高价地块频出 丰台的二手房开始涨价

进入下半年，土地市场最火爆的无疑就是丰台，高价地块频出，地价纪录连续被刷新。在过去的几年里，2900亿新南城计划的推进、首都第二机场建设、河西生态发展政策的实施等诸多利好的推动下，包括丰台在内的南城正在发生翻天覆地的变化。土地市场的热度只是南城热的开始。

地市的热度已经传导到楼市。记者在调查中发现，受土地出让和豪宅入市的影响，丰台二手房已经开始升温，多个热点区域的二手房量价均保持平稳上升态势，而交易量更是发生了大幅攀升。

热土丰台，开始发力。

曾经的洼地如今的宝地

“丰台这几年的变化非常大，好几条地铁纵横交错，曾经的棚户区现在也高楼林立。”在丰台住了10年的王先生感叹道。

据了解，北京市的建设重点正在向丰台倾斜,重点教育资源、医疗资源也在持续引进,同时，9号线、10号线、14号线等多条轨道交通配套逐步完善。

在此带动下，历来被认为是楼市“”的丰台正在崛起。众所周知，虽然是城六区的成员之一，但丰台楼市的发展落后于其他几个区域。但经过多年倾斜政策的扶植，丰台为首的南城正在发生翻天覆地的变化，在近期的房地产市场中，丰台区域更是出尽风头。

据中原地产统计，全北京一共有41宗楼面价超过3万的经营性地块，其中有13宗在丰台。北京楼面价在5万以上的地块一共有13宗，其中有7宗出现在丰台。另外，从市场成交看，丰台出现了多个热销项目，前10个月销售额突破10亿的项目就达到了4个。

从前的“洼地”成为如今的“宝地”。在土地市场和新房市场都在攀升的同时，丰台二手房也不示弱。伟业我爱我家的统计数据显示，截至11月16日，丰台区域2015年二手房成交量已经达到了16994套，比2014年的成交量已经高出4000余套。二手房成交价格方面，本报记者在实地调查中发现，热点区域二手房价格比年初上调了1000-2000元/平方米不等。虽然涨幅平稳，但房价相对坚挺。

链家给记者提供的一份数据也显示，和今年1月份的成交均价相比，11月份马家堡、方庄、刘家窑、成寿寺等丰台热点区域的房价都有明显的上涨，其中，马家堡上涨了9.5%，刘家窑区域上涨了12.5%。二手房门店的经纪人称，和豪宅对区域二手房价的带动作用明显，预计未来将维持稳步上涨趋势。

亚豪机构副总经理任启鑫表示，从丰台区目前住宅配套情况来看，地铁9号线、10号线等线路的贯通，使得区域交通环境大为改观;医疗教育方面，天坛医院等内城医院的外迁，优质教育集团的打造使得区域内医疗教育配套逐渐完善;此外丽泽商务区以及丰台科技园两个产业聚集地已出现雏形，区域产业支撑开始发力。居住环境的不断提升以及区域“最后城区住宅”的性，使得该区域住宅在未来一段时间内将呈现量价齐升的态势。

■买方：在丰台房价大涨之前换房

丰台区近期成交的多宗高价地对区域房价的抬升作用正在逐渐显现，除了不少业主趁机高价卖房套现之外，也有一些业主打算在房价大涨之前，在区域内以小房换大房。

家住京投阳光花园的王女士就是其中一例。

“目前区域内的二手房价格还没有出现想象中的疯涨，但长期来看肯定是利好的”，王女士告诉记者，她目前所居住的房子是2010年交付的，当时买这套房也是基于对未来的一个预期，包括地铁10号线的开通以及附近两个大型商场的投入运营。在不到5年的时间里，周边配套逐渐得到丰富，房价也从当初的不足2万元/平方米涨到现在的4万元/平方米以上。

