陈尚辉：中国房地产发展热点论谈 北京十年翻一倍

在尚未找到新的经济增长点、经济模式、经济引擎之前，房地产支柱产业不可能被替代。针对中国房地产行业的热点问题：房地产市场前景如何；房价应该看“涨”、看“跌”；房地产行业深度调整；李嘉诚“撤资”为哪般？楼盘网记者近日采访了北京天同置业有限公司总经理陈尚辉先生。他的精彩观点与独到见解将帮助我们进一步正确认识未来的中国房地产发展，以及喧嚣、热闹背后的真实原因。

记者：中国房地产市场前景如何？未来房价走势如何？ 

陈总： 未来十年，房地产行业依然可视为支柱和朝阳产业。在“习、李”政府的执政十年，我们要对房地产有信心。在尚未出现新经济增长点、经济模式、经济引擎之前，房地产支柱产业地位不可能轻易动摇。
从美国几百年的房价走势来看，房价调整之后会继续上涨。美国的房价历史发展可以帮助我们预见未来。中国的房地产在城镇化进程中，支柱行业地位会更加明显。未来房价肯定会上涨。
       记者：消费者应如何看待房价上涨？
陈总：我在业内一直持这样的观点：十年后，中国是世界上最大的经济体，超越美国。北京首都，必然是中国最具竞争力的城市，在国际大都市的排名列前几位。中国的GDP在现有基础上会再翻一番，人民币币值和美元的汇率为1:3。房价没有理由不涨或是下跌。（别的地方暂不做评论）十年之内，北京的房价还会翻一倍。如果大家把眼光放长远，房价现在是非常便宜。 美国200年的历史告诉我们房价一直在涨。
现在可以说是消费者的一个机会。十年后，房价肯定再翻倍；十年后，大家的工资上涨也是不争的事实；房价“凭什么”停留在现在的位置呢？

记者：房地产市场众说纷纭：拐点、崩盘、泡沫，您怎么看呢？政府怎样才算实现有力的调控呢？
陈总：想买房的人总唱“跌”房价，买了房子的人总唱“涨”；因为立场不一样,观点不一样。房价本质是货币问题，货币决定了房价。因为货币超发，流动性泛滥导致房价不断上涨。中央调控不是越调越低，而是越调越高。不是中央政府不想调，也不是中央政府调控不了，党和政府肯定有调控的能力。
事实上，这里还有人民币与美元金融博弈。谈到这一点，我们还得回归大国博弈。美国自2001年911事件以后，经济已经出现拐点。2008年爆发了两房危机导致金融危机，一直尚未修复；那么，美国就需要不断的进行QE1、QE2、QE3、QE4，不断进行量化宽松，不断的印美金。美国这样一来，其他一些国家也得跟风印美金，中国也跟着印。
中国需要对美的量化宽松有抵御措施，并且应对措施非常有效。它把这些流动性的泛滥，引导到地产资金层面，不去冲击民生工程，不去冲击物价：如肉类、蛋类、生活类物品。这样物价被控制很好、房价不断上涨。
在国际经济大环境下、国际形势非常复杂的情况下，中央政府很多决策煞费苦心、艰难帷幄。这样讲，我们就能清晰地理解影响、导致房价居高的真正问题是货币问题。这不完全取决于中央政府，它取决于美元、取决于美联储。
美联储不断量化宽松是因为经济复苏无望，所以只能通过不断印发货币以新还旧，恶性循环。中央政府控制不住美联储不断量化宽松，这是房价不断暴涨的真正症结。
中国的房地产市场分为一级市场和二级市场。一级市场是政府控制、政府垄断，因此它不存在调控。二级市场：中国的二级市场已经相当市场化并且非常透明。目前的一些现象是：房价涨了，要求政府调控；政府调控，就又会遇见这样的疑问：政府是不是老干预市场？如果政府不干预市场，有时又会招致某种“谴责”，看见房价“疯涨”为什么政府不管？所以，政府确实也相当为难，里外吃力不讨好。管呢？插手太多；不管呢？似乎也不对。

记者：中国房地产市场已经发生结构性变化，深度调整已经开始，您预计今后会有哪些新动向？
陈总：人走到哪里，钱跟到哪里。人口聚集带来人流、资金流。海外投资、海外圈地、境外开发、中国企业走出去大趋势肯定不变，并且越来越明显。我特别想提的是：现在出现了很多个人去海外置业。我认为，资产配置、分担风险适度考虑是可以的；如果把国内的房子卖了，到海外去投资置业就没有必要，这个风险比在国内投资更大。如果用十年后人民币升值的眼光，人民币与美元的汇率1:3、 1:4，那么这个决定就亏了。
97年香港回归，很多人把香港的房子卖了，去加拿大、去美国，现在历史已经回答了这个问题，97年撑住的人现在都翻了。那些选择把事业放在大陆的人，现在事业已经越做越大，资本越滚越多。

