地产男儿 超越梦想 王春波与中国式地产行业

     “分享创新经验，共谋联合发展“。采访王春波正值全经联“第二届中国房地产创新模式大会”召开之际。”中国式房地产行业“走到今天，形成了怎样的自身特点？让我们一起来聆听全国房地产经理人联合会理事，全经联商业地产委员会委员、万达集团前高管、河北兆林房地产开发有限公司王春波董事长的精彩解读。

 1、 我们说：军人，当兵扛枪，保家卫国；师者，传道、授业、解惑；三百六十五行行行出状元，你觉得地产行业的“世纪男儿”身上都有怎样一股“劲”儿？

王总：有人说，男人要有股狠劲儿，其实就是要不断超越自己，才能不断成就自己。我们知道，优秀是走向卓越的绊脚石，所以地产行业的职业经理人们更要对自己提高要求，持续进步、不断提高。当然还要有一股韧劲，禁得住诱惑、耐得住寂寞、吃得了辛苦、经得住考验，保持良好的心态，做到得意淡然、失意坦然，才能一步步走向成功。

如果说更高要求，房地产职业经理人还要有“七度”：高度、深度、宽度、浓度、密度、气度、力度。简单地说就是：看待问题有高度、知识全面有宽度，专业方面有深度、整合资源有浓度、学习创新有密度、谦和忍让有气度，落实执行有力度。

2、 历经10余年，您经历与见证了中国房地产行业的变迁、发展、日新月异。  您觉得“中国式房地产行业”走到今天，己身形成了怎样的特点？面对新形势、新机遇，房地产转型从何谈起？

王总:在美国，房地产行业具有经济支柱、政治稳定和社会公平的三大特点。但是由于多方面原因，中国房地产行业一直存在着很大的投机性，今年房地产则从过去十年高速发展进入了震荡整理期。

现阶段国内房地产行业的主要特点和变化：

1)     房地产资金来源调整。以前房地产企业的资金大多来自银行及金融机构的贷款和借款，企业自有资金比例较低，行业对资金市场的变化敏感。随着信贷政策的改变，自有资金和自筹资金的比例快速升高，大型房企的抗金融风险能力正在增强，一些中小房地产企业抗风险能力较差，将逐步被淘汰。

2)     去库存压力不断加大。宏观调控在给房地产行业降温的同时，也带来了住宅供应待售面积的持续增加，从2011年的26000万平米左右，到2014年8月底，商品房待售面积达到56160万平米。

3)     房企数量众多、负债率增高。目前全国有各级房地产开发企业6万多家，行业集中度较低，平均的负债率则高达80%，个别企业甚至超过120%。随着国内房地产行业调整的深入，未来将可能有超过三分之二的企业会退出房地产市场，而行业的资源将向央企集团、大型地产集团和各地国资企业集中，行业的集中度将大幅提高，TOP100的房企市场占有率将超过50%。

4)     城镇化带来新机遇。十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》正式公布，其中健全城乡发展一体化体制机制、促进城镇化和新农村建设协调推进的阐述，给中国房地产带来新的机遇。但新型城镇化早已不再是钢筋水泥混凝土的堆积，而是消费习惯的变迁；也不再是粗放式的摊大饼，而是更为精细化、人性化、可持续化的发展模式。

5)     圈地的可能性依然存在。据统计，2011年土地出让收入占地方本级收入创纪录地高达72%，2013年仍高达60%。由于地方政府需要通过土地出让获取的收入进行城市基础建设，因此，即使中央不断收紧和规范土地出让市场，各地仍旧在可变通的范围内对土地市场进行政策倾斜，也就是说仍旧存在“圈地”的可能，现阶段进行“圈地”的大多为外资、海外资本支持的合资企业，以及资金充裕的大型地产集团等。

6)     住房保障制度逐步健全。国内的住房保障制度尚处在建设的初期，其受惠面较窄、门槛较高，可操作性一般。随着国内各地逐渐加大对各类政策保障性住房的建设力度，之前的情况将有所改观，随着经验的积累，其操作性逐渐得到改善。

面对新形势、新机遇，房地产转型从何谈起？

中国房地产已经进入了震荡整理期，整个行业面临重新洗牌，新型城镇化也是一块大蛋糕，这对房地产企业来说是挑战也是机遇。这个时候也特别需要转型和创新。我们知道，万达已经重点开发文化旅游项目，并联手百度腾讯成立电商；恒大也推出了矿泉水和粮油。

简单地说，传统房地产从住宅地产发展到商业地产、产业地产，现在正向文化体验旅游、生态观光农业、养生养老、教育产业、园区产业、儿童产业等方向转型。

3、 “中国房地产创新模式大会”暨中国房地产规模最大的创新峰会刚刚举办，“分享创新经验，共谋联合发展“是本届大会的主题，请您对此与业界同仁  做个分享？

王总：第二届中国房地产创新模式大会是全经联组织的中国房地产界规模最大的创新峰会，全国各地六百多名房地产企业家和经理人参加了大会，聂梅生、冯仑、文林峰、张在东、滕威林、李战洪、李国平、张云计、林峰等四十多位领军人物分享了在各领域的创新经验。

