北京住宅市场陷“”怪圈 高悬达摩克利斯之剑

11月的第四周(11.16-11.22)，北京住宅市场共迎来5个项目的入市，其中包括西长安壹号、首开•煕悦汇、新华联(000620,股吧)YOYO悦城三个商住项目，冠城大通(600067,股吧)•百旺府一个普宅项目，以及远洋天著春秋一个别墅项目。5个项目共新增住宅产品1075套，预售许可面积7.1万平方米，环比分别减少40%、55%。

亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，上周入市项目当中最为显眼的当属冠城大通•百旺府与远洋天著春秋两个项目，并且均与“”脱不开干系。其中冠城大通•百旺府属于“周边项目”，2015年4月首创摘的海淀永丰产业基地一宗住宅地块，实际楼面价高达43000元/平方米左右，而周边五矿万科如园项目目前售价已高达75000元/平方米，虽然产品有一定差异，但冠城大通•百旺府43800元/平米的售价无疑具备更高性价比，因此其2015年6月，9月，11月三次入市均取得不错销量，上周入市房源更是当天售罄。任启鑫认为，对于这些“周边项目”而言，能够凭借未来预期在当下实现“平价跑量”无疑是一个最佳选择，因为虽然房价预期看涨，但未来市场竞争，尤其是产品竞争、客源竞争也将更加激烈。

另外一个远洋天著春秋则属于 “项目”，该项目地块由远洋地产于2014年9月取得，实际楼面价高达42000元/平方米，也创造了该区域的楼面单价新高，成为当时名副其实的“”。为了缓解资金压力，该项目也选择在一年之后“快速入市”，单价高达75000元/平方米。虽然楼面价售价均较高，但是有别于今年的“满城尽是”，该项目自身具备了一定优势，首先是地处西山别墅区，其实1.3的低容积率也使得其具备打造别墅产品的可能，因此成为西山别墅区断档多年之后供应。任启鑫认为，前两年的一些“”项目大多具备一些自身的优势，而今年以来频频出现的高价地则出现“均质化”，个别核心区地块则更是拍出天价，例如樊家村地块实际楼面价高达75000元/平方米。因此市场逐渐开始进入“新”解套“老”的怪圈，而“最后一个接盘者”则高悬市场头顶的达摩克利斯之剑。

从成交来看。根据亚豪机构统计数据显示，11月第四周(11.16-11.22)北京商品住宅(不含保障房与自住房)共实现成交1707套，成交面积18.03万平方米，环比之前一周均出现小幅增加。与此同时，上周北京商品住宅成交均价为31466元/平方米，环比上涨3%。

亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，上周成交活跃度最高的仍是商住公寓，排行榜前十项目当中的商住公寓项目多达8个，凭借低总价、不限购成为刚需市场的有力补充，因此2015年也成为商住类项目的活跃年，供应与成交均有较好表现。