记者：最近，李嘉诚“撤资一事”备受关注。大家都会问：“李嘉诚为什么会走？”他走，中国经济会不会受影响？您对此怎么看呢？
陈总：李嘉诚撤资是个案、也是特例，这是资产配置的需要。中国经济不会因为李嘉诚离开，就“塌”了，中国经济不是靠长江实业撑起来的，李嘉诚的离开对中国经济不受影响。
李嘉诚作为华人企业家，我们都很敬佩他，包括他的为人。他今天拥有这么大的事业版图，他有其独到之处。李嘉诚走了，会有其他优秀的华人企业家进来。投资有进有出，这属于正常。同时，我们要客观公正看待进出。
我们不能忽视李嘉诚是英籍华人，他拿自己的钱去投资自己的国家，有什么不对呢？李嘉诚撤离一事，挺受关注。业内也在谈论，李嘉诚为什么会走？因为他的企业太大了，庞大的现金流往哪里？国内又没有特别好的机会、暴利的机会，那么他就要寻找更有暴利的机会，资金总是流向洼地。目前，他看到欧洲是投资洼地。资金始终在世界范围内流转，我们每个人有国籍，但是资金没有国籍，它总是流向。
第二、李嘉诚在国内的房地产布局相当早，甚至可以追溯到邓小平时代。改革开放初期、以及房地产刚刚兴起之时，我们都会发现李嘉诚的手笔，他当时拿的地都很便宜。当然，这其中也有他和政府早期的合作共识，这远远不是普通开发商所能做到的。他从中获得的收益与回报远远超出他的投资。他现在的布局也恰是说明，他永远走在别人前面。他只是用他的资产去寻找更高的回报。
我们刚才已经谈到，中国的房地产还有10%的增长。但是，李嘉诚追求的不是10%，也许是80%。李嘉诚现在布局英国，料想10年后，我们再布局英国，我们就只得从李嘉诚手里拿地。那个时候，这些地皮的价值远远超出现有的1倍。
概括李嘉诚投资海外的三点原因主要是：第一、李嘉诚的资金流一直都控制的非常好，并且他追求利益最大化。第二、资金总是流向。第三、李嘉诚的企业船大难掉头，所以他必须提前布局。针对某些相关披露：李嘉诚没有在内地建立某些商务合作关系，我认为外界勿不要把经济和政治联系的太紧密，这更多是大家的一种猜想。

记者：大家都在探讨中国房地产转型，以及互联网对行业的影响？您认为转型应该进样进行，往哪里转呢？
陈总：中国房地产确实面临转型之调整，而且转型和调整已经开始。其一、最典型的比如万科。万科与徽商银行合作，地产与金融的结合。其二、地产与互联网结合。有消息说，5售出一套房子，这些都是转型的调整。另外、地产多元化、产业地产的兴起，这些都是未来地产的一个方向。万科一直引领这个行业，高举转型的大旗，战略一直也在调整。万科是否会转型成功，我们拭目以待。值得一提是万科的创新意识。
目前，房地产市场的分化越来越严重，行业集中度越来越高，利用空间越来越小，这些都是事实，这是转型与调整付出的代价，中小企业生存越来越难，面临着极大的挑战。
养老地产是中国未来很大的一块儿蛋糕。现在很多人开始研究养老地产。国内的养老地产不是真正意义上的养老地产，而是以养老地产去圈地。国外的养老地产是政府和慈善机构在做，并不是房地产公司在做。国外的养老地产不以营利为目的，而是公益。目前，国内的养老地产更多还是一个概念。
未来的房地产，建材会发生革命性变化，会倾向于新型、环保、低碳、节能、绿色建材；目前，市面上新型建材还不是非常多；我们要给它一些时间，给转型一些时间。
小记：
北京天同安泰（北京）职业有限公司目前主要是房地产二级开发。公司在山东潍坊、青岛、济南以及北京都有自己的项目。陈总介绍说：“我们去年在北京落地，大兴是第一个项目，主要做住宅地产。由于第二机场的建立，大兴未来潜力巨大，兼以带动4000亿的投资，会带来大量的物流和资金流，充满了机会。2018年，北京第二机场投入使用。届时，我们也欢迎大家来大兴投资、来大兴发展。”