本届创新大会信息量大、讨论火爆，介绍了大量的创新模式和创新案例。可以和大家分享的东西很多：

1)     个人不学习很快被淘汰，企业不创新很快会出局。机遇永远留给有准备的人。房地产企业要用资本的力量推动创新、用平台的力量孵化创新，让创新从空中落地，形成价值的闭环。一线房企成为房地产创新转型的主要力量。房地产业持续创新。会朝着住宅产业化、产品创新化、绿色智能化、营销电商化、金融多样化方向不断创新、发展。

2)     冯仑主席在全经联创新大会上提出：“智能物流仓储、医疗健康产业、教育培训产业、物业服务颠覆转型等还有很大的空间”，提示了房地产的转型方向。

3)     新型城镇化发展方向。单纯依靠工业化的发展模式，容易造成资源保护不力、环境恶化、缺乏可持续发展能力等问题，是不可行的。而着眼于中心城市周边的卫星镇，通过科学的策划规划、旅游、文化、现代农业、绿色地产等产业的导入，先行带动小城镇经济结构升级，这种绿色产业的驱动模式，可有效通过人口的双向流动，解决人的城镇化问题，并最终通过各产业的协调发展提供更多的就业机会，促进新城镇持续不断地发展。

4)     营销电商化。电商，将成为未来房地产营销的主力模式，这对于象楼盘网这样的全国性房地产门户网站来说也是一个很好的机遇。房产电商经过这几年的探索发展，逐步形成线上推广、线中蓄客、线下拓客相结合的O2O模式。要进一步利用互联网的优势，借助移动APP实现楼盘的快速、精准营销，重塑行业产业链，为开发商、消费者提供营销增值服务。

5)     融资模式多样化。最近几年房地产的投融资发展非常迅速，从单一的间接融资模式逐渐发展到多市场化的直接融资，虽然不够成熟，但已经走出了一步。下一步随着国家的金融体制改革，融资模式将多样化，比如说利率市场化、汇率市场化、金融国际化，同时直接融资产品的出现等等。

6)     绿色智能化。房地产最近十几年越来越商品化了，单纯追求数量，追求市场效应，而忽视了建筑品质和质量。利用资源、节约能源、改善环境的绿色智能建筑应该是今后行业发展的主线，最后上升到营造绿色城市、绿色社会的高度。

4、 石家庄万达广场（183万平方米城市综合体）应该是您参与房产项目的代表作之一，那是10年，11年左右的事儿。现在，您忙些什么呢？

王总：石家庄万达广场183万平米城市综合体，项目总投资87亿元，应该是当时国内最大的单体项目。项目内容包括商业综合体、超五星级酒店、商务酒店、甲级写字楼、写字楼、住宅、带装修豪宅等，配套设施建设了幼儿园和小学。其中商业综合体和超五星级酒店面积45万平方米，大商业综合体业态丰富，包括百货、影城、KTV、电玩城、大型超市、数码电器城等。2010年同步开工面积152万平米，在大面积开工、场地资源有限、工期紧张、各种障碍物多等条件下，项目推进顺利，商业综合体已于2011年9月23日开业。

从万达出来后，我到了浙江广厦集团的华北区域公司。先后负责了栾城旧城改造系列项目（2.3平方公里）、石家庄林荫大院项目（100万平方米），新华区秀河小区保障房项目（18万平米）等。目前正在石家庄、三亚、西安等城市及周边运作多个大型项目，包括商业地产、文化旅游、生态观光农业、养生养老地产等。

在近几年的管理实践中，我也逐步将自己的管理经验总结、提炼，发表了一系列论著。去年和清华大学的张红教授联合编著了《房地产企业集团绩效评价》一书，有针对性地进行房地产企业集团的绩效评价研究，对提高房企管理水平有一定的现实意义。还在《中国房地产》、《工程经济》等国家核心刊物上发表了十几篇论文，希望对业内的朋友们有一定的借鉴意     

5、 业内一直流传“金九银十”，您觉得今年的“金九银十”有什么特点？它与往年相比有什么不同？

王总：时值九月，金九银十成了房地产市场始终绕不开的话题。自今年4月以来，楼市成交量不断下探，而在很多城市7、8月却连续两个月上涨，关于楼市真假回暖一时间成为业内热议的话题。

实际上，目前政策层面确实释放了一些积极信号，比如：限购放松、首贷回归积极、棚户区改造力度加大、增加房地产投资等等，但是市场层面情况依然严峻，整个房地产市场目前在高位盘整→涨幅下调→负增长持续→筑底过程中，整个行业资金趋紧，去库存压力增大，而且各城市、地区、企业间差异化加大。简而言之，今年“金九银十”为市场整体情况低迷、观望气氛浓重、两极分化严重，但比上半年整体情况开始好转。