国家都安排好了：二孩不够住，鼓励换大房

新年伊始，房地产去库存连放大招，利好政策毫不迟疑。2月19日，财政部等三部委发布通知称，调降房地产交易环节契税、营业税优惠政策。不过，要在北上广深购房的就不能享受这个利好了。

具体调降情况见下表：

值得注意的是，北京市、上海市、广州市、深圳市暂不实施契税、营业税调整政策，仍按原有政策执行。而这四个城市，目前还处在限购的行列(此外还有一个三亚也限购，但此次享受了税收调减的优惠)。

从这个表格也可以看出，此次政策受惠幅度最大的是一线城市以外的改善型住房需求。

中原地产首席分析师张大伟举例称，南京王先生要买一套改善性住房，如果在90平米以内，总价在200万，在过去需要交纳6万契税、现在新政策后只需要缴纳2万。如果面积在90平米以上，价格同样，则以前需要缴纳6万，新政后只需要4万。

对于营业税，张大伟认为，相比之前不一样的主要体现是非普通住房，针对大户型、高价、别墅等物业，在过去的政策中，满2年也需要缴纳差额营业税，在新政策未明确，如果各地落地细节中也按照住房计算，那么对于改善性需求有非常明显的利好。

对于降税政策影响，民生宏观分析认为，政策主要是对冲地产下行，去库存，不会带来全国性的房地产上涨，但一线城市在政策放松预期、信贷放量的带动下可能继续强势。政策作用下，房地产的销售的回暖很难传导到投资端。下一步还有继续推出房地产去库存政策，个人所得税等交易环节税费有望进一步调降，国家住房银行也有望提上日程，但降息可能性不大。

在房地产交易环节，契税属于地方税，营业税也基本属于地方税，在减少交易环节税的同时，物业持有方面是否会给地方相应的补偿?民生宏观认为，结构性的降低交易环节税费、增加持有环节税费是房地产政策调整的大方向，有利于支持合理购房需求，加快去库存。而作为地方税收重要来源的房地产税是不是也会加快步伐了呢?

事实上，自2014年以来已经出台了多项楼市刺激政策。如下表：

在货币连续宽松的背景下，房地产销售在2015年迎来了回暖，但没有改变冰火两重天的尴尬，二三线城市库存高企。2016年，在一些列松绑政策作用下，70亿平方米的库存能够去到什么程度，值得期待。

中银国际认为，近期地方两会已推出多项涉及扩大公积金覆盖范围、鼓励农民工购房和财政补贴等政策，认为今年政府稳投资增速和去库存的政策基调明显，而在资本市场风险偏好转变的当前，地产股的估值优势明显。

爱建证券认为，最近种种政策显示了各部委刺激楼市需求，去库存的压力和积极性。但是，在当前的环境下，政策面很难下猛药。以房地产市场自身的状况来讲也承受不起猛药。通过和风细雨般的政策稳定预期，稳定市场，使得房地产市场平稳过渡是当前更为可行的方法。鉴于三四五线城市的高库存压力，以及投资的持续下滑，预房地产业政策仍有放松空间，爱建证券建议积极关注质地优良的地产股。