王女士说，之所以考虑仍在该区域内甚至自己所居住的小区内换房，看中的仍然是对未来的预期。在她看来，除了拉升整体区域房价之外，随着区域内这些高端项目的开发，一些配套尤其是商业配套的建设，必然也会越来越发达。“虽然是南三环，但当时买房的时候附近几乎没有任何配套，甚至连公交车都没有，去地铁站只能打黑车”，王女士说，尽管现在的配套状况有所改善，但还是显得差强人意，“丰台是城八区，还是希望配套能够更高端更时尚一些”。

从目前现状来看，整个丰台板块仍然是一个价值的洼地，虽然迭出、新豪宅板块呼之欲出，但实际上，区域内仍然遍布着大大小小的城乡结合部，乡土气息浓重。

王女士认为，这些年南城一直不被看好，主要就是因为南边轨道交通不发达、区域配套设施差，甚至很多地方都看不到什么配套，虽然近几年这些问题在逐渐发生变化，但还是没有实质性改善。频繁出现，也就意味着未来高端项目会频出，而这些高端项目一定会给区域的一些配套建设带来利好，这也是她最为关心的，而到那时，丰台区的房价也许才会迎来更大更实质的上涨。

■卖方：趁涨价换套房

提起今年丰台天价地对自己的影响，家住南三环的张女士(化名)难掩内心的兴奋：“今年丰台几块高价地出现太及时了。”

张女士告诉记者，因为小孩到了快要上小学的年龄，为了孩子教育和居住条件改善，想把目前住的82平两居室升级一下，想换个大一点的房。为此，他们此前在海淀看中了一套100平方米的三居室，不过，由于海淀房价高于丰台，卖一套目前住的丰台房子，再买一套海淀二手房，中间差价让张女士感到压力。

“丰台是北京楼市名符其实的‘’，我们现在住的房子是2005年的次新房，带电梯，今年年初不到每平米3.3万，看中海淀房子四环外，上世纪90年代的，房龄比我们的老，要价超过4万。”张女士表示，随着今年丰台高价地不断热，两地的价格差距在缩小。

据张女士透露，从去年西局等地块出让，丰台二手房已经感受到区域楼市走热带来的价格上涨，不过，最为明显的还是近几个月，榴乡桥、樊家村等丰台区域地块出让，丰台二手房一下热了起来，特别是樊家村拍出了7.5万/平方米的天价，“当天我们小区业主群就算二手房价格能涨多少。”

10月20日，葛洲坝经过104轮竞拍，以49.5亿摘丰台樊家村宅地，据中原地产首席分析师张大伟测算,商品房住宅部分楼面价高达7.5万/平方米,该价格甚至超过了农展馆,可以说是北京住宅类的楼面价历史最高。业内人士直呼“丰台,疯了”。

火热的土地市场对于丰台二手房的直接影响，就是看房人数增多，张女士表示，10月以来，“中介打电话次数越来越多，来看房的买家也越来越多，我们房子目前单价可以卖到3.8万。”

张女士附近某门店的一位经纪人表示，目前咨询量在增加，也有要求调价的业主，“我早上接到一个业主短信，她之前挂牌300多万的房子，现在要加价15万。”

□二手房热点板块

成寿寺板块

位置：东南3.5环

交通：地铁10号线成寿寺站;多条公交线路贯穿其中，往东有680路，途经十里河、华威桥、垡头、华侨城，985路途经金台路、朝阳公园、望京，往南有运通202、655路等，途经小红门、亦庄，往西有821路，途经木樨园、菜户营、北京南站，往北有685路、25路、723路等，途经崇文门、阜成门、北京站、前门。

配套：因地处三环和四环之间，生活基础设施完善，购物方面有大型时尚生活购物中心新业广场，还有华欣超市、华联超市、快客便利店和易捷便利店等，成寿寺地铁站出口还有一个综合市场。医院方面有三级甲等医院北京华盛医院等，学校有成寿寺小学等。

主要小区：静馨嘉苑、华芳园，四方景园等。

单价比年初上涨1000-2000元

地铁的开通使得更多的购房者开始关注位于东南三环外的成寿寺区域，需求量的增加使区域内的房价稳步攀升，在该区域某中介门店工作多年的小汪(化名)对区域近几年的发展了如指掌。

