

据亚豪君岳会统计数据显示，7月第二周(7月4日-7月10日)北京住宅市场共有7个项目入市，相比之前一周增加两个，其中包括首开华润城、天润香墅湾1号、亿城燕西华府等6个普宅项目，以及首开·中晟广场一个商住项目。7个项目共新增住宅产品1106套，环比减少21%，预售许可面积11.91万平方米，环比增加38%。

亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，进入7月之后，商住入市量锐减，截至10日仅3个商住盘入市，取而代之的是普宅项目不断加紧入市，而在上半年业绩战完美收官之后，下半年普宅也逐渐进入提价拉升利润的阶段。

从项目入市表现来看，上周供应市场呈现“三高”，其中首开华润城以7万元/平方米的单价入市，当日售罄认购额高达30亿元，创造了今年来的开盘单日认购新高;另外平谷区的天润香墅湾1号此次开盘均价高达24000元/平方米，在平谷住宅项目价格多处于15000-20000元/平方米的背景之下，这一价格也创造了区域新高;最后亿城燕西华府入市价格46000元/平方米，相比去年入市价格上涨幅度高达53%，创造了今年入市项目的最高涨幅。

任启鑫分析，受到土地成本上行的拉动，住宅市场价格一路走高，并且从目前政策形势来看，房价并不具备下行动力。首先，虽然今年高层制定了“分城调控”的主导方针，要求一线城市继续加紧调控，但是北京截至目前仅在部分出让土地地块中再度执行“90/70”政策，而这也并不能抵消由于供应不足所带来的土地成本的攀升;另外，在住建部2016年工作部署中，大力发展租房市场已经成为解决住房问题的一大重点方向，而近期火热的商住调控传言据传即是为此铺路，因此对于普宅市场继续收紧调控的可能性较小。受到政策预期的影响，虽然入市项目价格持续上涨，但需求量仍较为强劲，因此也出现了7万元豪宅“日光”的现象。

二手房成交下降9.5%

二手住宅上周共网签4611套，环比前一周下降9.5%，周网签量再次跌回5000套以内。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，6月以来，受市场传言的影响，北京的公寓类产品出现了明显的大幅度波动，表现异常。而纯商品住宅单周1000套上下的网签量浮动则反映了目前北京新房市场持续低迷的真实情况。相信随着政策信息的明确，市场将逐步回归平稳。

由于之前火热的楼市对购房需求的严重透支，使得北京二手房市场明显降温，预计在目前北京楼市政策不变的情况之下，交易量回落，房价逐步企稳，将成为三季度北京楼市的主旋律。