北京上半年二手房成交10万套3月进入急刹车

根据北京市住建委网站统计数据显示，2013年上半年，北京二手房成交量为95244套，比2012年同期成交55816套增加70.6%。这个网签量也创下了自2010年下半年以来，半年度网签量的新高。

成交套数

“3月井喷”造就三年新高

从月成交情况来看，2013年上半年的市场可以分成三个阶段：1月和2月是需求持续释放期。从2012年12月开始，市场开始明显转热。由于网签具有1个月左右的滞后性。到2013年1月，市场热度已传导到网签数据中。这一时期，惜售和恐慌性购房交织在一起，不仅成交量持续走高，集中释放，也推动了价格节节攀升。

3月是成交井喷时期。为了赶搭政策末班车，躲避高额个税，供需双方交易热情空前高涨，新增房源量、客源量以及成交都出现暴涨。数据显示，3月，北京二手房成交43780套，创造了北京市二手房全面网签以来的最高纪录，也是今年上半年成交总量猛增的主因。

4-6月是需求观望期。随着新政落地，市场重回观望，再加上一季度的成交透支，二手房交易转向低迷，价格涨势也有所放缓。虽然二季度以来成交量由低谷持续走高，但依然处在政策冲击下的缓慢恢复期中。从需求结构来看，近郊成交占比明显上升，城区占比减小。表明市场改善性需求受到一定抑制，刚需成交占比上升。

成交价格

从大幅上涨到初步遏制

在成交价格上，2012年上半年房地产市场可分成两个阶段：第一季度的价格快速上涨期和第二季度的价格相对停滞期。

据链家地产市场研究部统计，2013年上半年二手房住宅成交均价为27089元/平米，环比2012年下半年上涨12.3%，同比2012年上半年上涨24.7%。从月度成交均价上来看，成交均价在4月环比下滑后，连续两月出现小幅上涨。6月二手住宅成交均价为27759元/平米，环比上涨1.66%。

伟业我爱我家的统计数据显示了相同的情况：北京的二手房交易均价虽然保持上涨势头，但从上半年各月的情况来看，房价环比涨幅已从1月份的5%回落至6月份的1.5%，目前的二手房交易均价基本稳定在2.9万元/平米左右，房价上涨的势头得到初步遏制。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，3月底出台的北京楼市调控细则，更加严格的限购、限贷政策以及个税征缴比例的提高，使得购房需求大幅萎缩，随着成交量连续三个月在低位徘徊，北京二手房价大幅上涨势头在一定程度上被遏制，也在一定程度上缓解了房价上涨的势头。

■ 专家预测

“量升价稳”将是未来主基调

虽然楼市调控依旧从严，但仍难以阻止首次置业、首次改善的刚需人群购房需求的释放，预计下半年成交量将稳步回暖。另外，也正是由于限购限贷的严格执行，使得购房需求难以出现大幅回暖，购房需求的平稳释放，将使得未来的房价总体保持平稳。因此，“量升价稳”将是未来北京二手房市场的主基调。

——伟业我爱我家集团副总裁胡景晖

短期内无成交量大涨的因素和动力

下半年北京二手房市场，我认为成交量和成交价格都会保持平稳。从我们监测的新增房源量和客源量的情况来看，目前也没有在短期内出现成交量大涨的因素和动力。6月份市场成交量出现明显反弹，已接近1万套，但不用担心市场过热。北京二手房市场的月成交量，只要在1.3万套以内，就是在一个安全区间里，就不用太多担心市场过热、价格大幅上涨的风险。如果连续两三个月成交量都超过1.3万套甚至更多，那就要特别关注了。

——链家地产副总裁林倩

■ 业内分析

供需矛盾仍突出，价格难降

据机构统计数据显示，今年上半年新增客源量环比下降7.3%，但同比增长4.6%，新增房源量环比上涨4.7%，但同比下降33.5%。

链家地产市场研究部分析师张旭介绍，新政细则刚出台时，买卖双方都出现明显观望。但从刚刚过去的6月市场情况来看，从成交案例的议价空间以及在售房源的挂牌价调整等指标综合来看，业主的预期也在3月遭受重创后慢慢恢复，业主让利空间变小，调高挂牌价的案例增加。“新增挂牌房源量的下跌要远远高于新增客源量，导致目前的供需矛盾依然尖锐，价格上涨压力依然不小。”

北京中原地产市场研究部总监张大伟说，“按照以往的情况，北京二手房市场如果连续三四个月以上成交量低于万套，价格就会出现下降。但这次已经3个月低于万套了，价格仍有微涨。”

链家地产副总裁林倩分析说，“市场的价格根本上取决于供需关系，如果成交量降低是因为供大于求，那么价格就会下降。但这次成交量的减少，是因为需求量被限，业主惜售仍然严重。因此价格下降就很难。”

■ 市场观察

“三高”阻刚需，降价多为换房

刘先生去年7月份结婚，至今尚未购房。从年初，刘先生就开始了看房的历程。本来新房、二手房一起看的他，最近却不再考虑二手房，问及原因，刘先生说价格高、首付高、税费高这“三高”让其望而却步：“我本来是一边在朝阳区看二手房的小户型，一边在通州、房山看新盘。二手房是按照银行估值贷款，实际首付比新盘高一些。调控之后，满五年唯一房源都在涨价，非免税房虽然有降价的，但算上几十万元的税费，其实还是涨了。”

东城区安乐林路附近某门店中介告诉记者，调控之后，房主报价大多数并未下降，“调控后这3个月里，我接触到的降价幅度较大的业主，基本上都是有换房需求，且已经交了买房的定金，必须在一定时间内卖房。”

北京麦田清河东里店的一位经纪人说，“从5月下半月开始，我们区域的二手房市场明显回暖，且二手房报价有上涨趋势，满五年唯一的免税房尤其坚挺。调控后，卖旧买新的换房需求比例更大，他们可以通过卖房解决大部分资金问题。遇到要买的房子涨价，就立刻提高卖房的报价来冲抵。”