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北京地铁5号线:政策框架内的“三分开”之选

发布时间: 2013-02-19 16:26:10

来源: www.loupan.com

分类: 本地楼市

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在地铁“三分开”体制基础上,北京市地铁建设资金不缺了,但仍在努力探索一条由政府主导、在不破坏现有政策框架的基础上,能够将土地资源价值发挥到最大的综合开发之路

1月18日,北京市基础设施投资有限公司(以下简称京投公司)和北京京投置地房地产有限公司联合体通过投标方式,以46.5亿元竞得海淀区玉渊潭乡一地块。

值得注意的是,位于海淀区西三环外玉渊潭乡的宗地,是围绕地铁6号线五路停车场上盖区和落地区建设的集地铁停车场、汽车库、住宅、商业为一体的大型综合开发项目。这一宗地的招标,正是目前北京市城市轨道交通土地综合开发模式的缩影。

“北京一直努力探索一条在不破坏现有政策框架的基础上,能够将地铁周边土地资源的价值发挥到最大的综合开发途径”,在接受《中国投资》采访时,京投公司有关负责人告诉记者,北京轨道交通建设一直遵循政府主导、企业运作的投融资模式,在轨道交通沿线土地车辆段上盖综合开发方面,也是由北京市政府先委托车辆段的业主单位进行一级开发,再将土地统一收储后,经公开招标方式出让土地,市级财政获取土地收益后统筹使用,重点支持轨道交通等民生工程。

京投公司有关负责人还表示:“北京市目前也允许地铁的业主单位在一级开发基础上,通过市场化方式取得土地并进行综合开发,不但可以最大限度提高土地的综合利用效率,还可以通过参与二级开发,获得一定收益来反哺轨道交通和增强其融资能力,促进加快轨道交通建设”。

“三分开”的管理体制顺势而生

在京投公司有关负责人看来,2003年11月北京轨道开始采用投融资、建设、运营“三分开”的模式对于近十年来北京城市轨道建设影响深远。在2003年前,资金还是北京地铁建设的一个瓶颈。最初北京的地铁建设模式是政府全部投资,北京地铁1号线复兴门到八王坟线路,即平常所说的“复八线”,因为资金短缺从1989-1999年耗时10年才完成;北京地铁5号线在上世纪90年代初就已经规划建设,也是因为缺乏资金而使得开工建设时间一拖再拖。

随着申办奥运的成功,要履行在轨道交通建设上的承诺,北京急需融资,2003年11月17日,北京市政府将原北京地铁集团公司改组,分别成立了负责融资、建设管理和运营的3家公司。京投公司承担了地铁的融资任务,之后,缺乏建设资金的局面逐渐彻底改变,地铁建设的发展成为北京变化最大的一道景观,从京投公司成立9年来,轨道交通运营里程翻了两番。由2003年的4条线114公里,增加到2012年底的16条线442公里,覆盖北京市16个区县中的11个。北京轨道交通运营里程不仅在全国排名第一,在国际上也名列前茅,在客流量等方面更是为缓解北京交通拥堵做出了巨大贡献。北京的地铁开工建设和完成投入使用的规模世界罕见。

艰难推进融资创新

在2004年到奥运会开幕这段时间,随着地铁线路的大规模建设和陆续开通,一项以投融资为突破口带动国有企业体制、机制改革的尝试也在逐步推进。

京投公司有关负责人告诉记者,在刚起步阶段,一个长期靠国家投资和补贴的行业要引入社会资本,其难度可想而知。由于政府不允许对企业进行担保,把银行的钱引进地铁建设非常困难。

为了解决这个问题,京投公司对地铁进行了新的定位,认为地铁是一个准公共产品,部分内容是公益性的,是政府应该承担的,而也有一部分则是可产生收入、可进行市场化运作的。同时,地铁运营可能短期内经营效益不好,但经过一段时间后,可以达到平衡。但这需要时间,因此没有必要让地铁在前期困难的时期把所借的钱全部归还,拉长还款时间,缓解还款压力。同时,投资地铁也和其他投资不同:地铁的产品周期很长,基本都在100多年,前期建设投入很大,但以后的成本就很少了,而且每天都有现金流,存在还本付息的可能。同时,地铁沿线的土地及物业存在较大的升值空间,如政策允许,则可为地铁资金需求提供蓄水池的功能。地铁开通后的广告等多种经营也会提供一定现金流和经济效益。

认识到这些因素后,地铁融资的僵局被打破,在一些专项政策的支持下,银行开始向地铁提供贷款。在此基础上,京投公司不断创新融资手段,通过引入社会资本、发行债券、利率期权、信托资金、保险资金等多种融资方式,筹集了近3000亿元的资金,不仅保障了北京地铁建设的资金需求,加快了城市轨道建设速度,而且大大降低了融资成本(已节约了约50亿元的融资成本)。

在京投公司有关负责人看来,京投公司能够完成这么巨大的资金筹措,除了金融机构的支持,也得益于财政资金的大力支持:每年100亿左右的轨道交通专项资金奠定了整个融资大厦的基础。

“北京市政府根据自身实际情况,制定了北京市轨道交通建设专项资金政策。资金的来源主要依靠北京市财政资金,最初规划是每年100亿元,从2007年延续至2012年。后期随着地铁建设速度的加快和规划线路的增加以及考虑到建设成本增加的原因,从2013年起专项资金规模将提高至155亿元左右”。京投公司有关负责人告诉记者,这一政策能够延续到北京市地铁集中建设期的结束,可以为北京市城市轨道交通建设奠定更加坚实的基础。

京投公司有关负责人表示,在政府资金基础上,除了金融机构的支持,京投公司还做了其他两方面的工作。一方面是加大引进社会投资力度,目前已经吸引京港地铁近200亿元的资金和100亿元的保险资金投入地铁;另一方面,就是积极探索车辆段、停车场上盖的综合开发,力争能够获取合理收益反哺轨道交通、增强地铁融资能力。

轨道交通为周边土地增值做出了巨大贡献,但轨道交通业主却无法直接获益。另一方面车辆段、停车场占用大量城区土地,如不利用,确实可惜。所以,通过轨道交通周边资源的综合开发,既可提高土地利用效率、提高政府财政收入,又可以适度增加京投公司的收入、增强其融资能力,这些都是京投公司对其轨道交通车辆段和停车场进行上盖综合开发的动力之源。

责任编辑: admin

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