“这块的二手房主要有中海城(楼盘资料) 、静馨嘉苑、华芳园等小区，其中，中海城这边属于朝阳，静馨嘉苑这些都是丰台区域的，二手房房源不少，买房的主要是改善需求的，卖房的也一般是为了改善。”小汪告诉记者。

据小汪介绍，去年成交的还以小户型为主，但今年以来主要是两居室和小三居为主，成交均价多在3.1万元/平方米-3.2万元/平方米之间。“现在这个价格比年初的时候一平米上涨了1000-2000元。”

在小汪看来，附近成交的给买卖双方都带来了很大的信心。“你看近期成交的几个，其实离成寿寺区域走路也就10多的样子，这些项目以后的售价怎么也在10万以上，对这边区域业主和购房者都会产生影响。”小汪指着一张地图说。

记者在静馨嘉苑小区遇到了正在装修的张女士(化名)，据张女士介绍，她8月份买的两居室，带税费300万多一点，“现在已经涨了，帮我交易的那个经纪人说，同样的户型涨了快10万块钱，房子还是早买好。”

该区域的另外一个经纪人称，近几年丰台区域开始发力了，以前但凡有经济实力的都不愿在这里买，现在不一样了，看到周边豪宅很多，人家卖10万8万，二手房才3万多，买了肯定有升值空间。张女士也表示，丰台的教育、商业配套都在慢慢地看齐其他城区，未来的发展潜力值得期待。

据链家的统计数据显示，10月份，该区域的成交均价为30798元/平方米，今年1月份的成交均价为28798元/平方米，每平米上涨了2000元。

马家堡板块

位置：南三、四环之间

交通状况：14路、70路、511路，地铁4号线、10号线二期。西邻贯通京城最长的南北主干道马家堡西路，南距四环1000米左右，北靠规划中的大红门路，东抵马家堡路300米左右。

配套状况：目前区域内有首地大峡谷购物中心、华联购物中心公益西桥店、银泰百货等大型购物娱乐餐饮商业设施以及美廉美、永辉、家乐福、乐天玛特等超市，有搜宝商务中心、玺萌大厦、明日时代风帆等写字楼。教育配套有赵登禹学校、马家堡小学、丰台第一试验小学、角门小学等5所中小学校，丰台区艺术幼儿园等6所幼儿园，毗邻首都经贸大学、北京戏曲学院两所大学。医疗配套有博爱医院、丰台区妇幼保健医院等3家医院，社区服务中心1个，驻有地区派出所。

区域内主要小区：城南嘉园、西马金润家园、三星庄园、7克拉(楼盘资料 业主论坛)、京投阳光花园等。

单套总价涨幅在10万元左右

“(丰台)那几块出来以后，二手房价已经开始上涨但是到目前为止涨幅还不是很大”，近日，马家堡地铁附近的链家经纪人告诉记者，平均来说，目前单套房源总价涨幅在10万元左右，但是也不排除个别业主把价格报得更高。

据其介绍，目前马家堡区域的在售二手房中，房龄较小的房源均价一般在3.8万元-4.2万元之间，但这些次新房的面积通常较大，普通的两居室面积都在90平方米左右，因此房子总价一般在400万元上下浮动。而区域内房龄较大的老房子，价格要比次新房明显降低，一般单价在3.1万元-3.7万元之间，户型面积也要小很多，仍以两居室为例，面积通常在50-80平方米之间，单套总价一般在300万元以内。

根据链家给记者提供的数据，11月马家堡区域在售二手房的均价为36063元/平方米，较年初的33326元/平方米上涨了7.5%，前11月成交量为708套。

“跟年初相比，现在区域里二手房的价格涨幅不大，还没有明显受到的影响”，上述经纪人告诉记者，但是高价地对区域内购房人以及业主的心理影响却是不容小觑的。丰台几乎是城区土地的最后供应板块，随着新房价格的上涨，区域二手房价格也一定会水涨船高，的效应也会伴随区域配套的完善，逐渐显现出来。

方庄板块

方庄是北京第一个整体规划的住宅区域，位于东南二环，区域各种配套设施齐全，地铁、公交、学校、医院应有尽有。

位置：东南二环与三环之间

交通：地铁5号线穿过方庄，明年底地铁14号线也将横穿方庄。

配套：蒲芳路上，有物美超市、方庄购物中心、家乐福超市、美食一条街等商业设施，教育配套上有十八中学、芳城园小学、芳古园小学等，医疗配套则有东方医院、方庄第一医院等。

主要小区：芳古园、芳星园、芳群园等。

主力人群主要是刚需购房者

作为北京第一个整体规划的住宅区域，方庄区域一直是丰台区域的热点板块，来自链家在线的数据显示，方庄区域10月二手房挂牌均价为39428元/平米，环比上月下跌0.09%，同比去年上涨9.27%。该区域10月成交均价39909元/平米，环比上月上涨0.37%，同比去年上涨9.66%。10月成交量为86套，环比上月下跌20.37%，同比去年上涨82.98%。

当记者出了蒲黄榆地铁站，来自方庄区域的几个中介便围了上来，“芳古园新出的房子，单价才每平米3.9万，感兴趣现在可以带您看看。”中介小王表示。方庄区域地理位置优越，地铁、医院、学校、公园超市配套都很齐全，是十分成熟的社区。

小王表示，方庄区域二手房并没有因为丰台天价地的出现而出现明显的波动，因为，该区域一直是丰台热点板块，目前来方庄置业的多以初次置业居多，相比二环三环之间的其他区域，方庄区域二手房单价4万左右，而且大多带电梯，中小户型多，无论是单价还是总价，都比较适合初次置业者。

记者调查发现，在产品丰富的同时，方庄同样有其短板，目前方庄各个小区停车位普遍紧张，小区密度大，因此，改善型的客群较少。

在方庄环岛附近某小区，打算卖掉方庄房子的刘先生告诉记者，自己在方庄住了四年，“房子区域配套比较完善，生活也比较便利，但是缺陷也较为明显，区域人口密度较大，房子房龄较老，最头痛的就是停车，自己每天将车停在两公庄房子，在其他区域找一个有停车位、年代新一点的二手房。”

□专家建议

伟业我爱我家集团市场

研究院经理孔丹

丰台二手房价仍相对低廉

虽然丰台楼市近年来已经有较大幅度的回升，但和城六区的其他成员相比，二手房房价仍然相对低廉。在价格相对处于洼地的背景下，丰台是比较适合首次置业的人群，同样的价格在朝阳等区域可能只能买一居室，但在丰台可能就能买到两居。另外，丰台区域的配套已经有很大起色，医疗、商业配套都在升级，同时教育配套也在逐步完善，这就意味着，丰台区域也很适合改善型的人群。总的来说，随着配套的健全，丰台区二手房未来的价格还将继续上涨，且因本身价格相对较低，未来的涨幅或将高于其他区域。

亚豪机构市场总监郭毅

丰台二手房不会因为高价地的出现上涨

丰台二手房不会因为高价地的出现上涨，因为丰台和其他区域不同，由于二手房房龄较长，而且无论是户型设计、社区环境还是物业服务，均较为落后，与新项目相比形成了巨大的落差，这是丰台二手房价格与预期售价之间脱钩的直接原因。但从长期来看，大量品牌房企涌入丰台，必然带来整个区域面貌的改善以及生活配套的提升，长期来看利好丰台二手房价，在当前二手房价格尚处于低位时，可以选择购买房龄相对较短，距离盘相对较近的二手房，特别是配建了大量商业公建用地的盘，开发完成后将更加利于二手房价值的提升。想卖丰台二手房的购房者，建议卖旧后尽快在周边选择购买新房项目。